A tulajdoni hányad számítása a társasház alapítás fontos tartalmi eleme. Cikkünkben részletesen igyekszünk bemutatni, mi is az a tulajdoni hányad, hogyan történik a tulajdoni hányad kiszámítása, milyen jogszabályok érvényesek rá Magyarországon, és gyakorlati példán keresztül is levezetjük a számítás menetét. Így számold ki a tulajdoni hányadot!
Mi az a tulajdoni hányad?
A tulajdoni hányad a közös tulajdon külön tulajdonhoz tartozó része. A tulajdoni hányad kifejezhető törtrészként, például 1/2, attól függően, hogy a tulajdonosok között hogyan oszlik meg a vagyon.
Tulajdoni hányad társasházak esetében
A társasház esetében a tulajdoni hányad határozza meg például a közös költségek megosztását és a tulajdonosok szavazati jogait a közgyűlésen. A tulajdoni hányadokat az alapító okirat rögzíti, és elválaszthatatlanul kapcsolódik a külön tulajdonban lévő ingatlanokhoz (albetétekhez), azaz nem értékesíthető külön.
A tulajdoni hányad szerepe
A tulajdoni hányad alapvetően két fő funkciót tölt be a közös tulajdon esetében:
- Tulajdonosi jogok meghatározása: A tulajdoni hányad alapján dől el, hogy egy tulajdonostársnak milyen mértékben van joga használni a közös tulajdont, és milyen mértékben részesedik annak hasznaiból (például bérleti díjak).
- Kötelezettségek megoszlása: A tulajdoni hányad határozza meg azt is, hogy egy tulajdonos milyen mértékben köteles viselni a közös költségeket, például a karbantartás vagy felújítás költségeit.
A tulajdoni hányad és a közös tulajdon kapcsolata
Bár a közös tulajdon fogalma sokak számára ismert, ennek pontos jelentése és a hozzá kapcsolódó szabályok gyakran félreértésre adnak okot. Az „osztatlan közös tulajdon” kifejezést nagyon sokan tévesen értelmezik, nem ismerik a tulajdonostársak jogait, kötelességeit, például az elővásárlási jogot vagy a közös költségviselést. Ennek következtében gyakran tévhitek alakulnak ki. Nézzük meg közelebbről, mit érdemes tudni a közös tulajdonról.
Mi is az a közös tulajdon?
A közös tulajdon azt jelenti, hogy a tulajdonjog – meghatározott arányban – több
tulajdonost illet meg. Ez nem azt jelenti, hogy az ingatlan fizikailag részekre van osztva, hanem azt, hogy minden tulajdonos egy eszmei részt birtokol. Például, ha egy ingatlan két személy tulajdonában van, mindketten 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkeznek, tehát mindkettőjüké a tulajdon fele-fele arányban. A tulajdoni hányad befolyásolja a tulajdonosok jogait, a költségek viselésének mértékét és az ingatlanból származó haszon elosztását.
A használat joga közös tulajdon esetén
A közös tulajdonban lévő dolgot minden tulajdonostárs jogosult birtokolni és használni, függetlenül a tulajdoni hányadától. Azonban a használat korlátozott abban az értelemben, hogy nem sértheti a többi tulajdonostárs jogait és érdekeit. Például egy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetében egyik tulajdonos sem zárhatja ki a többieket az ingatlan használatából. Bár elméletileg minden tulajdonostárs jogosult a teljes ingatlan használatára, a gyakorlatban ez nehezen kivitelezhető, így gyakran megállapodnak abban, hogy ki melyik részt használhatja.
A használat aránya
A tulajdonostársak általában a tulajdoni hányaduknak megfelelő arányban használják a közös tulajdont. Azonban ez nem mindig valósítható meg könnyedén, például egy közös földtulajdon esetében, ahol a területet nem lehet fizikailag arányosan felosztani. Ilyenkor a tulajdonostársak külön megállapodást köthetnek a használatról, amely lehet térbeli vagy időbeli elosztás. Ha valaki a tulajdoni hányadánál nagyobb mértékben használja a közös tulajdont, akkor köteles a többi tulajdonostársnak többlethasználati díjat fizetni.
