Az ingatlanpiacion egyre több az osztatlan közös tulajdonként értékesített ház és lakás. Ezek a megoldások mindig tartogatnak olyan kérdéseket és jogi procedúrákat, nehézségeket, amelyeknek a zsákutcáiból igazán nehéz kikeveredni. De mi is az osztatlan közös tulajdon, miért célja az államnak a megszüntetése, hogyan kell értelmezni a tulajdoni hányadokat, miért van elővásárlási jog ilyen esetben és mik a legfrissebb szabályozások? Minden, amit tudnod kell az osztatlan közös tulajdonról 2024-ben!
Mi az az osztatlan közös tulajdon?
Az első és legfontosabb lépés, hogy tisztázzuk mi is az az osztatlan közös tulajdon. Az osztatlan közös tulajdon egy olyan, sokszor nagyobb területű ingatlan vagy ingatlanrész (mind belterületi, beépíthető, mind külterületi ingatlan, illetve termőföld), aminek több tulajdonosa van – és aminek minden része megoszlik a tulajdonosok között, annak fejében, hogy mekkora a tulajdonosok tulajdoni hányada. A tulajdonosok eszmei hányaddal rendelkeznek – ez egyszerűbben megmagyarázva annyit jelent, hogy természetesen nem maga a vagyontárgy van feldarabolva, hanem a tárgy felett gyakorolt tulajdonjog oszlik többfelé. Kifejezetten gyakori tulajdonlási forma például ikerházak esetén – amelyekből manapság rengeteg új építésű létezik az ingatlanpiacon, – vagy nagyobb mezőgazdasági ingatlanoknál.
Gyakori probléma ebben a helyzetben, hogy az ingatlannak akármennyi, akár több tucat tulajdonosa is lehet, egymástól jócskán eltérő, sok esetben csak szimbolikus tulajdoni hányadú értékkel. Előfordulhat, hogy valakinek 1/1000-ed arányú tulajdonjoga van – aminek a gyakorlati valóságban tulajdonképpen semmi haszna, hiszen a többi területtől függetlenül nem hasznosítható – ugyanakkor a jogi procedúrákat nagyon megnehezíti.
Az ilyen ingatlanok esetében minden egyes, tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos jogosult arra, hogy használja az ingatlant, de egyikük sem gyakorolhatja ezt a jogát a többi tulajdonos érdekeinek sérelmére és beleegyezése nélkül – tehát például nem kezdhet el valamelyik tulajdonos a többi engedélye nélkül építkezni vagy felújítani egy közös telken vagy ingatlanban.
Az osztatlan közös tulajdon a jogban
A Földhivatal minden osztatlan közös tulajdon esetében pontosan számon tartja, hogy kik a tulajdonosok és hogy mekkora a tulajdoni hányaduk az adott helyrajzi számon. Itt merül fel a kérdés, hogy a valóságban hogyan oszlik meg a hasznosulás a több tucat, ebből sok esetben nagyon kicsi tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos között. Minél több a tulajdonos, annál elvontabb, homályosabb és nehezebben kivitelezhető az ingatlan kezelése és annál bonyolultabb keresztülvinni valamelyiküknek az akaratát az egész társaságon. Ugyanis bármilyen munkálatról essen is szó – például egy építkezésről, felújításról – minden tulajdonosnak egyesével hozzá kell járulnia ahhoz, hogy megvalósítható legyen.
Az osztatlan közös tulajdon problémákat vet fel a használat kapcsán, hiszen minden esetben használati megosztási szerződés megkötése szükséges a tulajdonosok között. De a közös tulajdon hitelfedezetként történő hasznosítása, illetve a tulajdoni hányadok öröklése és eladása is problémás – utóbbi esetben ráadásul az osztatlan közös tulajdon tulajdonosai elővásárlási jogot élveznek a külsősökkel szemben.
