Egy társasházban sokféle lakástulajdonos él, akik eltérő társadalmi, szociális és jogi hátterükből adódóan eltérő fizetési ütemezéssel, fizetési fegyelmmel rendelkeznek. Közös képviselőként vagy valamilyen intézőbizottsági tagként hatalmas felelősséggel jár a társasház pénzügyeinek kezelése és az esetleges tartozások behajtása. A fizetési meghagyás erre nyújt megoldást.
Bár a közös költség tartozásának behajtásával kapcsolatos feladatokat a társasház, lakóközösség szervezeti és működési szabályzatában egyértelműen meg kell határozni, ugyanakkor a felelős személyeknek sok esetben nehézséget okoz a közös költséggel tartozó lakástulajdonos fizetésre ösztönzése – ennek egyik megoldási módja lehet a fizetési meghagyásos eljárás elindítása.
A fizetési meghagyásos eljárás a törvény szerint a közjegyző hatáskörébe tartozó, a pénzkövetelések érvényesítésére szolgáló egyszerűsített polgári, nemperes eljárás. Ez jóval egyszerűbben kifejtve annyit jelent, hogy egy bizonyos tartozási összeg határáig a társasházat képviselő személy mindenfajta pereskedés nélkül, egyszerűen juthat hozzá a jogos pénzköveteléséhez –például a társasházi közös költséghez.
Mi az a fizetési meghagyás vagy FMH?
A fizetési meghagyásos eljárás a pénzkövetelések behajtásának gyors és hatékony eszköze. Ha valakinek tartoznak, akár néhány héten belül könnyedén pénzéhez juthat ezzel a módszerrel. Az „fmh” a fizetési meghagyás rövidítése, eljárási szabályait a 2009. évi L. törvény tartalmazza.
A fizetési meghagyásos eljárás (FMH) olyan egyszerűsített, elektronikus nemperes eljárás, amelyben a közjegyző a hitelező (azaz a kérelmező) egyoldalú kérelme alapján – az adós meghallgatása, a kérelem érdemi vizsgálata és bizonyítási eljárás lefolytatása nélkül – fizetési meghagyást bocsát ki a tartozóval szemben. Tulajdonképpen nem másról van szó, minthogy a társasházat képviselő személy a bíróság bevonása, bizonyítékok bemutatása nélkül tudja érvényesíteni a pénzügyi követeléseit az adóssal szemben – méghozzá akár az interneten keresztül is.
„A Payee platformnak köszönhetően a fizetési meghagyást már online, percek alatt el lehet indítania minden közös képviselőnek”
Az eljárásban bizonyításnak nincs helye, mivel a közjegyző jogvitát nem bírálhat el, tehát nem is vizsgálhatja, hogy tényleg fennáll-e, vagy jogos-e a követelés. Ezért nincs jelentősége annak, hogy a pénztartozásról készült-e bármilyen szerződés, csatoltunk-e a lakó által ki nem fizetett számlákat vagy egyéb bizonyítékokat.
A jogerős fizetési meghagyásnak ugyanolyan hatálya van, mint a jogerős bírói ítéletnek, ami egyrészt azt jelenti, hogy a jogosult (vagyis jelen esetben a társasházat képviselő személy) végrehajtási eljárást indíthat az adóssal szemben, másrészt a követelést többet peres eljárásban sem lehet vitássá tenni.
Mire való a fizetési meghagyás?
Ahogy már feljebb említettük, a fizetési meghagyás minden olyan esetben segítségünkre lehet, amikor szeretnénk a nekünk pénzzel tartozó személytől behajtani a részleteket, hátralékokat. A fizetési meghagyásos eljárást bárki kezdeményezheti bármelyik közjegyzőnél, akinek az adóssal szemben lejárt pénzkövetelése van. Egyébként a jogosult maga dönti el, hogy fizetési meghagyásos eljárást indít-e, vagy keresettel él a kötelezettel szemben, azaz pert indít – de a pereskedésnek mind a költségei, mind a folyamata sokkal bonyolultabb, mint a fizetési meghagyásos eljárásé.
A törvényben meghatározottak szerint a fizetési meghagyás a pénz fizetésére irányuló, lejárt követelés megadására használható fel.
Nem indítható fizetési meghagyási eljárás:
• ha a követelés zálogjogi jogviszonyból ered;
• ha a követelés nem a munka törvénykönyvéről szóló 2012. évi I. törvény alapján létesített jogviszonyból ered;
• ha a követelés összege a harmincmillió forintot meghaladja;
• ha a feleknek nincs ismert belföldi kézbesítési címe.
