A társasházakban élők számára a birtokvédelem különösen fontos kérdés, hiszen a közös tulajdon és a privát lakóterek megfelelő védelme elengedhetetlen a harmonikus együttéléshez. A birtokvédelem jogi eszközeinek ismerete és alkalmazása kulcsfontosságú mind az egyéni, mind pedig a közös érdekek megóvása érdekében. Ebben a cikkben bemutatjuk, hogy mit takar a birtokvédelem fogalma, hogyan érvényesíthetjük ezeket a birtokvédelmi jogokat társasházban élőként, és milyen lépéseket tehetünk a problémás helyzetek hatékony kezelése érdekében. Minden, amit fontos tudni a társasházi birtokvédelemről!
Mi az a birtokvédelem?
Bár mindannyian számtalanszor találkozunk a birtoksértés különböző eseteivel – legyen szó a zajos szomszédról, a lakótársak által elfoglalt közös biciklitárolóról, felújításról vagy a bérbeadó által tudtunk nélkül elvégzett zárcseréről – sokan mégsem ismerik pontosan, mit takar a birtokvédelem intézménye, mire szolgál, és hogyan lehet igénybe venni.
A jog szerint a birtoklás azt jelenti, hogy valaki közvetlen hatalmat gyakorol egy dolog felett. Hétköznapi értelemben ez úgy értelmezhető, hogy az a birtokos, akinél az adott dolog jelenleg van, vagy akinek joga van azt birtokolni. A birtokos pedig jogi védelmet, azaz birtokvédelmet élvez.
Bár elsőre logikusnak tűnhet, hogy a tulajdonosnak mindig erősebb joga van birtoklási kérdésekben, mivel ő rendelkezik az ingatlannal, a bérleti szerződések esetében ez nem ilyen egyértelmű. Ha a bérlő rendszeresen fizeti a lakbért, és a tulajdonos átadta számára az ingatlan használatának jogát, akkor a bérlőnek van erősebb joga a birtokláshoz. Végül is azért fizet, hogy a lakást ideiglenesen használhassa és birtokolhassa. Ezért, ha a bérlő rendben teljesíti kötelezettségeit, és a tulajdonos nem bontja fel a szerződést, a tulajdonos nem dönthet úgy egyik napról a másikra, hogy visszaköltözik az ingatlanba. Ilyen helyzetben a bérlő élvez birtokvédelmet, és a tulajdonos köteles elhagyni a lakást.
A birtokvédelem a törvényben
A Polgári Törvénykönyv szerint a birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják, vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják (ezt nevezik tilos önhatalomnak). A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg. Közös birtok esetén a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és bármelyik birtokos követelheti a dolog közös birtokba bocsátását.
A birtokvédelemről a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. tv.) ötödik könyv I. cím I-II. fejezete szól, aminek egy ide tartozó részlete az alábbiak szerint hangzik.
5:5. § [A birtokost megillető birtokvédelem]
(1) A birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják (a továbbiakban: tilos önhatalom).
(2) A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg.
(3) Az albirtokos jogcíme szerint részesül birtokvédelemben a főbirtokossal szemben.
(4) Közös birtok esetén a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és bármelyik birtokos követelheti a dolog közös birtokba bocsátását.
(5) A közös birtokosok egymással szemben a jogcímük szerint jogosultak birtokvédelemre.
.jpg)
A birtokvédelemhez kapcsolódó fogalom: mi az az önhatalom?
A Legfelsőbb Bíróság egyik döntése szerint az önhatalom olyan cselekvést jelent, amely mások jogellenes magatartásával szemben alkalmazott, kényszerrel vagy fenyegetéssel kísért érdekvédelem formájában valósul meg. Ez tulajdonképpen az egyéni jogok bíróságon kívüli védelmének eszköze, amely közvetlenül a kötelezettel szemben használható a kötelezettség teljesítésének kikényszerítése érdekében.
A birtokos birtokháborítás esetén egy éven belül a jegyzőtől kérheti a korábbi birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző döntése ellen bírósági úton lehet fellebbezni. Ha azonban egy év eltelt, a birtokháborítással kapcsolatos ügyekben már csak bírósághoz lehet fordulni jogorvoslatért.
A vonatkozó hivatalos törvényi előírás az alábbiak szerint hangzik.