Hogyan jön létre az osztatlan közös tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon létrejöhet örökléssel vagy házasságkötéssel, amennyiben nincs házassági vagyonjogi szerződés. Ezekben az esetekben általában egyenlő arányú tulajdoni hányad jut minden félre, öröklés esetén a gyerekekre. De az is közös tulajdonnak számít, amikor például ismerőseinkkel, rokonainkkal vagy barátainkkal közösen vásárolunk telket vagy ingatlant. Ebben az esetben is a fele-fele arány lenne a legigazságosabb, de természetesen ez nem kikötés. Erre jó a megosztási megállapodás, amiben ezekről a feltételekről megegyezhetünk.
Az osztatlan közös tulajdon használata
Az osztatlan közös tulajdon esetén azért, hogy egyik tulajdonosnak se sérüljenek az érdekei, bevett megoldási formának számít az együttműködés folyamatában a használati megosztási szerződés. Ez egy olyan dokumentum, ami írásban rögzíti, hogy az ingatlan használatára – legyen szó mezőgazdasági használatról, lakhatásról vagy éppen bérbeadásról – melyik tulajdonostárs jogosult, illetve milyen ingatlanrészek vannak közös használatban (ilyen lehet pl. ikerházak esetében a közös kiskert vagy a gépkocsi beálló). Ilyen használati megosztási megállapodás szükséges akkor is, ha valamelyik tulajdonos hitellel szeretné terhelni az ingatlant, de az állagmegóvási kötelezettségekben, a közüzemi órák és azok elszámolásában is fontos szerepe van ennek a dokumentumnak.
Ez a használati megosztási szerződés leggyakrabban olyan ingatlanok esetén fordul elő, ahol kevesebb mint 5 lakás van. Egy ilyen szerződés esetében különösen oda kell figyelni a világos megfogalmazásra, mert rengeteg konfliktust eredményezhet, ha nincsenek kellően tisztázva a viszonyok.
Megállapodás a tulajdonostársak között
Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok tulajdonosai számára a békés, gördülékeny együttélés biztosítéka a már fent is említett használati megállapodásról szóló szerződés vagy más néven a megosztásról szóló szerződés. Ezzel a használat során felvetődő kényes kérdések előre tisztázhatók, és nem merülnek fel kérdések később sem a tető használata, esetleg a kerítés felújítása, karbantartása vagy akár a háziállatok tartásának esetében.
Az ilyen szerződéses konstrukcióknak van egy olyan sajátossága is, hogy a tulajdonostársak megállapodása szóban, írásban vagy ráutaló magatartással, a kialakult gyakorlattal is életbe léptethető. Az egyetlen lényeges körülmény, hogy a szerződéses akarat terjedjen ki a szerződés lényegi elemeire és kétségtelenné, kizárólagossá tegye azokat.
Természetesen a jogszabály nem zárja ki azt, hogy a tulajdonostársak megállapodjanak olyan tulajdoni hányadban vagy használati jogban, amely eltér a társak tulajdoni hányadától. Így teljesen rendben lévő és sok esetben előfordulhat, hogy az egyik tulajdonostárs kizárólagos birtoklással, használattal rendelkezik a felek megállapodása alapján. A jogszabály olyan szempontból is rugalmas, hogy egymás között engedélyezi a tulajdonostársaknak, hogy meghatározott részeknek (pl. közös tulajdonú tároló helyiségek) időbeli használati korlátokat szabjanak meg.
Mi a döntéshozás folyamata osztatlan közös tulajdon esetén?
Gyakran felmerül az a kérdés az osztatlan közös tulajdon kapcsán, hogy miként döntenek a felek a közös ingatlannal kapcsolatos vitás kérdésekben. Alapvetően kétféle megoldás, a többségi szavazás és az egyhangú határozat létezik.
A többségi szavazás esetei
A többségi szavazást olyan esetekben szokták alkalmazni, mint az ingatlan birtoklása, a hasznosítás, illetve a használat kérdései. Ilyenkor a tulajdonosok szavazata a tulajdoni hányaduknak megfelelően számít.
Az egyhangú határozat esetei
Az osztatlan közös tulajdon esetében egyhangú határozatra van szükség a tulajdonjog átruházáshoz, a használatba adáshoz, a haszonélvezeti jog adásához és az ingatlan megterheléséhez. Ilyenkor már egyetlen tulajdonos ellenszavazata is minden esetben azt jelenti, hogy a javaslatot el kell utasítani. Ugyanakkor fontos tudni, hogy ez csak a közös részekre vonatkozik: egy ikerházi vagy társasházi lakás esetén nincs szükség arra, hogy a szomszéd is beleegyezzen az eladásba.
