A társasházi parkolás gyakran több konfliktust szül, mint hinnénk. Minden lakó tudni véli, melyik hely az övé, de ha valaki „rossz” helyre áll, rögtön jön a cédulázás, megjelennek az ajtóra tűzött üzenetek, néha még rendőrségi bejelentés is érkezik. Nem csoda: az autók száma folyamatosan nő, miközben a parkolóhelyek nem szaporodnak ugyanilyen ütemben – különösen a társasházi környezetekben nem.
Egyre több vita keletkezik abból is, hogy ki hol és milyen jogon parkolhat. Van, ahol a beállók külön tulajdonként szerepelnek, máshol közös használatú területekről van szó, amit a közgyűlés szabályoz. Ráadásul a jogszabályok sem mindig egyértelműek, és az utóbbi években több ponton is változtak – például 2023-tól lehetővé vált, hogy a teremgarázsban lévő beállók önálló helyrajzi számot kapjanak. Cikkünkben végigvesszük a társasházi parkolás legfontosabb szabályait, lehetőségeit és buktatóit – tudjon meg minden fontos dolgot a társasházi parkolással kapcsolatban!
Az alapfogalmak
A társasházi parkolás körüli viták jelentős része abból ered, hogy nem világos, pontosan milyen jogi státuszban van egy-egy beálló, ki használhatja, és milyen feltételekkel. A fogalmak tisztázása segíthet megelőzni a félreértéseket.
Mi számít egyáltalán társasházi parkolóhelynek?
Társasházi parkolóhelynek minősül minden olyan terület, amelyet gépjármű tárolására alakítottak ki a társasház területén belül. Ez lehet: kültéri beálló az udvarban, teremgarázsban kijelölt hely vagy akár egy zárt garázsbox is. A lényeg, hogy a társasház alapító okiratában és az ingatlan-nyilvántartásban milyen módon szerepel: önálló ingatlanként vagy a közös tulajdon részeként.
Közös tulajdon vagy külön tulajdon?
Külön tulajdon esetén a parkolóhely önálló helyrajzi számmal rendelkezik, így a tulajdonos akár el is adhatja, megterhelheti, bérbe adhatja. Ez a forma jellemző az újabb társasházaknál, főként a teremgarázsok esetében. Osztatlan közös tulajdon esetén a parkolóhely a társasház minden tulajdonosának közös tulajdona. Ilyenkor használati megállapodással lehet rögzíteni, hogy ki melyik helyet használja. Ezeket az egyezségeket gyakran a társasház közgyűlése fogadja el.
Milyen típusú beállók léteznek?
- Teremgarázs: zárt, gyakran több szinten kialakított parkolótér, általában biztonságosabb, kamerával felszerelt. Itt gyakori a külön tulajdon.
- Kültéri beálló: az épület körül vagy udvarban kialakított parkoló, gyakran a közös tulajdon része.
- Tárolóként használt parkolóhely: előfordul, hogy valaki nem autót, hanem egyéb tárgyakat tárol a beállón. Ez tűzvédelmi, jogi és társasházi szabályozási kérdéseket is felvethet.
A fogalmak tisztázása nemcsak a használatot segíti, hanem elengedhetetlen a jogi viták megelőzéséhez is – különösen akkor, ha eladásról, bérbeadásról vagy új szabályozásról van szó.
A társasházi parkolás jogi szabályozása
A társasházi parkolás jogi hátterét Magyarországon több jogszabály és rendelet szabályozza. Az alábbiakban áttekintjük a legfontosabb fogalmakat és szabályokat, különös tekintettel a legújabb változásokra.
Tulajdonjog és használati jog
Ahogy már feljebb is említettük, a társasházakban található parkolóhelyek tulajdonjoga két fő kategóriába sorolható.
- Külön tulajdon: Ebben az esetben a parkolóhely önálló ingatlanként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, saját helyrajzi számmal rendelkezik. A tulajdonos teljes jogkörrel rendelkezik felette, beleértve az eladás vagy bérbeadás lehetőségét is.
- Közös tulajdon: Itt a parkolóhely az egész társasház közös tulajdonában van, azaz minden tulajdonostárs részesedik belőle. A használati jogokat ilyenkor belső megállapodások vagy a társasház szervezeti-működési szabályzata határozza meg.