5:6. § [Önhatalom]
(1) A tilos önhatalom ellen a birtokos – a birtok megvédéséhez szükséges mértékben – önhatalommal is felléphet.
(2) Az elveszett birtok visszaszerzése érdekében önhatalommal akkor lehet fellépni, ha a más birtokvédelmi eszköz igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná.
Hogyan jelenik meg a birtokvédelem a hétköznapokban?
A birtok megzavarása számos formában megnyilvánulhat. Zavarásnak minősülhet például a szomszédos ingatlanról érkező túlzott zaj, kellemetlen szagok vagy füst. Emellett a csapadékvíz elvezetésének megváltoztatása, amely zavarja az ingatlanunkat, vagy akár a kerítés áthelyezése is birtokháborítást jelenthet. A jogszabályok azonban nem rögzítik a birtokháborítás minden lehetséges esetét, így az ingatlanok birtoklása körüli konfliktusok folyamatosan új, korábban nem tapasztalt helyzeteket hozhatnak felszínre.
Fontos megjegyezni, hogy a birtokos – amennyiben a birtok megvédése érdekében szükséges – önhatalommal is felléphet a jogtalan beavatkozás, azaz a tilos önhatalom ellen. Ez azt jelenti, hogy ha a birtok visszaszerzése más jogi eszközök igénybevételével időveszteséggel járna, ami a birtokvédelmet ellehetetlenítené, a birtokos jogosult azonnal cselekedni. Ugyanakkor kiemelendő, hogy a jogállamiság elvei szerint alapvetően csak az állam rendelkezik az erőszak alkalmazásának jogával, de a birtokvédelem ezen a téren kivételt képez, amit a jogszabályok biztosítanak.
Mi számít birtoksértő magatartásnak?
Tulajdonos és bérlő közötti viszony
Amíg a bérlő rendszeresen fizeti a bérleti díjat, és a szerződését nem bontják fel, neki erősebb joga van az ingatlan birtoklásához. Ezért birtoksértőnek minősül, ha a tulajdonos egyik napról a másikra, hivatalos felmondás nélkül kilakoltatná a bérlőt, vagy kicserélné a zárat, és nem engedné vissza a lakásba. Szintén birtoksértés történik, ha a tulajdonos rendszeresen, előzetes bejelentés nélkül látogatja meg a bérlőt, vagy zaklatja őt. A tulajdonos jogosult ellenőrizni az ingatlan használatát annak rendeltetésszerűsége szempontjából, de ezt csak előre megbeszélt időpontban, és legfeljebb havonta egy-két alkalommal teheti meg.
Még akkor is megilleti a bérlőt a birtokvédelem, ha a szerződést felmondják, de a bérlő ezt nem fogadja el, és nem hajlandó kiköltözni. Ebben az esetben a bérlő birtokvédelmet kérhet, és a tulajdonos köteles visszaengedni őt az ingatlanba. Ilyen esetekben az ingatlan kiürítése érdekében nem birtokvédelmi kérelemmel kell élni, hanem peres vagy peren kívüli eljárást kell kezdeményezni.
Közös használatú helyiségek jogtalan kisajátítása
A birtoklás akadályozása különböző módokon is megnyilvánulhat. Például, ha valaki rendszeresen, tiltás ellenére a közös kertben sétáltatja a kutyáját, és nem takarít utána, ezzel megzavarja a többi lakót, akik már nem tudják zavartalanul használni a kertet. Ez is birtoksértő magatartásnak számít. Ugyanez igaz arra is, ha valaki a közös lépcsőházba teszi ki a szemét, ahelyett, hogy a megfelelő tárolóhelyet használná, így kellemetlen szagokkal és rendetlenséggel zavarja a többi lakót.
Birtoksértést követ el az is, aki a társasház közös tulajdonában lévő kert egy részét elkeríti és kizárólagosan használja. Bár vannak társasházak, ahol a földszinten lakók számára egy meghatározott kertrész valóban biztosított az alapító okiratban, ha ilyen rendelkezés nem szerepel a dokumentumban, senki sem jogosult kisajátítani a közös kertet. Ilyen esetben a tulajdonostársak birtokvédelmet kérhetnek.