Az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos döntéshozatal sok esetben rendkívül nehézkes lehet, különösen, ha nagyon sok tulajdonosa van egy ingatlannak. Érdemes megjegyezni azt is, hogy a használat, illetve a birtoklás joga nem mindig egyezik meg a tulajdoni részesedés arányával, hiszen a résztulajdonosok máshogy is megegyezhetnek egymás között. Például lehetséges, hogy csak egyetlen tulajdonos használja az ingatlant, esetleg az igénybevételt időközönként váltva osszák fel egymás között. Az erről szóló egyességet szintén a használati megosztási megállapodásban rögzítik a tulajdonosok.
Az osztatlan közös tulajdon beépítése
A beépítéssel kapcsolatban minden esetben a használati megállapodási szerződésben rögzített információk az irányadók. A dokumentum ugyanis rögzíti azt is, hogy egy ikerházas telek esetében melyik részek kizárólagos használatúak és melyikek közösek. Minden tulajdonos csak a saját részével rendelkezhet, a másik fél kizárólagos használatú részét nem hasznosíthatja – éppen ezért nem is építheti be a használó engedélye nélkül. Az, hogy egy ilyen esetben mi és hogyan építhető be, nem csak a telektulajdonosok akaratától, hanem a telek beépítési szabályaitól és a helyi önkormányzat jóváhagyásától is függ. Ezért mindegy, mennyire kicsi építést tervezünk – minden esetben érdemes alaposan utánanézni a szabályozásoknak.
Az osztatlan közös tulajdon és az adásvétel
Bármilyen ingatlan vásárlásakor elengedhetetlen lépés a tulajdoni lap ellenőrzése. Ennek a dokumentumnak a segítségével győződhetünk meg róla, hogy a megvásárolni kívánt terület vagy lakás/ház osztatlan közös tulajdonban van-e. Ha ilyet találunk, akkor egy kicsit érdemes elgondolkodni azon, hogy megvegyük-e az ingatlant, hiszen bonyolult huzavonába is keveredhetünk. Viszont jogilag minden ilyen eset megoldható, így első pillantásra természetesen nem kell lesöpörnünk ezeket a terveket az asztalunkról.
Nehézségek az osztatlan közös tulajdonú ingatlan adásvételével kapcsolatban
Ahogy már feljebb említettük, mindenképpen ellenőriznünk kell a tulajdoni lapot. Ha a tulajdonos nem is említi azt, hogy osztatlan közös tulajdonú ingatlanról van szó, erről azonnal kiderül, hogy van-e valami turpisság a háttérben. A következő problémákra lehet számítani egy ilyen ingatlan esetében.
Mindegyik tulajdonosnak korlátlan használati joga van.
- Nehezített a hitelfelvétel. A bankok sok esetben szigorú feltételeket szabnak arra vonatkozóan, hogy az ilyen ingatlanokra milyen kölcsönöket adnak.
- Közös mérőórák. Hátrány lehet, ha van olyan szomszéd, aki például nem fizeti a közműveket. Ilyen esetben az is előfordulhat, hogy ha nem akarják a lakók, hogy az egész ingatlan területén kikapcsoljanak bizonyos szolgáltatásokat, akkor nekik kell kifizetniük a hátralékokat.
- Információhiány. Sokan nincsenek tisztában vele, hogy mit jelent az osztatlan közös tulajdon, ami egy potenciális vevőt például nagyon könnyen elriaszthat. Emiatt előfordulhat, hogy eladható ugyan a lakás – de csupán alacsonyabb áron.
- A tulajdonosok elővásárlási joga. Ha meghirdetjük az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant, akkor azt el kell vinni megmutatni a többi tulajdonostársnak is, hiszen nekik elővásárlási joguk van. Amennyiben valaki közülük igényt tart az ingatlanra, ugyanazokkal a feltételekkel veheti csak meg a lakást, mint amit az eladó a piacon is kapott érte.
