október 1-jétől fontos változás lépett életbe a társasházakat érintő jogszabályi környezetben: a közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke a jövőben kizárólag akkor jogosult ellátni a feladatait, ha tisztségének ténye szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Ez a bejegyzés nem csupán formai követelmény, hanem alapvető jogi feltétel: nélküle a közös képviselő például nem hívhat össze közgyűlést, nem írhat alá szerződéseket a társasház nevében, és nem járhat el a közösség hivatalos vagy akár peres ügyeiben. A regisztrációs kötelezettség határideje 2025. május 1., amely után a nem megfelelően bejegyzett képviselők gyakorlatilag „jogon kívül” kerülnek. Mit jelent ez az új szabályozás a gyakorlatban, és hogyan tudnak a társasházak megfelelni az elvárásoknak? Mi a regisztráció jogszabályi háttere, mik a szükséges dokumentumok és mi történik, ha valaki nem tesz eleget a kötelezettségének a határidőig? Cikkünkből minden fontos dolgot megtudhat!
A társasházi tisztségviselők nyilvántartásának célja és hatályba lépése
A társasházak átlátható, jogszerű működése nemcsak az ott élők, hanem a velük kapcsolatba kerülő szolgáltatók, ügyvédek, bíróságok és hatóságok számára is kiemelten fontos. Ennek biztosítása érdekében 2024. október 1-jétől hatályba lépett egy új törvényi szabályozás, amely mérföldkőnek számít a társasházi működés jogi kereteiben: a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke kizárólag akkor láthatja el a feladatát, ha tisztségét az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezték.
Az új rendszer célja, hogy létrejöjjön egy egységes, közhiteles nyilvántartás, amelyből bárki – akár lakó, akár befektető, akár hatóság – ingyenesen és hitelesen tájékozódhat arról, hogy ki jogosult képviselni egy adott társasházat. Ez a nyilvántartás a jövőben tartalmazza a legfontosabb adatokat, így például a közös képviselő nevét, elérhetőségét, megbízatásának kezdetét és időtartamát, valamint annak tényét, hogy a társasház az éves pénzügyi beszámolóját elfogadta.
Ez a változás egyaránt szolgálja az átláthatóságot, a jogbiztonságot és a visszaélések megelőzését. Korábban ugyanis nem volt hivatalos adatbázis arra vonatkozóan, hogy egy társasházat ki képvisel – így sem a lakók, sem az ügyfelek, sem a hivatalok nem tudták könnyen ellenőrizni, hogy a képviselő jogosult-e például szerződést kötni vagy közgyűlést összehívni. A nyilvántartás ezt a problémát oldja meg.
A nyilvántartásba vétel minden közös képviselő számára kötelező, és a jogszabály 2025. május 1-jét határozza meg végső határidőként. Aki eddig az időpontig nem kerül bejegyzésre, az nem gyakorolhatja a tisztségéhez kapcsolódó jogokat – vagyis nem hívhat össze közgyűlést, nem írhat alá a társasház nevében, és nem láthatja el a közösség ügyeit.
A szabályozás minden olyan társasházra vonatkozik, amely legalább hat albetéttel (lakással vagy helyiséggel) rendelkezik, és a Tht. hatálya alá tartozik. Ahogy már említettük, a módosítás lényege, hogy 2025. május 1-jétől kezdve a közös képviselő csak akkor jogosult eljárni a társasház ügyeiben, ha a tisztségéről szóló bejegyzés megtörtént az ingatlanügyi hatóságnál, és az megjelenik a társasházi törzslapon. Ez azt jelenti, hogy a közgyűlés által megválasztott képviselő nem hívhat össze közgyűlést, nem írhat alá szerződéseket, és nem járhat el jogszerűen a társasház képviseletében, ha nincs regisztrálva.
A nyilvántartás bevezetésének célja több szempontból is fontos:
- Átláthatóságot teremt – A jövőben bárki, például egy új lakástulajdonos vagy egy hatóság, egyszerűen és hivatalos forrásból ellenőrizheti, hogy ki a társasház hivatalos képviselője. Nem kell telefonálgatni, nyomozni, utánajárni.
- Erősíti a jegyzők felügyeleti szerepét – A gyenge közgyűlési részvétel vagy rendezetlen működés sok társasházban gondot jelent. Egy hivatalosan nyilvántartott képviselő esetében könnyebb érvényesíteni a jogszabályokat.
