Társasházi ingatlan vagy közös tulajdonú teremgarázs vásárlásakor előfordulhat, hogy találkozunk az okiratokban az elővásárlási jog fogalmával. De mit jelent az elővásárlási jog, amely a törvény erejénél fogva létezik vagy szerződésen alapul? Cikkünkben összefoglaltuk, hogyan járjunk el körültekintően, ha az elővásárlási jog fogalmával találkozunk – minden, amit fontos tudni erről a törvénykezésről társasházak esetében!
Mi az az elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog alapján a dolog (pl. ingatlan, társasházi lakás) harmadik személynek való eladásakor az elővásárlásra jogosult másokat megelőzve vásárolhatja meg az adott dolgot. Ha az elővásárlásra jogosult e jogával élni kíván, akkor ugyanazon feltételekkel vásárolhatja meg a dolgot, mint az a harmadik személy, aki a vételi ajánlatot tette. Egyszerűbben fogalmazva, ha valakinek él egy korábban meghatározott joga arra, hogy elsőként vásárolhasson meg egy eladó dolgot, akkor hiába tettünk mi egy tökéletesen megfelelő ajánlatot az eladónak – az elővásárlási joggal élő személyt köteles értesíteni az eladó – így az akár ugyanannyiért is hozzájuthat pl. egy lakáshoz, mint amennyit mi szerettünk volna adni érte.
Az eladó tehát a vételi ajánlatot teljes terjedelmében köteles igazolhatóan megismertetni az elővásárlásra jogosulttal. Ehhez határidőt kell biztosítania, hogy a jogosultnak maradjon kellő ideje ahhoz, hogy eldönthesse, kíván-e élni az elővásárlási jogával. Ha az eladó a fentiek szerint közölte a vételi ajánlatot, de a megadott határidőben válasz nem érkezett, illetve az elővásárlásra jogosult jelezte, hogy nem kíván élni a jogával, úgy az adásvételi szerződés megköthető a vevővel.
Ha olyan ingatlant szeretnénk megvásárolni, amelyre vonatkozóan más személynek vagy személyeknek elővásárlási joga van, akkor fel kell készülnünk arra, hogy az eljárás jóval hosszabb, költségesebb lesz a megszokott, általános ügymeneteknél – pláne akkor, ha nem csak egy, hanem több tulajdonostársa is van az ingatlannak. Sajnos amennyiben figyelmen kívül hagyjuk a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jogokat, az akár az egész adásvételi szerződést meghiúsíthatja, de később is jelentős problémákat okozhat.
A gyakorlati életben a legnagyobb problémát a nagy számú elővásárlásra jogosultak jelentik, amellyel általában társasházak esetén találkozhatunk. A több száz lakás tulajdonosának általában a többi lakásra is elővásárlási joga lehet az alapító okirat szerint, de ami még gyakoribb, hogy a társasházi tulajdonostársaknak az osztatlan közös tulajdonába tartozik például egy albetéten szereplő teremgarázs és a saját beállóhelyüket érintően csak a „közösből” rendelkeznek meghatározott tulajdoni hányaddal.
Elővásárlási jog a törvényben
Az elővásárlási jog alapja lehet a Ptk. szabályozás, de létrejöhet szerződés útján is. Fontos, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog erősebb, mint a szerződéses úton létrejött jog. A Ptk. az alábbi dolgokat szabályozza röviden és tömören megfogalmazva. (A részletesebb kifejtést a 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendeletben találjuk.)
Jogszabályon alapuló elővásárlási jog
- Az eladó a vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve, ha az a tulajdonostársak tartózkodási helye vagy egyéb körülményei miatt túl nagy késedelemmel járna, vagy ha túl nagy a tulajdonostársak száma.
- Az elővásárlási jogot akár több tulajdonostárs is gyakorolhatja, illetőségrészre közösen.
- A tulajdonostárs és házastársa együtt is gyakorolhatják az elővásárlási jogot.