Főként belvárosi lakásoknál fordul elő, hogy a lakás nem osztatlan közös tulajdon, a garázs azonban az. Ami nem mást jelent, mint hogy az utóbbira a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van. Ha viszont nem szeretnénk külön értékesíteni a két ingatlant, az elővásárlási jog „kijátszásának” egyik leggyakoribb, és jogilag is csaknem minden esetben engedélyezett módja a dologösszeség létrehozása. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amennyiben egyszerre akarjuk értékesíteni a lakást és a garázst is, akkor ugyan elővásárolhat a másik tulajdonos, de csakis egyben veheti meg a két ingatlant.
Az osztatlan közös tulajdon a társasházak szempontjából
Amikor olyan helyen vásárolunk ingatlant, ahol több lakás is egy helyen van, érdemes tisztában lennünk vele, hogy mi számít közös tulajdonnak és mi az, ami elkülönített rész. Két eset fordulhat elő.
Az egyik, hogy a társasházról van szó, ahol az alapító okiratban előre le van fektetve, hogy a lakásokat, a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket (pl. tároló), az épületrészeket, az épületberendezéseket (pl. lépcsőház, liftakna) és földrészleteket ki birtokolja. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek mellett pl. a házfelügyelői lakás is a tulajdonostársak közös tulajdonában lehet. Az épület tartószerkezetei, az épület biztonságát (maradandóságát) szolgáló épületrész akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
A másik esetben ezek nincsenek lefektetve egy alapító okiratban – mivel jogilag nem társasházról van szó –, így egyszerűen egy használati megosztási szerződés mutatja az irányt. Az 5 lakásnál kisebb ingatlanok esetében nem kötelező a társasház alapítása, ami ráadásul egy elég időigényes és költséges folyamat is, ezért ezekben az esetekben a használati szerződés a megoldás. Ebben a – minden tulajdonos által aláírt – megállapodásban minden esetben rögzítik, hogy az egyes tulajdonosokhoz a tulajdoni hányaduk alapján mely területek és épületek kizárólagos használata tartozik.
Nagyon fontos, hogy vételi szándék esetén alaposan megismerjük ezeknek a szerződéseknek a tartalmát, hiszen, ha ebben nem megfelelően tisztázottak a feltételek, akkor a későbbiekben sok vitás helyzetet okozhat a fenntartási, karbantartási kötelezettségek fedezése, de akár olyan hétköznapi problémák is, mint a közös kerítés karbantartása, gyomtalanítás, növények öntözése, vagy akár az udvari világításhoz kapcsolódó kiadás is.
Tehát amennyiben osztatlan közös tulajdonú ingatlant szeretnénk vásárolni, az alapító okiratból vagy a használati szerződésből szerezzünk részletes képet a tulajdonhoz kapcsolódó használati jogokról.
Elővásárlási jog az osztatlan közös tulajdon esetén
A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ez egyszerűen annyit jelent, hogy amennyiben a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal vagy éppen jogosultakkal. Ha az elővásárlásra jogosult az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre.
Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét.
Bár az elővásárlási jog jelentősen bonyolíthat a helyzeten – hiszen lehet, hogy rengeteg másik lakóval kell közölnünk a vételi ajánlatot – ugyanakkor védi is az eladót. Az elővásárlási jogra jogosult ugyanis ugyanazokkal a feltételekkel veheti csak meg az ingatlant, mint amire az eladó amúgy is jogosult lett volna a piacon. Olyan tehát nem történhet, hogy egy másik lakó megvétózza a lakás eladását harmadik félnek, azonban ő maga sem tart igényt rá.
Az osztatlan közös tulajdon és a hitelfelvétel
Bár a bankok szigorúbb feltételeket határoznak meg az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok hiteleire, a vásárlás és a kölcsön felvétele nem zárja ki egymást. De mik ezek a feltételek?
- Az ingatlannak rendelkeznie kell saját bejárattal.
- Besorolás szerint lakóingatlannak kell lennie.
- Különálló mérőórákat kell felszerelni.
- Az ingatlannak forgalomképesnek kell lennie. Ez azt jelenti, hogy a lakás nyilvántartási státusza rendezett.