Zavaró zajok és szagok
Sokan nem tudják, hogy a szomszédjogi szabályok megsértése esetén is kérhető birtokvédelem. Ha például a szomszéd rendszeresen este 10-kor kezd el füvet nyírni vagy falat fúrni, nemcsak a rendőrséget hívhatjuk szabálysértés miatt, hanem birtokvédelmi eljárást is indíthatunk, ahol a zajos szomszédot akár kártérítésre is kötelezhetik.
Hangosan szóló zene, korai vagy késő esti mosás, porszívózás, illetve a turmixgép rendszeres használata – ezek mind olyan tevékenységek, amelyeket a szomszédok szintén zavarónak érezhetnek. Első lépésként mindig érdemes a békés megbeszélésre törekedni, mivel a problémák jelentős része már ekkor rendezhető.
Szerencsére egyre elterjedtebb Magyarországon a mediáció is, amely a békés megoldásokra törekszik. Ilyenkor a felek egy mediátor segítségével próbálnak kompromisszumra jutni, és a mediáció eredménye egy jogilag kötelező erejű megállapodás lehet, amely bírósági végrehajtásra is alkalmas, anélkül, hogy peres eljárásra lenne szükség.
Az állattartás sem mindig egyszerű. Sok szomszédnak okoz gondot a zajos vagy rosszul tartott kutya vagy macska. Ilyen esetekben is érdemes elsőként megbeszéléssel próbálkozni, ha pedig ez nem vezet eredményre, akkor birtokvédelmi eljárás indítható.
A zaj mellett a zavaró szagok is birtoksértőnek számíthatnak. Például, ha a lakásunk alatt egy étterem nyílik, és a lakásba áradó zsírszag zavaróvá válik, szintén jogosultak vagyunk birtokvédelmet kérni. Ebben az esetben a jegyző utasíthatja az éttermet, hogy változtasson a szellőzési rendszerén.
A birtokvédelmi eljárás megindítása jegyzői úton
Fontos tudni, hogy a birtokosnak egy éven belül van lehetősége a jegyzőtől kérni az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését (birtokvédelmi kérelem). Az egy év letelte után azonban már csak bírósági eljárást indíthat. A jegyző előtti birtokvédelmi eljárást a 17/2015. (X. 7.) Kormányrendelet szabályozza.
A birtokvédelmi eljárás két fórum előtt kezdeményezhető: a jegyzőnél vagy a bíróságon. A jegyzői eljárás gyorsabb és hatékonyabb, de ha a birtokvitában bonyolult kérdések merülnek fel a birtoklás jogosságával kapcsolatban, érdemes bírósághoz fordulni, mivel a jegyző nem tudja megvizsgálni a bírósági döntéshez szükséges tényeket. Ezen kívül a jegyzői határozatot is lehet bíróság előtt megtámadni, ahol a bíróság dönt a vitás kérdésekről.
A legtöbb esetben azonban a jegyzői eljárás elegendő a birtokvédelmi ügy rendezésére, és a bírósági per elkerülhető. A birtokvédelmi eljárást azon a jegyzőnél kell megindítani, aki területileg illetékes a birtoksértés helyszínén. Az eljárás megkezdéséhez egy formanyomtatvány kitöltése és az illeték befizetése szükséges. A formanyomtatvány letölthető a polgármesteri hivatalok honlapjáról, vagy személyesen is kérhető.
A nyomtatvány kitöltése során meg kell adni a felek adatait, azaz a birtokvédelmet kérő nevét, lakcímét vagy székhelyét, valamint az ellenérdekű fél adatait. Fontos, hogy részletesen leírjuk a birtoksértés módját, és csatoljuk a rendelkezésre álló bizonyítékokat. Ne hagyjuk ki a birtokvita tárgyának pontos megjelölését sem. A bizonyítékokat a fél a bizonyítási eljárás befejezéséig bármikor benyújthatja.
A birtokvédelmi eljáráshoz szükséges dokumentumok
Ahogy már korábban írtuk, ha a birtokost a birtokától tilos önhatalommal jogalap nélkül megfosztják, vagy birtoklásában zavarják, birtokvédelem illeti meg. Birtokvédelmet a jegyzőtől abban az esetben lehet kérni, ha a birtokháborítás egy éven belül történt. A birtokos közvetlenül a bíróságtól kérheti az eredeti állapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését, ha a birtokháborítás kezdetétől számított egy év eltelt, vagy ha a felek azt is vitatják, hogy kinek van jogalapja a birtokláshoz.