- Ha a tulajdonostárs kiskorú, akkor az elővásárlási jog gyakorlásához gyámhatósági hozzájárulás szükséges – ha viszont nem szeretné gyakorolni a jogát, akkor a lemondáshoz nem szükséges gyámsági hozzájárulás.
- Az ingatlannyilvántartáson kívüli résztulajdonosokat is kötelező értesíteni a vételi ajánlatról.
- Ha az ingatlan végrehajtási árverés alá esik, akkor a tulajdonostársakat nem illeti meg elővásárlási jog.
- Az elővásárlási jogra jogosult kérheti annak megállapítását, hogy a sérelmére megkötött adásvételi szerződést hatálytalanítsa, érvénytelenítse. Ha ezt megteszi, akkor egyben vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot kell tennie.
- Ha a résztulajdonos az illetőségét tartási szerződéssel ruházza át, tulajdonostársait elővásárlási jog nem illeti meg.
- A vételi ajánlat teljes egészét (így a vevő kilétét, a fizetési határidőket) kötelező közölni a tulajdonostársakkal.
- A tulajdonostársak számára határidőt kell kötni a vételi ajánlat elfogadására, azaz az elővásárlási joguk gyakorlására.
A szerződésen alapuló elővásárlási jog
Az elővásárlási jog másik, gyengébb formája a szerződésen alapuló elővásárlási jog. Az ingatlan tulajdonosa szerződéssel bárkinek biztosíthat elővásárlási jogot, de gyakoribb eset az, amikor a társasházak lakásai külön tulajdonban vannak, ezért ugyan a törvény erejénél fogva nem áll fenn elővásárlási jog, azonban a társasház alapító okiratában mégis elővásárlási jog kerül kikötésre.
Ennek oka lehet, hogy a tulajdonosok meg tudják válogatni a szomszédokat, illetve elkerüljék, hogy a teremgarázsban lévő gépkocsi beállót olyan személy vegye meg, akinek a házban nincs is lakása. Nem kötelező, de érdemes a szerződéssel alapított elővásárlási jogot az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyeztetni, hiszen ennek elmulasztása esetén az elővásárlásra jogosult a vevővel szemben nem hivatkozhat arra, hogy őt nem értesítették és így nem tudta gyakorolni az elővásárlási jogát. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy a körültekintő szerződéskötés része az alapító okirat megtekintése, így e téren nem érdemes apellálni a jóhiszeműségre, hiszen ez egy kikérhető információ akár az eladótól, akár a közös képviselőtől.
Elővásárlási jog a társasházban
Elővásárlási joggal nagyon sok esetben találkozhatunk társasházakban, társasházi ingatlanok és garázsok, beállók kapcsán is. Leggyakrabban olyankor futhatunk bele, ha önálló ingatlanként nyilvántartott, de több személy tulajdonában lévő ingatlanrész kerül eladásra (ilyen például közös tároló vagy a garázsbeálló). Ha például a társasházban lévő teremgarázst önálló ingatlanként (albetétként) jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, és a teremgarázs több személy tulajdonában van, az egyes tulajdonrészekhez külön beállóhelyek tartoznak. Ekkor a közös tulajdonra tekintettel a teremgarázs tulajdonostársait elővásárlási jog illeti meg, ha az egyik beállóhely tulajdonosa a tulajdoni hányadát (és ezzel a beállóhelyét) harmadik személynek szeretné eladni.
A társasházi törvényben ez található az elővásárlási jogról: “Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.” 2003. évi CXXXIII. törvény [Társasházi tv.] 5. § (3)
Főszabály szerint társasházban fennálló elővásárlási jognál sem lehet kikerülni, hogy a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot a tulajdonos az elővásárlási joggal bíró tulajdonostársakkal közölje. Vagyis az eladónak minden esetben értesítenie kell az elővásárlási joggal rendelkező személyt vagy személyeket – akkor is, ha ezt legszívesebben elkerülné.