Mi az az osztatlan közös tulajdonú beálló?
Az osztatlan közös tulajdonú beálló olyan parkolóhely, amely nem különül el önálló ingatlanként, hanem a társasház közös tulajdonának része. Ebben az esetben a tulajdonostársak közösen rendelkeznek a parkolóhely felett, és a használatot belső megállapodások szabályozzák.
Használati megállapodások szerepe
Mivel az osztatlan közös tulajdonú parkolóhelyek használata könnyen konfliktusokhoz vezethet, a tulajdonostársak gyakran használati megállapodásokat kötnek. Ezekben rögzítik, hogy ki melyik parkolóhelyet használhatja, milyen feltételekkel. A megállapodások célja a mindennapi élet zökkenőmentessé tétele és a vitás helyzetek elkerülése.
Hogyan lehet önálló helyrajzi számot szerezni?
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet módosította az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási szabályait, különös tekintettel a társasházi gépjárműtárolók nyilvántartására. Ennek értelmében:
- Gépjárműtárolók nyilvántartása: A társasházaknak részletesen fel kell tüntetniük, hogy mely gépjárműtárolók tartoznak közös vagy külön tulajdonba. A tárolók pontos mérete, elhelyezkedése és tulajdonosai az ingatlan-nyilvántartásban is szerepelni fognak.
- Közös tulajdonú helyiségek dokumentálása: Az olyan helyiségek, mint a tárolók, lépcsőházak, pincék és közös használatú udvarok pontos leírása és elhatárolása szükséges. A közös helyiségek tulajdonosi arányainak egyértelmű rögzítése is kötelező lesz.
A (7) pont szerint: ,,A társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított álláshely egyéb önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez (…) elegendő, ha az épületben lévő gépjárműtároló helyiség megléte igazolt.” Ezek a változások növelik az ingatlan-nyilvántartás pontosságát és átláthatóságát, elősegítve a tulajdonviszonyok egyértelmű rögzítését. A közös tulajdonú területek és gépjárműtárolók pontos dokumentálása fontos a társasházi élet jogi és gazdasági szempontjai miatt, különös tekintettel az esetleges viták rendezésére és az ingatlanok értékesítési folyamatára.
Parkolóhelyek kialakítása új társasházakban
Az új társasházak építésekor a parkolóhelyek száma és kialakítása kulcskérdés, mivel a gépjárművek száma folyamatosan nő, a hely viszont korlátozott. A jogszabályok ezt a problémát igyekeznek úgy kezelni, hogy kötelező előírásokat határoznak meg az építtetők számára. 2024 végétől ezek a szabályok jelentősen átalakultak – nézzük meg részletesebben, mi változott.
A TÉKA váltotta az OTÉK-ot
A parkolóhelyek számának meghatározását ma már a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) és a 2023. évi C. törvény, azaz a magyar építészetről szóló törvény (Méptv.) szabályozza. Ezek a dokumentumok új szemléletet vezettek be a parkolás tervezésében, különös figyelmet fordítva a helyi sajátosságokra.
Lakásonként hány parkolóhely szükséges?
A korábbi rendszerrel ellentétben, amely fix minimumokat határozott meg, a TÉKA rendeltetés szerinti differenciálás elvét alkalmazza. Ez azt jelenti, hogy az egyes épülettípusokhoz és azok használatához igazodik a kötelezően kialakítandó parkolóhelyek száma. A pontos számokat a helyi építési szabályzatok (HÉSZ) tartalmazzák, a TÉKA keretében meghatározott irányelvek szerint.
A szabályozás célja, hogy a telken belüli parkolás – akár felszíni, akár mélygarázsban vagy parkolóházban megvalósítva – elsőbbséget élvezzen a közterületi parkolással szemben. Kiemelt szempont továbbá a fásítás, a meglévő fák védelme, valamint az akadálymentes parkolóhelyek biztosítása.
Példák a TÉKA szerint előírt parkolószámokra:
- Lakások és üdülők esetén: legalább 1 személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani minden önálló lakás vagy üdülőegység után.