A közös tulajdon költségeinek viselése
A közös tulajdonból származó haszon arányában a tulajdonostársak kötelesek viselni a felmerülő költségeket is. A közvetlen használathoz kapcsolódó költségek – például egy ingatlan esetében a rezsiköltségek – azt a tulajdonost terhelik, aki ténylegesen használja az adott dolgot. Azonban az állagmegóvással és karbantartással kapcsolatos költségeket minden tulajdonostárs közösen viseli, arányosan a tulajdoni hányaduk szerint. Szükség esetén bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti az állagmegóvó munkálatok elvégzését, és a felmerült költségeket a többi tulajdonostársnak is viselnie kell, mivel az ingatlan állapotának megőrzése közös érdek.
Az elővásárlási jog közös tulajdonban
A közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében fontos tudni, hogy a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van, ha valamelyik tulajdonos a tulajdoni hányadát el kívánja adni. Ez azt jelenti, hogy a többi tulajdonostársaknak elsőbbséget élveznek a vásárlásban más vevőkkel szemben. Az elővásárlási jog azonban csak adásvétel esetén gyakorolható, tehát ha a tulajdonos elajándékozza vagy elcseréli a részét, az elővásárlási jog nem érvényesíthető. Amennyiben eladásról van szó, az eladó köteles vételi ajánlatot tenni a tulajdonostársaknak, akik meghatározott időn belül nyilatkozhatnak, hogy élnek-e az elővásárlási jogukkal.
Miért alakulnak ki félreértések a közös tulajdonnal kapcsolatban?
A közös tulajdon összetett jogi fogalom, amelyet sokan félreértenek. Az „osztatlan közös tulajdon” kifejezést például gyakran tévesen értelmezik, hiszen sokan úgy gondolják, hogy ez fizikailag osztható tulajdonrészeket jelent. Valójában azonban az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan minden részét valamennyi tulajdonos egyenlő arányban birtokolja az eszmei hányad szerint. Emellett sokan nem tudják pontosan, hogyan oszlanak meg a költségek vagy hogyan működik az elővásárlási jog, ami további zavart okozhat.
A közös tulajdon, különösen az osztatlan közös tulajdon, számos kihívást és félreértést szülhet, ha a tulajdonosok nincsenek tisztában a jogaikkal és kötelezettségeikkel. Fontos, hogy a tulajdonosok egymás jogainak tiszteletben tartása mellett gyakorolják a közös tulajdon használatát, és minden kérdéses esetben világos megállapodást kössenek a használatról és a költségek viseléséről.
A tulajdoni hányad szabályozása Magyarországon
Magyarországon a tulajdoni hányadokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza. Az ide vonatkozó részletek így hangzanak.
5:73. § [A közös tulajdon fogalma]
(1) A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.
(2) Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.
5:74. § [A tulajdonostársak joga a birtoklásra és használatra]
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.
5:75. § [A közös tulajdon hasznainak szedése, költségviselés és veszélyviselés]
A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.
5:76. § [A közös tulajdon állagának megóvása]
Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.
Mi befolyásolhatja a tulajdoni hányadot?
Több tényező is befolyásolja a tulajdoni hányad mértékét. Ezek közé tartoznak:
- A felek közötti megállapodás: Az ingatlan megvásárlásakor vagy örökléskor a tulajdonosok megállapodhatnak arról, hogy ki mekkora részt kap. Ez általában százalékban vagy törtrészben kifejezve történik.
- Hozzájárulás az ingatlan értékéhez: Ha valamelyik tulajdonos nagyobb mértékben járul hozzá az ingatlan vásárlásához vagy karbantartásához, akkor nagyobb tulajdoni hányadra tarthat igényt – ezt azonban muszáj bizonyítania, alátámasztania.
- ·Jogszabályi előírások: Az öröklési jog vagy más jogszabályok is meghatározhatják a tulajdoni hányadokat, például ha törvény alapján oszlik meg a vagyon az örökösök között.