- Rendelkezni kell ügyvéd által ellenjegyzet és a tulajdonosok aláírásával ellátott használati megosztási szerződéssel.
- Be kell nyújtani a bank felé a lemondó nyilatkozatokat. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársak nem élnek az elővásárlás jogával.
- Az osztatlan közös tulajdon jogviszonyáról tájékoztatni kell az értékbecslőt.
A feltételek teljesítése időigényes ugyan, de ha minden rendben van, megéri a rá áldozott energiát. Jó hír az is, hogy a feljebb felsorolt feltételekkel nem csak lakáshitel, hanem olyan állami támogatások is elérhetők vele, mint a CSOK.
Fontos megemlíteni azt is, hogy annak ellenére, hogy a tulajdonos a saját rész megvásárláshoz hitelt vesz fel, nem válik minden tulajdonrész terheltté. Ha van használati megosztási szerződés, akkor a kölcsön nem jelent semmiféle problémát vagy kockázatot a többi lakó számára.
Hogyan szüntethető meg az osztatlan közös tulajdon?
Azt már láthatjuk, hogy az osztatlan közös tulajdon rengeteg jogi kérdést vet fel, éppen ezért állami törekvés is van arra – elsősorban mezőgazdasági területek esetében –, hogy rendeződjenek az ilyen jogállású ingatlanok helyzetei. 2021. január elsején lépett életbe a 2020. évi LXXI. törvény, ami a földnek minősülő ingatlanok osztatlan közös tulajdon jogának felszámolását tűzte ki célul.
A törvény úgy kívánja megszüntetni az osztatlan közös tulajdont, hogy az vagy darabolódjon szét a tulajdonosok között, vagy hogy az egész ingatlan egy tulajdonoshoz tartozzon (vagyis, hogy egy tulajdonos bekebelezze az adott földet), méghozzá úgy, hogy minden ilyen földrész versenyképes méretű maradjon. A versenyképes méret minden földtípus esetében más limithez van kötve: míg egy kert vagy gyümölcsös minimum 3.000 négyzetméter, addig egy legelő vagy egy erdő minimum 10.000 négyzetméter kell, hogy maradjon, ennél kisebb részekre a tulajdonosok közt nem darabolható, különben az ingatlan nem jól kihasználható és/vagy nehezen eladhatóvá válik.
A nem mezőgazdasági, illetve földterületekre, hanem ingatlanokra vonatkozó szabályozásoknál az alábbi lehetőségek vannak az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére.
Az ingatlan természetbeni megosztása
Erre csak abban az esetben van lehetőség, ha a megosztást követően műszakilag és a település helyi építési szabályainak is megfelelő, önálló ingatlanok kerülhetnének kialakításra. A peres eljárást megelőzően a tulajdonostársnak már rendelkeznie kell záradékolt változási vázrajzzal, ami a megosztás alapja lesz.
A tulajdoni hányad megvásárlása
A tulajdonostárs kérheti azt, hogy a bíróság a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadát megfelelő ellenérték fejében adja a tulajdonába. Ehelyett kérheti azt is, hogy az ő tulajdoni hányadát vegye meg egy másik tulajdonostárs (ebben az esetben természetesen, ha a másik tulajdonostársnak nincs meg a megfelelő teljesítőképessége, nem lehet megvásárlásra kötelezni, nyilvánvalóan ez ellen tiltakozni fog). A tulajdonjogot megszerző tulajdonostársnak bele kell egyeznie a megszerzésbe.
Az ingatlan közös értékesítése
Ha az ingatlan más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, esetleg gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell és a vételárat a tulajdonosok között a tulajdoni hányadaik arányában kell felosztani. (Az elővásárlási jog a tulajdonostársakat harmadik személyekkel szemben ebben az esetben is ugyanúgy megilleti.)
Az ingatlan árverés útján történő értékesítése
Ha a tulajdonostársak közösen nem tudják, vagy valamelyik tulajdonostárs egyáltalán nem akarja értékesíteni az ingatlant, úgy az eladásra árverés útján is van lehetőség. Ez azonban a csökkentett induló licitár és az árverési költségek miatt jelentősen kevesebb bevétellel jár. Az ilyen kényszerértékesítés éppen ezért egyáltalán nem javasolt.