A társasházi alapító okiratban létesített elővásárlási jog
Elővásárlási jogot társasházakban általában azért létesítenek az alapítói okiratban, hogy a lakóközösség összetételét a tulajdonostársak kontrollálni tudják, és a lehetséges jövőbeni “rossz szomszédokat” kizárják a társasház tulajdonosai közül. Az alapító okiratba foglalt jog viszont csak akkor érvényes, ha azt a tulajdoni lapra (a társasház törzslapjára) is bejegyeztették. Ezért fontos az, hogy lakásvásárlás előtt mindig kérjük ki a társasház alapító okiratát és törzslapját is!
Az elővásárlási jog megkötése leginkább kevés lakásszámú társasházak esetén praktikus, de nem példa nélküli az sem, hogy a régebbi panelházak tulajdonosai is élveznek elővásárlási jogot. Ilyenkor eggyel bonyolultabbá – vagyis éppen hogy egyszerűbbé – válik az elővásárlási jog esete: rengeteg tulajdonostársat szükséges ugyanis kiértesíteni a vételi ajánlatról, viszont ezt egyszerűen, akár egy társasházi hirdetmény formájában is meg lehet tenni.
Ez elég bizonyítéknak minősül a Földhivatal számára arról, hogy az eladó kiértesítette tulajdonostársait a vételi ajánlatról.
Fontos az is, hogy a Ptk. nem szeretné közös tulajdonba kényszeríteni a feleket. Megtörténhet az is, hogy egy lakás esetén többen is érvényesítenék elővásárlási jogukat, végül pedig, mivel nem szeretnének osztott tulajdonú lakást vásárolni, visszalépnek ettől, és az eladó mégis az eredeti vevővel köti meg az adásvételi szerződést.
Az elővásárlási jog ellenőrzése és gyakorlása
A lakást érintő esetleges társasházi elővásárlási jog tényét még a végleges vételi ajánlat megtétele előtt az alapító okirat alapos átnézésével indokolt ellenőriznünk. Az alapító okiratban létesített társasházi elővásárlási jog – ahogy feljebb is említettük – elvileg a társasház törzslapjára is bejegyeztethető. Ezek a megjegyzések azonban sokszor nem történnek meg, vagyis a törzslap lekérése nem elégséges, habár az alapító okirat ellenőrzése mellett feltétlenül szükséges lépése az elővásárlási jog kérdésének tisztázása során.
A közös tulajdonú teremgarázs-beálló és tároló elővásárlási jogának ellenőrzés tiszta sor. A lekért tulajdoni lap egyértelműen tisztázza a tulajdonostársak körét. Az ellenőrzések elvégzését minden esetben indokolt szakemberre, ügyvédre bízni.
Hogyan történik a gyakorlatban az elővásárlási jog ellenőrzése, érvényesítése, és mit kell tudniuk az érintett feleknek?
Az első lépés, hogy az eladó közli a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal. Ilyenkor a teljes ajánlatot meg kell küldeni a jogosult számára, tértivevényes postai küldeményként. Az elővásárlásra jogosultnak 15 napja van elfogadni, vagy lemondani az elővásárlási jogról: 15 nap után, amennyiben még mindig nem érkezett elfogadás vagy lemondás, akkor a válasz hiányát szintén lemondásnak kell tekinteni, és létrejöhet az adásvételi szerződés az eladó és a vevő között.
A lemondó nyilatkozatot igazolni kell a Földhivatalnak, hogy létrejöhessen az adásvétel a felek között. Ha a lemondó nyilatkozat nem érkezik meg, akkor az elővásárlási joggal rendelkező személy elérhetetlenségének tényét kell közölni a Földhivatallal.
Számottevő késedelem okai lehetnek:
- az elővásárlási jogot élvező elhunyt, hagyatéki eljárása még folyamatban van
- az elővásárlási joggal rendelkező tartózkodási helye ismeretlen
- a tulajdonostárs külföldön tartózkodik
- túl sok a kiértesítendő tulajdonostárs
Arra azonban figyelnünk kell, hogy a legutolsó pontban említett túl sok kiértesítendő tulajdonostárs nem feltétlenül jelenti azt, hogy teljes mértékben el lehet tekinteni az érintettek értesítésétől. A Földhivatal (és a morális okok is) megkövetelik, hogy az eladó fektessen energiát a lemondó nyilatkozatok beszerzésébe.