A fenti esetekben a követelés csakis peres úton, bíróság előtt érvényesíthető. Olyan helyzetekben indíthatunk tehát fizetési meghagyási eljárást, amikor a nekünk – vagyis jelen esetben a társasháznak – tartozó adós belföldi bejelentett lakcímmel rendelkezik, és természetesen figyelmen kívül hagyta a szóbeli, írásos és egyéb számlák útján benyújtott fizetési felszólításokat is.
Mikor alkalmazható a fizetési meghagyás társasházak esetében?
Elmondható, hogy a kisebb társasházakra általában nagyobb fizetési fegyelem jellemző, mivel a lakók jobban ismerik egymást, több közösségi érzést táplálnak a ház iránt, mint egy hatalmas házban, ahol lehet, hogy soha nem is futnak is össze egymással. A közös képviselőnek – akár egyéni vállalkozó, akár cég – persze ilyenkor is akadhatnak gondjai a közös költség beszedésével.
A társasház alapító okirata és szervezeti és működési szabályzata az a két dokumentum, amely a közös költség fizetési módját (házi pénztár vagy banki utalás), rendszerességét és hátralék esetén a kamatot meghatározza. (Ezekről a kérdésekről – többek között a közös költség éves mértékéről – a tulajdonostársak közgyűlése dönt, a tulajdoni arányukkal megegyező szavazati érték mentén.) A társasház közössége dönthet úgy, hogy a késedelem idejére magasabb kamatot számol fel a jegybanki alapkamatnál – vagyis a tartozás rendkívül gyorsan akár a kétszeresére is megnőhet.
Akár cég, akár vállalkozó kezeli a társasház közös ügyeit, a fizetési meghagyásos eljárás előtt mindenképpen érdemes néhány megelőző lépést tenni.
A tartozás felhalmozása esetén a közös képviselőnek fizetési felszólításban kell értesítenie az adóst. Ebben célszerű, ha részletezzük, hogy mekkora a közös költség hátraléka, mikor lett volna esedékes a fizetés, esetleg van-e folyamatban valamilyen hivatalos eljárás a tartozással kapcsolatban.
Bevett gyakorlat, hogy a fizetési felszólításban a közös képviselők felajánlják a közös hátralék részletekben történő fizetésének lehetőségét, mielőtt jogi útra terelnék a dolgot. Ez a megoldás ugyanis mind az adós, mind a társasház szempontjából előnyös lehet, hiszen mindkét fél elkerülheti a további költségeket. Előfordulhat, hogy a részletfizetési megállapodás rajtunk kívül álló okok miatt nem jön létre: az adós külföldön tartózkodik, esetleg nem értesül időben arról, hogy bérlője vagy megbízottja nem fizeti a részleteket. Ilyen esetekben a közös képviselő számára nem marad más lehetőség, mint hogy kezdeményezze a közös költség tartozás jogi úton történő behajtását. Erre vonatkozóan az ún. fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem a leghatékonyabb megoldás.
Hogyan zajlik a fizetési meghagyásos eljárás?
A fizetési meghagyásos eljárás megindításáért közjegyzőhöz kell fordulni. Itt két eset fordulhat elő.
1. Jogi képviselő nélkül eljáró magánszemélyek és társasházak bármelyik közjegyzőnél papíralapon terjeszthetik elő a fizetési meghagyásos eljárás kérelmét. Erre a célra létezik egy űrlap, melyet a Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) oldalára kattintva lehet kitölteni, majd a közjegyzői irodában személyesen átadni.
2. A cégek és más jogi személyek, illetve jogi képviselővel eljáró magánszemélyek és társasházak a kérelmet kizárólag elektronikus úton terjeszthetik elő. (Ide tartoznak: Kft., Bt., Kkt., Zrt., Nyrt., a külföldi vállalkozás magyarországi fióktelepe és az egyéni cég; de az egyesületek, alapítványok is.) A kérelmet ebben az esteben szintén a MOKK (Magyar Országos Közjegyzői Kamara) erre szolgáló honlapján kell kitölteni.
Ezeket az űrlapokat minden esetben minősített elektronikus aláírással és minősített időbélyegzővel kell ellátni.
Ha a fizetési meghagyás kibocsátására irányuló kérelmet töltünk ki, fordítsunk különösen nagy gondot az adatok pontosságára! A jogszabály rengeteg adat közlését várja el a jogosult társasháztól és a kötelezett adóstól is, így minél több információt tudunk megosztani a kötelező adatokon felül, annál eredményesebben zajlik le a végrehajtás, ha a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik.