A jegyzői birtokvédelmi eljárás kérelemre indul, melynek tartalmaznia kell:
- a kérelmező nevét, lakcímét (székhelyét),
- a képviselő nevét, lakcímét (székhelyét),
- az ellenérdekű fél (felek) nevét, lakcímét (székhelyét),
- a birtokvédelmi eljárás megindításának alapjául szolgáló tényállás ismertetését (ideértve a cselekmény leírását),
- a birtokvitával érintett dolog megjelölését,
- a birtoksértés időpontjára történő utalást (folyamatosan fennálló birtoksértő állapot esetén a birtoksértés kezdő időpontja),
- a birtoksértő magatartás elkövetésének helyére történő utalást,
- a jegyző döntésére irányuló kifejezett kérelmet.
A kérelemhez csatolni kell:
- A kérelemben foglalt tények igazolására szolgáló bizonyítékokat. A bizonyítékoknak igazolnia kell, hogy a kérelmező birtokos volt, továbbá, hogy birtokától megfosztották, illetőleg birtoklásában zavarták.
- Képviselő (meghatalmazott) eljárása esetén szabályszerű meghatalmazást. Cég esetében a képviseletet ellátó személy aláírási címpéldány másolattal igazolja képviseleti jogosultságát. Társasház esetében a közös képviseletet ellátó igazolja képviseleti jogosultságát.
- Amennyiben a birtoksértés ingatlant érint az érintett ingatlan tulajdoni lapjának, vagy bérleti szerződésének vagy adásvételi szerződésének másolatát.
- Az írásban előterjesztett kérelmet, valamint a kérelem mellékleteit eggyel több példányban kell benyújtani, mint amennyi féllel szemben a birtokvédelmet kérik.
Az ellenérdekű fél (akivel szemben a birtokvédelmet kérik) a kérelemben foglaltakra vonatkozóan írásban, vagy szóban nyilatkozatot tehet. A jegyző a tényállás tisztázásához szükséges bizonyítékokat az ügyintézési határidő kezdetétől számított tizedik ügyintézési napig fogadhatja be. Ezt követően a bizonyítási eljárást befejezi és a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján köteles meghozni határozatát. A határozatban – ha a kérelemben foglaltakat a megismert bizonyítékok alapján megalapozottnak találta – elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását és a birtoksértőt eltiltja a birtoksértő magatartástól.
A jegyző szerepe a birtokvédelmi eljárásban
A jegyző eljárási határideje 15 nap, tehát ezen időszakon belül bírálja el a kérelmet. Az eljárás során lehetőség van szemlére, személyes meghallgatásra, és szükség esetén tanúkihallgatásra is, ha ezt a jegyző vagy bármelyik fél szükségesnek tartja. Szemle esetén a jegyző a helyszínre látogat, hogy ellenőrizze, tényleg megtörtént-e a panaszos által bejelentett esemény. A személyes meghallgatás során a jegyző gyakran mindkét felet együttesen idézi be, és próbálja megismerni a felek álláspontját. A meghallgatásról jegyzőkönyv készül.
Bár a jegyzői eljárás gyors, nem mindig old meg minden problémát. A jegyzői határozat ellen nem lehet fellebbezni, így az azonnal végrehajtható. Ha azonban az ellenérdekű fél a határozatot sérelmesnek találja, jogszabálysértésre hivatkozva bírósághoz fordulhat, ahol kérheti a határozat módosítását. Fontos tudni, hogy a jegyző előtti eljárást csak a birtoksértést követő egy éven belül lehet megindítani; ezt követően közvetlenül a bírósághoz kell fordulni. Ha a bíróság elutasítja a határozat megváltoztatására irányuló keresetet, a végrehajtást – a hasznok, károk és költségek kivételével – a jegyző végzi el.