Különleges elővásárlási jogok
Vannak olyan különleges esetek, melyeknél nem csak a tulajdonostársakkal, hanem esetlegesen más személyekkel, intézményekkel is közölni kell az eladás és az ajánlat szándékát. Ezek az alábbiak.
Elővásárlási jog egyéb formái:
- Műemlékek esetén elővásárlási jog illeti meg az államot, a kerületi önkormányzatot és a fővárosi önkormányzatot is.
- Nemzeti Park területén lévő ingatlan esetén szintén a Magyar Állam élvezhet elővásárlási jogot.
- Termőföld esetén az állam, a földet használó földművesek, a szomszédos földművesek és a helyben lakó földművesek gyakorolhatnak elővásárlási jogot (ebben a sorrendben).
Fontos, hogy állami intézmény elővásárlási joga esetén az elfogadó- vagy lemondó nyilatkozat beérkezésének határideje legtöbbször több, mint 15 nap: 30, de akár 60 napos válaszidővel is kalkulálni kell. Ezekben az esetekben (ha az állami intézmények döntéshozatalára kell várni) a 30-60 nap nem számít számottevő késedelemnek az adásvételi szerződés megkötését illetően.
Teremgarázs-beálló vagy közös tároló tulajdonostársának elővásárlási joga
Amennyiben társasházban önmagában egy osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázs-beálló vagy tárolórész értékesítésére kerül sor, akkor a közös tulajdonra vonatkozó elővásárlási jog általános szabályai alkalmazandóak. Ha a társasházi lakással együtt került sor közös tulajdonú tárolórész vagy teremgarázs-beálló értékesítésére hosszú ideig a Fővárosi Földhivatal gyakorlatában az 1984.270. számú BH (Kúriai eseti döntés) szolgált zsinórmértékül, ami az elemi ésszerűséggel összhangban a következőket rögzítette:
„ha a tulajdonostárs a társasházban lévő, külön tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (garázs) az öröklakással együtt kívánja harmadik személynek eladni, ebben az esetben a tulajdonostársak a nem lakás céljára szolgáló helyiségre nézve nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot, ezért további lemondó nyilatkozat az ilyen társtulajdonosok részéről a vevő tulajdonszerzéséhez nem szükséges.”
Azonban a Földhivatal elmúlt 1-2 évben követett gyakorlata meghaladottá tette az 1984-es eseti döntés valós piaci viszonyokra rímelő megoldását. Amennyiben a vevő biztosra akar menni, úgy az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzésével kapcsolatban a közös tulajdonban levő ingatlanokat érintő elővásárlási jogra vonatkozó általános szabályokat lesz kénytelen követni, ellenkező esetben az ingatlanra fordított teljes vételárat teszi kockára.
Ez azt jelenti, hogy a teremgarázs, illetve a tároló tulajdonostársakat úgy kell kezelni, mint akik a lakás tekintetében teljes értékű elővásárlási joggal rendelkeznek. Ezzel kapcsolatban annyi a megkötés, hogy az elővásárlási jog kizárólag a lakás és a vele együtt értékesíteni szándékozott garázs- vagy tárolórészre együttesen gyakorolható. Tehát a tulajdonostárs kizárólag külön a garázsbeálló, illetve a tárolórész megvásárlására nem tehet joghatályos elfogadó nyilatkozatot.
Mi az a dologösszesség?
A dologösszesség tulajdonképpen a fenti példa külön, speciális elnevezése. Tisztában kell lennünk azzal, hogy ha például az eladó az elővásárlási joggal terhelt lakást a garázzsal együtt oszthatatlan módon, ún. dologösszességként kívánja eladni, akkor az elővásárlásra jogosult a dologösszesség egészére vonatkozó ajánlatot csak teljes egészében fogadhatja el, tehát nem választhat, hogy csak az ingatlant vagy a garázst kívánja megvásárolni. Ha csak az egyiket szeretné megvenni, az már új ajánlatnak minősülne, így az nem akadálya a szerződés megkötésének.