- Megkönnyíti a hatósági és jogi ügyintézést – Elővásárlási jog, hatósági kapcsolattartás, közös költség behajtás – ezek mind megakadnak, ha nem világos, ki képviseli hivatalosan a társasházat.
A nyilvántartásba vétel kezdeményezése a közös képviselő feladata, de a költségeket – mint például az ügyvédi munkadíjat – a társasház közössége viseli. Fontos tudni, hogy az eljárásban ügyvéd közreműködése kötelező. . A fővárosban jelenleg körülbelül 5–6 hetes földhivatali ügyintézési idővel kell számolni.
Bár a nyilvántartásba vétel elmaradása nem szünteti meg automatikusan a közös képviselői megbízást, annak joghatásait gyakorolni – azaz a társasházat harmadik személyek előtt képviselni – csak bejegyzett státusszal lehet. Ez gyakorlati problémákat is okozhat.
Hogyan épül fel és működik az új társasházkezelői nyilvántartási rendszer?
Az új szabályozás nyomán létrejövő társasházi nyilvántartás egy országosan egységes, elektronikusan elérhető adatbázis, amely jelentősen leegyszerűsíti a társasházak működésének átláthatóságát. A rendszer úgy lett kialakítva, hogy használata egyszerű és könnyen kezelhető legyen mind a közös képviselők, mind pedig a lakók számára.
Az adatbázisban név, cím vagy helyrajzi szám alapján is lehet majd keresni, így gyorsan kideríthető, ki jogosult egy adott társasház képviseletére. Az új rendszer különösen hasznos lesz azok számára, akik hiteles információhoz szeretnének jutni a társasház vezetéséről vagy működéséről.
Az egyik legnagyobb előnye, hogy minden lényeges dokumentum egy helyen elérhető lesz: az éves pénzügyi elszámolások, közgyűlési jegyzőkönyvek, döntések és egyéb iratok is digitálisan hozzáférhetők lesznek. Ez nemcsak a lakók számára jelent kényelmet és átláthatóságot – például a közös költség alakulásának nyomon követésében –, hanem a hatóságok és jogi képviselők munkáját is megkönnyíti.
Milyen új kötelezettségeik lesznek a közös képviselőknek?
A közös képviselők az új rendszer bevezetésével nemcsak hivatalosan nyilvántartásba kerülnek, de egyúttal új felelősségi köröket is kapnak. Az egyik legfontosabb elvárás, hogy az adataikat rendszeresen frissítsék, és a társasház működéséhez kapcsolódó fontos dokumentumokat – például határozatokat, elszámolásokat, beszámolókat feltöltsék. Ez a rendszeres adatszolgáltatás biztosítja, hogy a társasház tulajdonosai mindig naprakész és hiteles információkhoz juthassanak, legyen szó akár egy új képviselő megválasztásáról, akár egy közgyűlési döntésről.
A jogszabály szigorúan meghatározza a feltöltendő adatok körét és a határidőket. A társasház hivatalos képviselőjeként eljáró személynek vagy szervezetnek ezért különösen fontos, hogy folyamatosan figyelemmel kísérje a jogi kötelezettségeit. A késedelem vagy mulasztás szankciókat vonhat maga után, ezért a pontos és időben történő teljesítés elengedhetetlen.
Hogyan zajlik a közös képviselő nyilvántartásba vétele? – Lépésről lépésre
A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke regisztrációja az ingatlan-nyilvántartásba nem pusztán egy adminisztratív lépés – ez az a formai követelmény, amely jogszerűvé teszi a társasház képviseletét. Nézzük meg, hogyan zajlik a bejegyzés folyamata a gyakorlatban, és milyen dokumentumokra, szereplőkre van szükség az eljárás során.
1. Kérelem benyújtása – ki kezdeményezi és hogyan?
A nyilvántartásba vételt kezdeményező személy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, aki a jogszabály értelmében köteles eljárni a bejegyzés és az esetleges adatváltozások ügyében. A kérelmet azonban nem maga a képviselő nyújtja be: a bejegyzéshez kötelező az ügyvédi (vagy kamarai jogtanácsosi) képviselet. Ez azt jelenti, hogy a társasháznak meg kell bíznia egy ügyvédet, aki a szükséges iratokat összeállítja, ellenjegyzi és benyújtja a földhivatalhoz.