- Kereskedelmi egységek esetén:
- 100 m² alatti árusítótérnél: minden megkezdett 15 m² után egy parkoló,
- 100–5000 m² közötti árusítótérnél: minden megkezdett 20 m² után egy parkoló,
- 5000 m² felett: minden megkezdett 30 m² után egy parkolóhely.
Fontos tudni, hogy a legalább 5000 fős települések, a fővárosi kerületek, a járásszékhelyek, valamint a budapesti agglomeráció és a Balaton kiemelt üdülőkörzet területein a Méptv. kötelező keretszabályokat ír elő, amelyeket a helyi önkormányzatok nem hagyhatnak figyelmen kívül.
Milyen típusú parkolóhelyek alakíthatók ki?
A társasházakban az alábbi típusok fordulhatnak elő.
- Kültéri nyitott beállók – ezek a telek szabad területén, burkolt felületen létesülnek.
- Felszíni fedett parkolók – például nyitott, tetővel védett autóbeállók.
- Teremgarázs vagy mélygarázs – többszintes lakóépületeknél gyakori, helytakarékos megoldás.
- Automatizált parkolórendszerek – egyre elterjedtebbek újépítésű társasházaknál, különösen nagyvárosokban.
A TÉKA külön előírja, hogy akadálymentes lakások esetén akadálymentes parkolóhelyet is biztosítani kell. Ez a hely méretben és megközelíthetőségben is eltér a normál parkolótól.
További előírások
A TÉKA kiemeli, hogy a parkolóhelyek kialakításakor figyelembe kell venni:
- a tűzvédelmi távolságokat,
- a zöldfelületi arányt,
- és az esővíz-elvezetés megoldását is.
Az építkezés engedélyezésének egyik feltétele, hogy a tervdokumentációban szerepeljenek ezek a részletek, és megfeleljenek az országos és helyi szabályozásnak.
A meglévő parkolóhelyek használatának szabályozása
A társasházakban a parkolóhelyek használatának szabályozása kiemelten fontos a lakók közötti harmonikus együttélés és a konfliktusok elkerülése érdekében. Az alábbiakban áttekintjük a legfontosabb szempontokat és irányelveket ezen a területen.
Közgyűlési döntések és szabályzatok
A társasház közös tulajdonában álló parkolóhelyek használatáról a közgyűlés jogosult dönteni. Ennek keretében meghatározhatják a parkolóhelyek elosztásának módját, a használati rendet, valamint a kapcsolódó díjakat. E döntéseket célszerű a szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) rögzíteni, hogy minden tulajdonos számára egyértelműek legyenek a szabályok.
Személyre szóló használat és vitás helyzetek
Amennyiben a parkolóhelyek száma nem elegendő minden tulajdonos számára, a közgyűlés dönthet arról, hogy bizonyos tulajdonosok előnyt élveznek-e a parkolóhelyek használatában, például mozgáskorlátozottak vagy idősek esetében. Az ilyen döntéseket is az SZMSZ-ben kell rögzíteni. Vitás helyzetek esetén a közös képviselő vagy a társasházkezelő mediátorként léphet fel a konfliktusok rendezésében.
Parkolók bérbeadása más lakóknak
A közös tulajdonban lévő parkolóhelyek bérbeadása más tulajdonosok vagy külső személyek számára a közgyűlés jóváhagyásával történhet. A bérleti szerződéseket írásban kell rögzíteni, meghatározva a bérleti díjat, a bérleti időszakot és egyéb feltételeket. Fontos figyelembe venni, hogy a bérbeadásból származó bevétel adóköteles, ezért a társasháznak adószámot kell igényelnie, és a bevételből forrásadót kell fizetnie az adóhatóság felé.
Kit tehetünk felelőssé, ha más parkol a helyünkön?
Ha egy tulajdonos jogosulatlanul használja más parkolóhelyét, az birtokháborításnak minősül. Ilyen esetben a sértett fél birtokvédelmi eljárást kezdeményezhet a jegyzőnél. A jegyző határozatban kötelezheti a jogsértőt a jogellenes állapot megszüntetésére. Ha a probléma továbbra is fennáll, polgári peres eljárás indítható a bíróságon.