Fontos tudni, hogy ha a fél jogi képviselővel jár el, és hiányos kérelmet terjeszt elő, azt hiánypótlásra visszaadni nem lehet, hanem vissza kell utasítani. Amennyiben a közjegyző mindent rendben talált a kitöltött űrlapokon, a papíralapú kérelem esetében 15 naptári napon belül, az elektronikus kérelem alapján pedig a beérkezéstől számított 3 munkanapon belül kibocsátja a fizetési meghagyást.
A kötelezettnek az irat átvétele után 15 napja van eldönteni, hogy él-e az ún. ellentmondás lehetőségével, vagyis vitatja-e a tartozás fennállását. Ha igen, akkor az ellentmondás eredményeként az eljárás perré alakul, és polgári peres ügyként bíróság előtt folytatódik tovább. Amennyiben a kötelezett nem vitatja a követelést, vagy nem veszi át azt (pl. a posta ,,nem kereste” jelzéssel küldi vissza az iratot, vagy a címzett ,,megtagadta” az átvételt), a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik.
Ha az adós elismeri a teljes összeget – csupán halasztást vagy részletfizetést kér – a közjegyző jogosan helyt adhat ennek a kérelemnek. A fizetési meghagyás végrehajtását egyáltalán nem muszáj a teljes összegre kérni – annál is lehet kevesebb, mint amennyinél jogerőre emelkedett.
A jogerős fizetési meghagyás alapján a jogosult ezután már kérheti a végrehajtás elrendelését,mely szintén a MOKK honlapjáról tölthető le. Fontos, hogy a végrehajtási kérelmet csak annál a közjegyzőnél lehet kérni, aki a fizetési meghagyást kibocsátotta.
Milyen követelések érvényesíthetők fizetési meghagyásos eljárás útján?
A korábbi szabályozásokhoz hasonlóan változatlanul csak fizetési meghagyásos eljárás útján érvényesíthetőek a hárommillió forint összeget meg nem haladó, pénz fizetésére irányuló követelések. Az ezt meghaladó összegű követeléseket a jogosult polgári peres eljárásban érvényesítheti – ez azonban nem a közjegyző előtt, hanem csakis bírósági tárgyaláson folyhat.
Példák pénzkövetelési lehetőségekre, melyek behajtására alkalmas a fizetési meghagyásos eljárás:
• kölcsönszerződésből eredő kölcsönösszeg
• bérleti díj követelés
• társasházi közös költség követelés
• szerződésen kívüli kárigény (pl. közúti baleset)
Fontos megjegyezni, hogy a követelés összegének meghatározásánál a főkövetelés járulékai (kamatok, költségek stb.) figyelmen kívül maradnak, vagyis, ha a „tőkekövetelés” csupán a rárakódott késedelmi kamatokkal együtt haladja meg a hárommillió forintot, akkor az igény fizetési meghagyás útján érvényesíthető. Egy egyszerű példán bemutatva, ez azt jelenti, hogyha egy társasházi lakó hátraléka 2 500 000 Ft, azonban hónapok óta rakódik az alap tartozásra a késedelmi kamat, így a tartozás teljes összege jelenleg 3 500 000 Ft – az adósság akkor is fizetési meghagyásos eljárással hajtható be, hiszen az ,,alap” adósság 2,5 millió forint volt.
A fizetési meghagyás költségei: milyen kiadásokkal kell számolni az eljárás során?
Az eljárás ugyan díjköteles – hiszen a közjegyzői munkát meg kell fizetni – ugyanakkor sokkal kisebb költséggel jár, mint egy polgári peres, bírósági tárgyalás. A fizetési meghagyásos kérelem benyújtásakor a jogosult, vagyis a kérelmet beadó köteles fizetni. Előre számolhatunk a költségekkel, hiszen a díj tulajdonképpen saját pénzkövetelésünk 3%-a, minimum 8000 Ft, illetve annyiszor 1600 Ft, ahány fél részt vesz az eljárásban, de maximum 300 000 Ft lehet.