A tulajdoni hányad számításának folyamata
A tulajdoni hányad kiszámítása egyáltalán nem bonyolult, ha ismerjük az alapvető lépéseket és az ide vonatkozó jogszabályokat. Az alábbiakban bemutatjuk a kiszámítás menetét.
1. Az ingatlan vagy vagyon teljes értékének meghatározása
Első lépésként fontos, hogy tisztában legyünk az ingatlan teljes értékével. Ez lehet piaci érték, amelyet ingatlanforgalmazók vagy értékbecslők határoznak meg, de lehet a felek közötti megállapodás alapján is. Ha az ingatlan közös tulajdonban van, a tulajdonosok általában közösen egyeznek meg a teljes értékben.
2. A tulajdonosok részesedésének meghatározása
A második lépés az egyes tulajdonosok részesedésének meghatározása. Ez általában a szerződésben vagy a tulajdoni lapon rögzített százalékos arány. Ha például két tulajdonos van, és egyikük 60%-os részesedést birtokol, akkor a másik 40%-ot birtokol.
3. A tulajdoni hányad kiszámítása
A tulajdoni hányad mértékét az alaptó okirat tartalmazza és a magántulajdonban álló lakásokhoz, helyiségekhez tartozik, azoktól nem választható el, vagyis nem lehet külön értékesíteni. Általános gyakorlat szerint arányosítással határozzák meg a lakások, helyiségek közös tulajdonra vonatkozó mutatóját.
A tulajdoni hányad (a) kiszámításához szükség van saját ingatlanunk hasznos területére (b), az összes magántulajdonban lévő lakás és helyiség hasznos területére (c), továbbá az összes tulajdoni hányad (d) kifejezésére, amit a közös képviselők általában 10 000 egységben szoktak meghatározni.
Ez alapján a tulajdoni hányad saját lakásunk négyzetméterben meghatározott mérete szorozva a valamennyi lakás és helyiség mérete osztva a teljes tulajdoni hányad egységeivel.
Hogyan történik a tulajdoni hányad meghatározása?
A társasházakban az egyes külön tulajdonú épületrészek tulajdoni hányadának kiszámítása az ingatlan nagyságának és a teljes társasház területének arányát tükrözi. Ezt a hányadot rendszerint az alapító okirat határozza meg, és fontos szerepet játszik a közös költségek elosztásában, illetve a tulajdonostársak közgyűlési szavazati jogában.
A tulajdoni hányad számításához általában a következő képletet alkalmazzák:
- Számláló: az adott külön tulajdonban lévő lakás vagy helyiség hasznos területét veszik figyelembe (pl. négyzetméterben).
- Nevező: a társasház összes külön tulajdonú részének hasznos alapterületét összeadják, majd ezt az értéket viszonyítják egy adott hányadoshoz, amely gyakran 10 000 egység, de kisebb társasházaknál ez lehet 1000 egység is. Ennek megfelelően az egyes lakásokhoz vagy helyiségekhez rendelhető tulajdoni hányad az adott lakás méretének és a teljes területnek az arányával számítható ki.
Egyes esetekben, ha a helyiségek különböző célokat szolgálnak (például üzlethelyiségek vagy parkolók), a társasház alapító okirata eltérő szorzókat rendelhet hozzájuk, ami az adott helyiség fontosságának megfelelően befolyásolja a tulajdoni hányadot. Például üzletek esetében a számításhoz nagyobb alapterületet, míg tárolóknál csökkentett értéket vehetnek figyelembe.
A külön tulajdonú épületrészek tulajdoni hányadának meghatározásakor az alábbi szempontok játszanak szerepet:
- Hasznos alapterület: Az egyes külön tulajdonú lakások vagy helyiségek hasznos alapterületét kell alapul venni, ami a tulajdoni hányad kiszámításának alapja. A tulajdoni hányadot jellemzően úgy határozzák meg, hogy az adott lakás vagy helyiség méretét elosztják az összes külön tulajdonú alapterület összegével. Például, ha egy társasházban minden lakás tulajdoni hányadát 10 000 egységben mérik, egy 65 m²-es lakás tulajdoni hányada arányosan lesz megállapítva az összes alapterület viszonylatában.