Társasház alapítása
Abban az esetben, ha az ingatlan műszakilag erre alkalmas, a közös tulajdon a társasházzá alakítással is megszüntethető. Így az egyes albetétek azonnal külön tulajdonba kerülnek. A közös ingatlanrészek azonban maradnak a közös tulajdonban – ahogy az egy klasszikus társasház esetén is megvalósul.
Gyakori kérdések az osztatlan közös tulajdonról
Mit jelent az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása?
Nagyon ritkán használt – azonban nem precedens nélküli esetről van szó ilyen esetben. Az ingatlan elbirtoklása azt jelenti, hogy ha valaki egy ingatlant sajátjaként birtokolja minimum 15 éven keresztül, szakadatlanul (például rendben tart egy telket, közüzemi díjakat fizet utána), azt elbirtoklás útján sajátjává teszi. Mindenképpen ki kell emelnünk, hogy a birtokos nem ugyanaz, mint a tulajdonos, illetve nem számít elbirtoklásnak az, ha bérlő vagy haszonbérlő a birtokló jogcíme.
Az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása ugyanígy történhet meg, azonban jóval kényesebb a helyzet, mert egyik résztulajdonos sem sajátíthatja ki az ingatlan használatát erőszakkal, vagy bármilyen jogsértő tevékenységgel, ami elbirtokláshoz vezetne. Ha ilyen jogsértő cselekmény nélkül valósul meg a minimum 15 évig tartó birtoklás (például a többi tulajdonos nem foglalkozik az ingatlan létezésével sem), megtörténik az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása és ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nélkül is átkerül az ingatlan az elbirtokló tulajdonába – ezt követően természetesen be kell jegyeztetni a tulajdonjogot.
Mi a helyzet azzal, ha egy termőföld van osztatlan közös tulajdonban?
A termőföldekre kicsit más szabályok vonatkoznak – az ezzel kapcsolatos törvényt az állam 2021. január 1-én léptette hatályba. Ennek a célja a termőföldek hatékonyabb és gazdaságosabb kihasználása, művelése. Az elaprózódott tulajdoni hányadokkal ugyanis nagyon hosszadalmas folyamat volt minden esetben az összes tulajdonos beleegyezését megszerezni. Lényege, hogy termőföldet vagy legelőt, erdőt nem lehet egy bizonyos résznél kisebbre darabolni. Itt is ugyanazok a megoldások vannak az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére, mint az ingatlanok esetében.
Szeretnék napelemet tenni az ikerházra. Mi ilyenkor a teendő?
Ha az osztatlan közös tulajdonban álló több lakásos ház esetében az egyik tulajdonos elhatározza, hogy saját házegységét napelemes rendszerrel kívánja ellátni, felvetődhet a kérdés, hogy az osztatlan közös tulajdonban miként tudja napelem telepítési szándékát véghez vinni, ha a többi tulajdonostárs saját lakóegységeit nem kívánja napelemes rendszerrel felszereltetni.
A legújabb bírói gyakorlat szerint számottevő értéknövelő beruházáshoz, vagyis a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházáshoz abban az esetben nincsen szükség egyhangú határozathozatalra, ha a beruházást a napelem telepítést elhatározó tulajdonostárs kizárólag saját költségére végezteti el. Ilyen esetben elegendő a tulajdonostársak irányába történő bejelentés és egy szótöbbséges döntéshozatal a közös tulajdon – a tető – használatát illetően.
Összegzés
Látható, hogy az osztatlan közös tulajdonjog esetén sokszor van szükség a hatékony konfliktuskezelési stratégiákra, hiszen egy ilyen tulajdonjogi viszony rengeteg ütközési pontot rejteget magában. Ha eredményesen szeretnénk kezelni a helyzetet, akkor nemcsak a megfelelő kommunikáció és az együttműködés szabályait kell betartanunk, hanem az osztatlan közös tulajdonra vonatkozó előírásokkal is mindenképpen meg kell ismerkednünk!