Hogyan kell megkeresni az elővásárlásra jogosultat?
Ha szakember segítségét, például egy ügyvédi irodát kérünk meg eladási szándékaink tudatására, akkor előfordulhat, hogy az iroda vállalja az elővásárlásra jogosultak ajánlott levéllel tértivevényként történő értesítését – ugyanakkor ezt mi magunk is megtehetjük. A másik bevett gyakorlat, hogy már az adásvételi tárgyalások alatt, előzetesen küldünk levelet a tulajdonostársaknak, amiben ismertetjük az ajánlatot, így gyorsíthatunk a folyamaton, valamint később a Földhivatal felé is igazolni tudjuk azt, hogy tájékoztattuk az elővásárlási joggal rendelkező tulajdonostársakat. Társasházakban, kis létszámú lakóközösség esetén az is jó megoldásnak bizonyulhat, ha egyesével kopogunk be a szomszédokhoz, hiszen így személyesen adhatjuk át az ajánlatot és a felhívást, de a tulajdonos akár ott helyben, egy nyilatkozat megtételével le is mondhat elővásárlási jogáról.
Nagyszámú lakással rendelkező társasházak esetén bevett gyakorlat, hogy jól látható helyre (például a faliújságra) meghatározott időtartamra kifüggesztésre kerül a vételi ajánlat, így az elővásárlásra jogosultak értesülhetnek arról, azonban ezzel nehezebb bizonyítani azt, hogy valóban mindenki tudomást szerzett az adásvételről.
Mi a következménye, ha elmulasztjuk felhívni az elővásárlásra jogosultat?
Alapvetően már a Földhivatali eljárás során is szükséges igazolni a tulajdonjog bejegyzéshez a felhívást, illetve az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatait. Ha valamilyen okból mégsem derül ki a Földhivatali eljárás során a jogsértés, akkor az elővásárlásra jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzésétől számított 30 napon (de legkésőbb a szerződéskötéstől számított maximum 3 éven) belül pert indíthat a felekkel szemben azzal a feltétellel, hogy az ajánlatot elfogadja és teljesítőképességét igazolja. Ilyen igény érvényesítésének, a hatálytalanságra való hivatkozásnak van helye.
A vételi ajánlat közlése akkor mellőzhető, ha:
· az elővásárlásra jogosult ismeretlen helyen tartózkodik vagy
· más körülmények miatt a közlés rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járhat.
Az első eset kevesebb fejtörést okozhat, mivel ebben egységes a gyakorlat. Ismeretlen helyen tartózkodó személy felkutatása nem várható el, mert a felkutatása számottevő késedelemmel járna. Tehát az eladónak nem feladata az ingatlan-nyilvántartásban lévő lakcímek ellenőrzése, a külföldi jogosultak részére a vételi ajánlat közlése. Az azonban elvárható, hogy a közhiteles nyilvántartásban legalább a társasházban, de az ügy egyedi körülményeihez igazodóan akár a belföldön bejegyzett lakóhellyel rendelkező jogosultakkal a vételi ajánlatot közölje.
Az ügyeinket intéző irodát vagy szakembert azonban megkérhetjük, hogy a folyton változó gyakorlat miatt minden esetben küldjék meg a külföldiek részére is az ajánlatot – ezzel százszázalékosan bebiztosítva magunkat egy esetleges jogvita ellen.
A második esetben már találkozhatunk ellentmondásokkal, ugyanis a gyakorlat szerint nem terheli e felhívási kötelezettség az eladót azokkal a tulajdonostársaival szemben, akiknek tartózkodási helye például ismeretlen vagy külföldi és kifejezetten rögzíti, hogy közlési kötelezettség alól mentesítő kivételnek számíthat a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is. Azonban az, hogy mi tekinthető „viszonylag nagy számnak”, a bírói gyakorlat alapján mindig egyedileg mérlegelendő és az jogszabályi szinten nincs egyértelműen és számszerűsítve sem meghatározva.