Ez tulajdonképpen azt jelenti, hogy a fizetési meghagyásos eljárás megindításakor fennálló díjalap, vagyis tőketartozás 3%-át kell kifizetnünk. Az eljárási díjat elektronikus benyújtás esetén bankkártyával kezdeményezett átutalással, papír alapon történő benyújtás esetén pedig készpénz-átutalási megbízással – csekken – kell megfizetni. Mivel az eljárás nem a bíróság hatáskörébe tartozik, így nem bírósági eljárási illeték, hanem eljárási díj fizetendő – ez magával hozza azt a következményt is, hogy nem vonatkoznak rá az illeték törvényben foglalt kedvezmények, vagyis a társasházakat a közös költség követelés esetén megillető tárgyi illetékfeljegyzési jog sem.
Természetesen lehetőség van arra is, hogy a jogosult, aki jövedelmi és vagyoni viszonyai alapján nem tudja fedezni az eljárás költségét, kérelmet nyújtson be és részleges vagy teljes költségfeljegyzési jogban részesüljön. Így mentesül a költségek előzetes kifizetése alól – és akkor is érvényesítheti az adóssal szemben a követelését, ha a tartozás mértéke már akkora, hogy a fizetési meghagyásos eljárás díjának kifizetése nehézséget okozna. Ezt a kérelmet az eljárás elindításával egyidőben kell benyújtania a jogosultnak. A fizetési meghagyásos eljárás során felmerülő költségek az adósra háríthatók.
Ellentmondás a fizetési meghagyással szemben
Ha a közjegyző mindent rendben talál, elindítja a fizetési meghagyásos eljárást, és a fizetési meghagyást legkésőbb a kérelem beérkezésétől számított 15 napon belül – elektronikus úton beadott kérelem esetén 3 munkanapon belül bocsátja ki. Ő értesíti az adóst arról, hogy jogi lépések történtek vele szemben a tartozás, hátralék behajtásával kapcsolatban. Ha a kötelezett nem vitatja az adósságot, a fizetési meghagyás a 16. napon jogerőre emelkedik, végrehajthatóvá válik és a jogosult hamarosan pénzéhez juthat.
A fizetési meghagyásban foglaltakat minden esetben a Magyar Országos Közjegyzői Kamara által kijelölt közjegyző közli az adóssal, akinek 15 napja van eldönteni, hogy él-e az ún. ellentmondás lehetőségével. (A fizetési meghagyásos eljárás akkor is kézbesítettnek tekintendő, ha a kötelezett nem vette át az iratot!) Ha az adós vitatja a tartozás fennállását, akkor az ellentmondás eredményeként az eljárás perré alakul. Ilyenkor polgári peres eljárás lefolytatására kerül sor az illetékes járásbíróság előtt, amennyiben a jogosult társasház a megadott határidőn belül keresetet tartalmazó iratot terjeszt elő. Ekkor a jogosultnak már érdemes jogi segítséget kérnie, illetve be kell mutatnia a bizonyítékokat és a peres eljárás illetékét is ki kell fizetnie.
A jogerős fizetési meghagyás és végrehajtás
Ahogy feljebb is említettük, a fizetési meghagyásnak a kötelezett a kézbesítéstől számítva 15 napig mondhat ellent – ebben az esetben viszont az eljárás már peres úton, bíróság előtt folytatódik tovább. Ha az adós nem él az ellentmondás lehetőségével, vagyis 15 napig nem nyújt be semmilyen akadályozó iratot a közjegyzőnek, a fizetési meghagyás a 16. napon automatikusan jogerőre emelkedik. A meghagyás ilyenkor a polgári peres bírósági ítélet hatályával egyenértékű döntésnek számít és szinte azonnal kérhető a végrehajtás elindítása a közjegyzőnél. A végrehajtás csak annál a közjegyzőnél kérhető, akinél jogerőre emelkedett a fizetési meghagyás. A fizetési meghagyás végrehajtását nem muszáj a teljes összegre kérni, annál kevesebbre is lehet, mint amennyire jogerőre emelkedett.
A végrehajtás elrendelése is díjköteles, amit a kérelmező a beadáskor köteles megfizetni. A mértéke hasonlóan van meghatározva, mint a fizetési meghagyásos kérelemé, csak itt a végrehajtandó követelés járulékok nélkül számított összegének (díjalap) 1%-a, minimum 8.000 forint, de maximum 150.000 forint. Ha a fizetési meghagyásban több adós is szerepel, és a jogosult velük szemben is egyidejűleg kéri a végrehajtás elrendelését, akkor a teljes díjat csak az egyikük után kell megfizetni, a további adóstársak után csak 8000 – 8000 Ft a végrehajtási díj.