A jegyző a kérelmet határozattal elutasítja, ha:
- a kérelemben foglaltakat a megismert bizonyítékok alapján nem találta megalapozottnak, megállapítja hatáskörének vagy illetékességének hiányát,
- valamely fél halála vagy a jogi személy jogutód nélküli megszűnése következtében az eljárás okafogyottá vált,
- a birtokvédelmet kérő a kérelem valamely tartalmi elemére vonatkozóan nem nyilatkozott,
- a kérelmet nem az arra jogosult terjesztette elő,
- ha a birtokvédelmet kérő ugyanazon birtoksértő magatartásra vonatkozóan változatlan tényállás és jogi szabályozás mellett kéri az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését, amely tekintetében jegyző a kérelmet érdemben már elbírálta, kivéve, ha az ügyre vonatkozóan új tény vagy új bizonyíték merül fel.
Birtokvédelem bírói úton
A birtokvédelem bírói úton azt jelenti, hogy egy év elteltével a birtokos közvetlenül a bírósághoz fordulhat az eredeti birtokállapot helyreállításáért vagy a zavarás megszüntetéséért. Ha a birtoklás jogosságával kapcsolatos kérdések merülnek fel, szintén közvetlenül a bírósághoz lehet fordulni. Ez a közvetlen bírói út azt jelenti, hogy nem szükséges előbb az államigazgatási eljárásokat végigjárni, például nem kell a jegyzőhöz fordulni. Az eljárást közvetlenül a bíróság előtt lehet kezdeményezni, és egy év elteltével a birtokvédelemhez csak a bíróság nyújthat segítséget. A bíróság nem csupán a birtoklás tényét vizsgálja, hanem a birtoklás jogosságáról is dönt.
Gyakran ismételt kérdések a birtokvédelemről
Mikor van szükség birtokperre?
Birtokperre akkor kerülhet sor, ha a zavarást követően már eltelt egy év, ha a birtokos a birtokláshoz való jogára tehát jogcímére hivatkozva kéri a tilos önhatalommal szemben a birtokvédelmet, illetve ha valamelyik fél sérelmezi a jegyző birtokvédelmi határozatát.
Mit tehetünk, ha zavar a szomszéd?
Fontos, hogy próbáljuk meg közvetlenül jelezni a problémát a szomszédnak. Legyünk nyugodtak és türelmesek, mert gyakran nem szándékosan zavarják a szomszédok a másikat. Ha ez nem vezet eredményre, csendháborítás esetén a rendőrség segítségét kérhetjük. Ha azonban a probléma nem tartozik a rendőrség hatáskörébe, akkor birtokvédelmi eljárást kezdeményezhetünk. Ebben az eljárásban a jegyző objektíven vizsgálja a helyzetet, hogy az valóban birtoksértést jelent-e. Továbbá érdemes lehet a társasház közös képviselőjét is megkeresni segítségért.
Mi nem számít a szomszédok zavarásának?
Fontos tisztázni, hogy nem minden tevékenység számít zavaró szomszédságnak. Alapvetően a normál napi életvitelhez tartozó zajok és hangok nem minősülnek zavarásnak. Például, ha egy szomszédot irritálja, hogy hallja a zuhanyzás közben folyó vizet a falban, az még nem számít tiltható tevékenységnek.
Összegzés a birtokvédelemről
A társasházi birtokvédelem során tehát a legfontosabb tanulság, hogy a birtokosok jogaik védelme érdekében különböző lépéseket tehetnek a jogellenes zavarásokkal szemben. Először is, a problémákat a szomszédokkal történő békés megbeszéléssel kell rendezni. Ha ez nem vezet eredményre, a jegyzőhöz fordulhatunk, ahol gyors és hatékony eljárás keretében kérhetjük a birtokvédelmet. Amennyiben a jegyzői eljárás nem oldja meg a problémát, vagy a birtoklás jogossága is vitás, a bírósághoz kell fordulni. A bíróság alaposabb vizsgálatot végez, és képes a birtoklás jogosságát is megítélni, bár az eljárás időigényesebb lehet.
A társasházi birtokvédelem célja, hogy megőrizzük a lakóközösség harmóniáját és biztosítsuk, hogy mindenki tisztában legyen jogaival és kötelezettségeivel. A közös használatú területek rendeltetésszerű használata és az állattartás szabályainak betartása elengedhetetlen a problémák elkerülése érdekében. Az előírások betartása és a jogorvoslati lehetőségek ismerete segít abban, hogy a közösségi élet zökkenőmentes és harmonikus maradjon – nekünk pedig érdemes tisztában lennünk ilyen irányú jogainkkal és kötelezettségeinkkel!