Mikor nem érvényes az elővásárlási jog?
Vannak bizonyos esetek, ahol egyes tényezők miatt kizárt az elővásárlási jog. Ilyen például az ingatlan ajándékozással, tartási vagy öröklési szerződéssel történő átruházása vagy cseréje, de akkor sem élhetünk elővásárlási joggal, ha például a tulajdonos vagyoni hozzájárulásként a gazdasági társaság részére tulajdonba adja (apportálja) az ingatlant.
Lemondás az elővásárlási jogról
Ha minket keresnek meg azzal, hogy mondjunk le elővásárlási jogunkról, nagyon fontos, hogy maximálisan tisztában legyünk az ügymenettel. A legtöbb figyelmetlenség és hiba ugyanis abból adódik, hogy az elővásárlási jogosult nem szerez tudomást a vételi ajánlatról vagy azért, mert tájékoztatása elmaradt, vagy azért, mert az nem volt szabályos. Ilyenkor az elővásárlási joggal rendelkező akár utólag is érvényesítheti elővásárlási jogát, ami roppant kellemetlen szituációkhoz vezethet: a hatályos adásvételi szerződés felbomlik, az eladónak pedig vissza kell fizetnie az ingatlan árát a vevőnek (aki pedig már elhitte, hogy megszerezte a lakást).
Az ilyen helyzetek elkerülése érdekében nagyon fontos, hogy a kiértesítés szabályszerűen történjen, illetve, hogy az elővásárlási jog be legyen jegyezve a tulajdoni lapon, így a vevő is utána tud kérdezni, hogy valóban érvényes adásvételi szerződést tudnak-e kötni a felek. Az ingatlan elővásárlási jog elfogadása vagy lemondása fontos döntés: lehet gazdasági, vagy ahogy fentebb említettük, például egy lakóközösség kontroll alatt tartása is. Az ingatlan adásvételi szerződés áttekintéséhez, az elővásárlási jogról való szerződés megkötéséhez és a lemondó nyilatkozathoz is érdemes profi ingatlanirodák vagy jogászok segítségét kérni.
Társasházi elővásárlási jog hatása a banki kölcsönökre, az elővásárlási jog kockázatkezelése
Ha a lakás vásárlásához a vevő banki hitelt vesz fel, külön tisztázandó, hogy a lakással együtt vásárolandó teremgarázs-beálló elővásárlási jogával kapcsolatban a banknak milyen elvárásai vannak. Mivel a bank nem hatóság, ezért a kölcsön nyújtása során nem a jogszabályok kötik, hanem a saját belső működési szabályzata. A bankok is észlelték az utóbbi években keményedő Földhivatali gyakorlatot. Sok kereskedelmi bank az ebből adódó többletkockázatot – érthető módon – még elméleti síkon sem hajlandó felvállalni.
A teremgarázs (tároló) vázolt problémájára általánosan jó megoldás lehet, ha a vevő a teremgarázsra és a lakásra külön szerződik, egymástól két teljesen független szerződésben. Ebben az esetben a lakás adásvételi szerződése mentes minden elővásárlási jogos érintettségtől és az ebből adódó kockázatoktól. A külön szerződött lakást a bank teljesen általános módon tudja kezelni.
Ha a lakás ilyen szempontból megfelel, már csak a lényegesen kisebb nagyságrendű ügyértékben szerződött garázs (tároló) tekintetében kell az elővásárlási jogot kezelni. Mivel a bankok lakáscélú, jelzálog alapú hitelei csak a lakás vételárának finanszírozására használhatóak, így értelemszerűen a banki hitel problémájával a garázs tekintetében eleve nem kell számolni. E megoldás egyik – ugyan leginkább csak elméleti – kockázata az, hogy a garázs szerződés nem várt meghiúsulása esetén előfordulhat, ha az eladó csak a lakását adja el, míg a vevő pedig csak lakást vesz garázs nélkül. Ez a kockázat azonban kisebb jogi áthidalásokkal jól kezelhető, illetve kizárható az adásvételi szerződésben.