Figyeljünk arra, hogy ezek csupán a végrehajtás elrendelésének díjai – magánál a végrehajtónál további eljárási költségek merülhetnek fel, melyet a végrehajtást kérőnek kell megelőlegeznie. Lehetőség van közvetlenül önálló bírósági végrehajtóhoz is fordulni. A végrehajtó letilthatja az adós jövedelmének egy részét, lefoglalhatja pénzforgalmi számláit (ún. inkasszó), de a vonatkozó szabályok alapján ingó vagy ingatlan árverést is elrendelhet.
A végrehajtási kérelmet az erre szolgáló formanyomtatványon kell benyújtani, amelynek papíralapú változata bármelyik közjegyzőtől igényelhető és letölthető a Magyar Országos Közjegyzői Kamara honlapjáról is. Ha az adós a fizetési meghagyás kibocsátása ellenére sem rendezi a tartozását, akár már három havi közös költség elmaradása esetén is jelzálogot jegyeztethetünk be a kötelezett ingatlanának terhére. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 30. § (1) bekezdése kimondja, hogy a közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot közokiratba, illetve ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ezzel az okirattal a jelzálogjog a földhivatalba bejegyezhető. Amennyiben megtörténik a tartozás kiegyenlítése, akkor a jelzálog törléséről 8 napon belül szükséges engedélyt kiadni.
A fizetési meghagyás perré alakulási folyamata
Ha az értesítéstől számított 15 napon belül a kötelezett él a fizetési meghagyásos eljárás ellentmondási jogával, úgy az ügy polgári peres üggyé alakul át. A tartozást felhalmozó vitathatja a követelés jogosságát és mértékét is. Ilyen esetben a fizetési meghagyásos eljárás a közjegyzőtől az illetékes járási bíróságra kerül át, ahol klasszikus peres eljárás indul meg. A
keresetet tartalmazó iratban, a kerestelevélben össze kell foglalni a tartozást megalapozó tényeket és jogi érvelést, és határozottan elő kell terjeszteni a kereseti kérelmet, valamint a peres eljárás illetékét is meg kell fizetni.
Az ügyvédi, jogi segítség ilyenkor hasznos lehet, mivel a kérelem tartalmát nagyon pontosan kell megfogalmazni, illetve a jogi hivatkozásokat, bizonyítékokat, bizonyítási indítványokat a polgári perrendtartásról szóló törvény követelményeinek megfelelően kell benyújtani.
A fizetési meghagyás összegzése
Láthatjuk tehát, hogy a fizetési meghagyás a társasházi közös képviselők számára egy rövidebb és egyszerűbb út a hátralékok behajtására, mint a pereskedés. A fizetési meghagyás előnyei közé tartozik, hogy a jogosult mindenfajta jogi képviselet nélkül képes a követelését érvényesíteni, egyszerűen beadhatja a keresetét, gyorsan pénzéhez juthat és akár még az eljárási díj megfizetését is az adósra háríthatja.
Amennyiben ilyen helyzetbe kerülünk társasházi közös képviselőként, nyugodt szívvel alkalmazhatjuk ezt az eljárást – csupán gondoljuk át, hogy minden alábbi feltételnek megfelelünk-e.
• A követelésünk nem haladja meg a hárommillió forintot.
• Az adós, akivel szemben követelésünk van, bejelentett belföldi lakcímmel rendelkezik.
• Korábban szóbeli és írásbeli fizetési felszólítással igyekeztünk a tartozást behajtani.
• A társasház szervezeti és működési szabályzatában egyértelműen le van fektetve, hogy ilyen esetben időarányosan milyen kamatokkal terhelhetjük az adóst.
Ha a fenti feltételek adottak, semmi más dolgunk nincs, mint akár jogi képviselő nélkül felkeresni a legközelebbi közjegyzői irodát, ahol a kérelem és az űrlapok kitöltésében is segítséget kaphatunk – illetve még az eljárási díj miatt sem kell aggódnunk, hiszen azt is a kötelezettre háríthatjuk.
Sok közös képviselő van, akiknek még nincs meg a bejáratott folyamatuk a jogi követeléskezelési lépésekre, azaz a fizetési meghagyás indítására. Más társasházkezelők már dolgoznak együtt ügyvéddel, külső ügyvédi irodával, de a folyamatok lassúak és nehezen követhetőek. Ezeknek a közös képviselőknek javasoljuk, hogy próbálják ki a Payee platformot, ahol percek alatt indítható és követhető nyomon a fizetési meghagyás anélkül, hogy bárkivel beszélni kellene.