Felmerül a kérdés: ki adja a meghatalmazást az ügyvéd részére? A meghatalmazást a társasház adja, az eljárásban a társasház lesz a kérelmező. Ennek megfelelően célszerű, ha a társasház közgyűlésén döntenek az ügyvéd megbízásáról és a meghatalmazásról.
2. Alapdokumentum: a közgyűlési jegyzőkönyv
A bejegyzés legfontosabb alátámasztó dokumentuma a közgyűlésről készült jegyzőkönyv, amelynek az alábbiakat kötelezően tartalmaznia kell:
- a közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök megválasztásáról szóló határozat teljes szövegét, a megbízatás időtartamát és annak kezdő időpontját
- a szavazás eredményét, azaz a jelenlévők száma, aránya, szavazatok megoszlása,
- a megválasztott tisztségviselő (természetes személy esetén) azonosító adatait – kizárólag azokat, amelyeket a törvény előír.
Fontos: a közgyűlésen ügyvéd jelenléte nem kötelező, de a későbbi bejegyzéshez így is szükséges az ügyvédi ellenjegyzés.
3. Jegyzőkönyv aláírása és hitelesítése
Ahhoz, hogy a jegyzőkönyv érvényes legyen, négy személy aláírására van szükség:
- a közgyűlés levezető elnöke,
- a jegyzőkönyvvezető,
- két tulajdonostárs, akiket a közgyűlés erre a célra választott meg hitelesítőként.
Nem elég csak aláírni a dokumentumot – az aláírók neveinek és tisztségeinek is világosan, olvashatóan szerepelniük kell a jegyzőkönyvben. Ennek hiánya gyakori hiba, amely a bejegyzés elutasításához vezethet.
4. Ügyvédi ellenjegyzés – a bejegyzés jogi kulcsa
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv. 35. § (2) bekezdés) egyértelműen kimondja: a földhivatal csak olyan okiratot fogad el bejegyzés alapjául, amelyet ügyvéd ellenjegyzett, és amely tartalmazza a keltezés helyét és idejét.
Így a közgyűlésen felvett jegyzőkönyvről a megbízott ügyvéd kivonatot készít, melyet a közgyűlésen megválasztott tisztségviselők – azonosításukat követően – írnak alá, ügyvédi ellenjegyzés mellett.
Ez alól a közgyűlési jegyzőkönyv sem kivétel. Az ügyvéd nemcsak a formai követelményeket ellenőrzi, hanem azt is, hogy a közös képviselő megválasztása jogszerűen történt-e. Ha a dokumentáció hiányos vagy formai hibát tartalmaz, a földhivatal elutasíthatja a bejegyzést.
Milyen következményekkel járhat a regisztráció elmulasztása?
- Ügyintézési akadályok: Hatósági és bírósági eljárásokban a társasház nem képviselhető jogszerűen, ha nincs bejegyzett közös képviselő. Ez érintheti a szerződéskötéseket, peres eljárásokat, hivatalos ügyintézést is.
- Felelősségi kérdések: Aki a társasház képviseletét úgy látja el, hogy nincs bejegyezve, az – különösen, ha emiatt kár éri a közösséget – felelőssé tehető. Például, ha az elmaradt regisztráció akadályozza a közös költség behajtását vagy egy szerződés megkötését.
Intézőbizottság a társasházak élén – kinek, mikor és hogyan van szerepe?
Egy társasház működését kétféle módon lehet jogszerűen irányítani: vagy egy közgyűlés által megválasztott közös képviselő, vagy egy tulajdonosokból álló intézőbizottság végzi a napi ügyintézést. Amennyiben utóbbi mellett dönt a közösség, az intézőbizottság elnöke látja el a társasház képviseletét – és jogállása teljes mértékben megegyezik a közös képviselőével.
Ez azt is jelenti, hogy az intézőbizottság elnökére is ugyanazok a jogszabályi kötelezettségek vonatkoznak, mint egy közös képviselőre. Így például a regisztrációs kötelezettség alól ő sem mentesül: a bejegyzéshez szükséges adatokat az ő esetében is be kell jelenteni az ingatlan-nyilvántartásba, és az eljárást ügyvédi közreműködéssel kell lefolytatni.
Mi a helyzet a kisebb társasházakkal?