- Eltérő súlyozás: Az alapító okiratban rendelkezhetnek úgy, hogy egyes helyiségeket különböző súlyozással vesznek figyelembe. Ilyen például, ha a tárolók vagy garázsok csak a területük egy részével szerepelnek, míg üzletek vagy irodák nagyobb súllyal. Ez különösen akkor fordul elő, ha a helyiségek eltérően részesülnek a közös tulajdonból.
- Nagyobb társasházak esetén: Gyakran 10 000-es egységből áll a közös tulajdonra vonatkozó tulajdoni hányad összessége, de kisebb társasházaknál akár 1 000-es egységet is alkalmazhatnak, amelyet az alapító okirat rögzít. Az alapító okirat részletezi a közös tulajdon felosztását, valamint a tulajdoni hányad pontos meghatározását, amit a jogszabályok és a társasház belső szabályai alapján kell kidolgozni.
Ez az eljárás segíti a tulajdonosokat abban, hogy a közös költségeket és a szavazati jogokat is arányosan kezeljék, valamint hogy az ingatlanpiaci értéket is figyelembe vehessék a tulajdoni hányad meghatározásánál.
A tulajdoni hányad számítása számítógépes segítséggel
A tulajdoni hányad kiszámítását egy folyamatosan frissülő program, az Abacus is segítheti. Ennek részletes útmutatója innen tölthető le.
A társasházi alapító okiratnak a társasházi ingatlanokhoz tartozó eszmei tulajdoni hányad értékének a megadása ebben kötelező tartalmi kellék. A program az oldal leírása szerint így segít a számításban:
- Az osztatlan közös tulajdoni hányadban lévő ingatlanok osztatlan tulajdoni hányadának számláló adatait kell a tulajdoni hányad cellában értékként megadni.
- Új sor funkciógomb használatával korlátlan számban bővíthető az ingatlanok száma.
- A rendszer képes a súlyozott tulajdoni hányadok számítására is, súlyozás értékének megadásával.
- Az Eredmény letöltése funkciógomb használatával az adatok Excel fájlban letölthetőek, így könnyen másolhatóvá válnak az eredmények, ezzel is segítve az okiratba történő szerkesztést.
Gyakori kérdések a tulajdoni hányad kiszámításával kapcsolatban
Hogyan számoljuk ki a tulajdoni hányadot osztatlan közös tulajdon esetén?
Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdoni hányadot a tulajdonosok közötti megállapodás vagy a törvény határozza meg. A tulajdoni hányad arányában a tulajdonosok részesednek az ingatlan használatából és kötelesek viselni a költségeket.
Mi történik, ha az egyik tulajdonos nagyobb részt követel?
A tulajdoni hányad megváltoztatása közös megegyezéssel lehetséges. Ha egyik tulajdonos nagyobb részt szeretne, azt a másik tulajdonosoktól meg kell vásárolnia, vagy egyébként meg kell egyezniük a tulajdonjog módosításában.
Mi történik, ha a tulajdonosok nem tudnak megegyezni?
Ha a tulajdonosok nem tudnak megegyezni a tulajdoni hányadok kérdésében, bírósági eljárás indítható a közös tulajdon megszüntetése érdekében.
Hogyan oszlik meg a tulajdoni hányad öröklés esetén?
Öröklés során a törvény által meghatározott arányok szerint oszlik meg az ingatlan. A közeli hozzátartozók az öröklési rend alapján részesednek a vagyonból.
Összefoglalás a tulajdoni hányad számításáról
A tulajdoni hányad kiszámítása alapvető fontosságú minden olyan esetben, amikor több tulajdonos osztozik egy ingatlan vagy más vagyon felett. A számítás során figyelembe kell venni a vagyon teljes értékét, a tulajdonosok közötti megállapodást és a vonatkozó jogszabályokat. Az ilyen számítás nemcsak az ingatlanhasználatot határozza meg, hanem a kötelezettségek viselését is. A tulajdoni hányad pontos meghatározása elengedhetetlen a közös tulajdon kezelése és a tulajdonosok jogainak biztosítása érdekében.