Ha a garázs tekintetében az elővásárlásra jogosult él a jogával, az eladó számára nem jelent hátrányt, hiszen ugyanúgy hozzájut a lakás és a garázs együttes vételárához. A vevő kerülhet hátrányba azzal, hogy garázs nélkül fog lakást vásárolni. Itt a vevőnek kell eldöntenie, hogy a kockázat felvállalható-e számára.
GY.I.K. az elővásárlási jogról
Honnan tudom, hogy van-e elővásárlási jog az ingatlanon?
Az elővásárlási jog nem mindig szerepel a tulajdoni lapon. Társasházi ingatlanok esetében a társasház törzslapján, illetve a tulajdoni lapon szerepelhet erre vonatkozó bejegyzés. A társasház alapító okirata is tartalmazhatja a tulajdonostársak erre vonatkozó megállapodását. Ügyelnünk kell arra is, hogy az osztatlan közös tulajdon esetében a törvény írja elő az elővásárlási jog fennállását. Ha tehát van tulajdonostárs az ingatlanban, ő mindenképpen elővásárlási joggal rendelkezik.
Hogyan közöljük az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot?
A szerződő felek általában egy okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvédet bíznak meg azzal, hogy az eladó nevében küldje el a vételi ajánlatot annak, aki elővásárlásra jogosult. A Földhivatali gyakorlat szerint mindig ajánlott, tértivevényes levélben szükséges a felhívást kiküldeni, majd a visszaérkezett tértivevény eredeti példányát az adásvételi szerződéshez mellékleteként csatoljuk az ingatlan-nyilvántartási kérelemhez. A vételi ajánlatot személyesen is kézbesíthetjük, de ebben az esetben írásban kell igazolnunk annak az átvételét. Jó hír, hogy így időt spórolhatunk, és rögtön elkészíthetjük az esetleges lemondó nyilatkozatot is.
Mi történik, ha az elővásárlásra jogosult él az elővásárlási jogával?
Ha az elővásárlásra jogosult elfogadja az ajánlatot és él elővásárlási jogával, ezt a törvényben meghatározott alaki és tartalmi követelmények figyelembevételével teheti meg. Ilyenkor a szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között jön létre ugyanazokkal a feltételekkel, mint ami a vételi ajánlatban szerepel. Nincs lehetőség például arra, hogy az elővásárlásra jogosult csak később fizesse ki a vételárat, mint ami a vételi ajánlatban szerepel.
Mikor nem kell az elővásárlásra jogosultakat értesíteni?
A jogszabály pontosan meghatározza, mikor nem szükséges értesítenünk az elővásárlásra jogosultat az eladási szándékról. Ha a nyilatkozat beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, például a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt. Ezekben az esetekben elég, ha a szerződő felek együttesen nyilatkoznak a fenti nehézségről, ez általában elegendő a tulajdonjog bejegyzéséhez. Azért csak általában, mert bár a jogosultakat sok esetben nehéz és költséges feladat elérni és elővásárlási jogáról értesíteni, a legtöbb esetben a bírói gyakorlat ezt a kifogást hivatkozásként nem fogadja el.
Összegzés
A fentiekben kifejtettek alapján jól látható, hogy az elővásárlási jog gyakorlása vonatkozásában nagyon sok buktató van és jobb, ha a felhívás során kellő körültekintéssel és óvatossággal járunk el, ellenkező esetben akár 3 évvel később is meghiúsulhat egy szerződés. Érdemes ezért olyan tapasztalt és felkészült ügyvéd segítséget igénybe venni, aki már az adásvételi szerződésbe is olyan elemeket épít be, és az elővásárlása jogosultak kiértesítése során is megfelelő felkészültséggel jár el, amelyek kellő garanciákat nyújtanak a feleknek.