A társasházi parkolóhelyek használatának szabályozása tehát összetett feladat, amely a közgyűlés döntésein, az SZMSZ rendelkezésein és a tulajdonosok közötti együttműködésen alapul. A világos és egyértelmű szabályok kialakítása, valamint azok következetes betartása hozzájárul a konfliktusok megelőzéséhez és a társasházi közösség harmonikus működéséhez.
Gyakori konfliktusok és megoldások a társasházi parkolásban
A társasházi parkolás számos konfliktus forrása lehet a lakók között. Mik a leggyakoribb problémák és hogyan oldhatók meg?
Illetéktelen parkolás: jogi lépések, figyelmeztetés, kamera
Illetéktelen parkolás esetén, amikor egy lakó jogosulatlanul használja más parkolóhelyét vagy a közös területen parkol engedély nélkül, több lépést is tehetünk:
- Figyelmeztetés: Első lépésként célszerű írásban felszólítani az illetőt a jogsértő magatartás megszüntetésére. Ezt megteheti a közös képviselő vagy a társasház kezelője.
- Birtokvédelem: Ha a figyelmeztetés eredménytelen, a sértett fél birtokvédelmi eljárást kezdeményezhet a jegyzőnél. A jegyző határozatban kötelezheti a jogsértőt a jogellenes állapot megszüntetésére.
- Peres eljárás: Amennyiben a birtokvédelmi eljárás sem vezet eredményre, polgári peres eljárás indítható a bíróságon.
A konfliktusok megelőzése érdekében érdemes kamerarendszert telepíteni a parkoló területére. Fontos azonban, hogy a kamerák telepítésekor betartsuk a személyiségi jogokra és adatvédelemre vonatkozó jogszabályokat. A kamerák használatáról és az adatkezelésről célszerű tájékoztatni a lakókat, és ezt az információt a társasház dokumentumaiban rögzíteni.
Forgalomirányító tábla vagy lakók közötti megegyezés?
A parkolási rend szabályozására két fő megoldás létezik.
- Forgalomirányító táblák kihelyezése: A társasház területén belül a közgyűlés dönthet forgalomirányító táblák kihelyezéséről, amelyek jelzik a parkolás rendjét, a behajtási irányokat vagy a parkolóhelyek használatának szabályait. Ezek a táblák hozzájárulhatnak a rend fenntartásához és a félreértések elkerüléséhez.
- Lakók közötti megegyezés: A lakók közötti írásos megállapodás is hatékony lehet a parkolási rend kialakításában. Ebben rögzíthetők a parkolóhelyek használatának szabályai, a vendégparkolás rendje és egyéb releváns kérdések. Az ilyen megállapodásokat célszerű a szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) is rögzíteni.
Elégtelen parkolóhely: lehet bővíteni? Hová lehet fordulni?
Ha a társasház parkolóhelyei nem elegendőek a lakók számára, a bővítés lehetősége több tényezőtől függ.
- Terület rendelkezésre állása: Meg kell vizsgálni, hogy a társasház rendelkezik-e olyan szabad területtel, ahol további parkolóhelyek kialakíthatók.
- Önkormányzati előírások: A helyi építési szabályzat (HÉSZ) és az országos településrendezési és építési követelmények (OTÉK) előírásai meghatározzák a parkolóhelyek kialakításának feltételeit. Ezeket figyelembe kell venni a tervezés során.
- Közgyűlési döntés: A parkolóhelyek bővítése a társasház közgyűlésének hatáskörébe tartozik. A döntéshez általában minősített többség szükséges, de a pontos arányt a társasház alapító okirata vagy SZMSZ-e határozza meg.
- Engedélyek beszerzése: A bővítéshez szükséges lehet építési engedély beszerzése az illetékes építési hatóságtól.
Amennyiben a társasház nem rendelkezik elegendő saját területtel, érdemes lehet az önkormányzathoz fordulni, hogy van-e lehetőség közterületi parkolóhelyek kialakítására vagy bérlésére a közelben.
A társasházi parkolással kapcsolatos konfliktusok megelőzése és kezelése érdekében elengedhetetlen a világos szabályok kialakítása és betartása. A közgyűlési döntések, a lakók közötti megegyezések és a jogszabályok betartása hozzájárulhat a harmonikus együttéléshez és a parkolási problémák minimalizálásához.