Sokan felteszik a kérdést: vajon egy néhány lakásos épületre is vonatkozik a regisztrációs kötelezettség? Azokban a társasházakban, ahol hatnál kevesebb albetét (lakás vagy egyéb önálló helyiség) van, a lakóközösség szabadon dönthet arról, hogy a társasházi törvény rendelkezései szerint működnek-e, vagy egyszerűen a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazzák. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy:
- Ha nincs elfogadott szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ), és a lakók nem hoznak erről határozatot, akkor nem kötelező közös képviselőt választani, nem működik közgyűlés, és az ilyen épület inkább „lakóközösségként”, mint társasházként funkcionál – rájuk a Ptk. vonatkozik.
- Ha azonban mégis választanak közös képviselőt, akkor rá ugyanazok a szabályok érvényesek, mint bármely nagyobb társasházban működő képviselőre – tehát a regisztrációs kötelezettség alól ők sem mentesülnek.
Ezért fontos, hogy már a működés alapjainál eldőljön, a közösség milyen szabályozási keret mellett kíván élni.
Milyen költségekkel jár a bejelentés?
A jó hír, hogy maga a földhivatali eljárás díjmentes. Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv. 88. § (5) bekezdés 20. pont a) alpont) szerint nem kell illetéket vagy igazgatási szolgáltatási díjat fizetni azért, ha a társasház közös képviselőjének vagy az intézőbizottság elnökének adatait bejegyzik, módosítják, vagy törlik a rendszerből. Ez a díjmentesség az éves beszámolók benyújtására és helyesbítésére is vonatkozik.
Fontos azonban, hogy az eljárás kizárólag ügyvédi közreműködéssel történhet, így a jogi képviselet díja, illetve a tulajdoni lap(ok) költsége mindenképpen felmerül. Ennek összege ügyvédenként változhat, de a gyakorlatban jellemzően több tízezer forintos tétellel kell kalkulálni – ezt a költséget jellemzően a társasház közössége viseli.
Vonatkozik-e a regisztrációs kötelezettség a lakásszövetkezetekre?
Nem, a lakásszövetkezetekre nem terjed ki a földhivatali nyilvántartásba vételi kötelezettség. Ennek az az oka, hogy a lakásszövetkezetek már eleve szerepelnek a cégbíróság által vezetett nyilvántartásban, így az ingatlan-nyilvántartásban való külön bejegyzésük nem szükséges. A lakásszövetkezetet a jogszabály alapján az igazgatóság elnöke, vagy ha a közgyűlés másként dönt, akkor az ügyvezető elnök, az ügyvezető igazgató, illetve egy, a közgyűlés által képviseleti joggal felruházott igazgatósági tag képviselheti hivatalosan.
Ez azt jelenti, hogy a közös képviselők nyilvántartásba vételére vonatkozó új kötelezettség kifejezetten a társasházakra érvényes, a lakásszövetkezetek esetében továbbra is a cégnyilvántartásban szereplő adatok minősülnek hivatalosnak.
Egyéb hasznos tudnivalók a nyilvántartásba vétel kapcsán
- A bejegyzett közös képviselő törlése is lehetséges – Amennyiben a közös képviselő megbízatása megszűnik (pl. lemondás, visszahívás vagy megbízási idő lejárta miatt), az ingatlan-nyilvántartásból történő törlés is hasonló módon történik, mint a bejegyzés: ügyvédi közreműködéssel, a megfelelő dokumentumok benyújtásával.
- Elektronikus ügyintézés is elérhetővé válik – Ha a közös képviselő rendelkezik minősített elektronikus aláírással (pl. DÁP, e-szignó, Netlock), a földhivatali kérelmeket teljes mértékben papírmentesen, elektronikus úton is be lehet nyújtani. Ez jelentősen meggyorsítja az ügyintézést, különösen Budapesten, ahol a hagyományos eljárás akár 5–6 hetet is igénybe vehet.
- A lakásszövetkezetek továbbra sem érintettek – Mint korábban említettük, a regisztrációs kötelezettség kizárólag a társasházakra vonatkozik. A lakásszövetkezetek esetében a képviseleti adatok a cégbírósági nyilvántartásban szerepelnek, így külön bejegyzés a földhivatalnál nem szükséges.
- Egy helyrajzi szám – több társasház, külön képviselet – Előfordulhat, hogy egy helyrajzi szám alatt több különálló társasházi épület található, amelyek saját közös képviselővel működnek. Ilyen esetekben minden társasháznak külön kell regisztrálnia a saját képviselőjét, még akkor is, ha fizikailag egy telken helyezkednek el.