Új lehetőségek és trendek a társasházi parkolásban
A társasházi parkolás területén az elmúlt években jelentős fejlődés tapasztalható, amelynek célja a lakók kényelmének növelése és a parkolóhelyek hatékonyabb kihasználása.
Elektromos töltők telepítése társasházi környezetben
Az elektromos járművek terjedésével egyre nagyobb igény mutatkozik a társasházakban is a töltőpontok kialakítására. A telepítés során több szempontot is figyelembe kell venni:
- Áramellátás biztosítása: Meg kell vizsgálni, hogy lehetséges-e új, önálló mérőhely létesítése a töltő számára, vagy a meglévő hálózatra való csatlakozás a megfelelő megoldás.
- Teljesítménybővítés szükségessége: Amennyiben a meglévő hálózat kapacitása nem elegendő, teljesítménybővítés válhat szükségessé.
- Költségek és elszámolás: Fontos meghatározni, hogy a töltés költségeit hogyan osztják meg a lakók között, és milyen elszámolási rendszert alkalmaznak.
Mobilalkalmazás alapú parkolóhely-kezelés
A digitalizáció térnyerésével egyre több társasház alkalmaz mobilalkalmazásokat a parkolóhelyek kezelésére. Ezek az applikációk lehetővé teszik a lakók számára, hogy valós időben ellenőrizzék a parkolóhelyek foglaltságát, foglaljanak helyet, és akár a parkolási díjakat is kiegyenlítsék.
Okosparkolás és digitalizációs lehetőségek
Az okosparkolási rendszerek célja a parkolóhelyek hatékonyabb kihasználása és a parkolási idő csökkentése. Ezek a rendszerek szenzorok és mobilalkalmazások segítségével valós idejű információt nyújtanak a szabad parkolóhelyekről, így csökkentve a felesleges körözést és a forgalmi torlódásokat.
Gyakran Ismételt Kérdések a társasházi parkolásról
Mit tehetek, ha valaki beáll a helyemre?
Írásbeli figyelmeztetést érdemes hagyni, ha nem segít, birtokvédelmi eljárás indítható a jegyzőnél.
Lehet-e kamerát felszerelni a parkolóba?
Igen, de csak közgyűlési jóváhagyással és adatvédelmi szabályok betartásával.
Hogyan lehet használati megállapodást készíteni?
Írásban, a tulajdonostársak között, lehetőleg ügyvéd közreműködésével, majd közgyűlési jóváhagyással.
Hány parkolót kell biztosítani új társasházban?
Legalább egyet lakásonként, de a helyi építési szabályzat ettől eltérhet.
Kötelezhet a társasház elektromos töltő telepítésére?
Nem, de közgyűlési döntéssel támogatható a telepítés, főleg ha egyre több lakó igényli.
Ki viseli a parkoló fenntartásának költségeit?
Általában a tulajdoni arány szerint oszlik meg, de az SZMSZ ettől eltérhet.
Lehet parkolóhelyet örökölni vagy eladni?
Külön tulajdonú beálló örökölhető és értékesíthető, közös tulajdonnál csak a használati jog változhat.
Társasházi parkolás összegzés – Mire érdemes odafigyelni?
A társasházi parkolás sokszor több, mint egyszerű helyfoglalás: jogi, közösségi és technikai kérdések sora kapcsolódik hozzá. Ahhoz, hogy a parkolóhelyek használata hosszú távon is problémamentes legyen, három alapelvet érdemes szem előtt tartani: jogi tisztaság, közös megegyezés és előrelátás.
Elsőként fontos tisztázni a tulajdoni viszonyokat: közös vagy külön tulajdonról van-e szó. Ha ez megtörtént, célszerű írásos használati megállapodásban rögzíteni, ki melyik helyet használja. A közgyűlési döntések és az SZMSZ szabályozása elengedhetetlen, különösen, ha új technológiák – például elektromos töltők – kerülnek telepítésre.
A társasház lakói és a közös képviselők feladata nemcsak a meglévő szabályok betartatása, hanem azok folyamatos frissítése és a közösségi igényekhez való igazítása is. Ha előre gondolkodunk, elkerülhetjük a leggyakoribb vitákat, és hosszú távon mindenki számára élhetőbb lesz a közösségi parkolás rendszere.
