A társasházak egyre népszerűbb lakhatási formává válnak Magyarországon, különösen a városi, fejlődő falusi környezetben. Azonban mielőtt bárki belemerülne egy ilyen projektbe, alapvető fontosságú, hogy tisztában legyen a társasházi alapító okirat jelentőségével és tartalmával. Ez a dokumentum az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat rögzíti. Cikkünkben részletesen bemutatjuk, miért elengedhetetlen az alapító okirat, milyen jogi előírásoknak kell megfelelnie, és hogyan befolyásolja mindennapi életünket egy társasházban.
Mi az a társasház alapító okirat?
A társasházi alapító okirat egy jogi dokumentum, amely alapvető szerepet játszik egy társasház létrehozásában és működésében. A társasház jogi szempontból egy különleges tulajdoni forma, ugyanis egyszerre található meg benne a külön tulajdon és a közös tulajdon. Olyan jogi megoldás, amely lehetőséget ad arra, hogy a tulajdon egyrészt egységes tulajdonként jelenjen meg a hatóságok felé (egységes közmű csatlakozások, egységes megjelenés a földhivatali nyilvántartásban). Másrészt arra is jogi megoldás, hogy az egyes társasházi lakások (helyiségek) a tulajdonosok kizárólagos tulajdonába kerülhessenek ingatlan-nyilvántartási különlapon, korábban albetétben. A földterület, amelyen a társasház áll és az épület szerkezeti elemi közös tulajdonban állnak. Ezt a két tulajdoni fajtát rögzíti, felsorolja és szabályozza a társasház alapító okirat.
A társasházi alapító okirat elkészítése és hivatalos bejegyzése nélkülözhetetlen ahhoz, hogy egy ingatlant társasházként lehessen nyilvántartani. Ez a dokumentum tartalmazza az épület alapvető adatait, mint például a helyrajzi számot, az ingatlan elhelyezkedését, az épület szerkezeti felépítését és az egyes lakások területét.
Ezzel szemben a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit és a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani. Ez utóbbi része a társasház házirendje.
Mik a társasház alapítás feltételei?
A Társasházi törvény (Tht.) 5. § szerint társasházat akkor lehet alapítani, ha a meglévő vagy tervezett épületben legalább két külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség található vagy alakítható ki. Nem lakás céljára szolgáló helyiségek például a garázsok, raktárak és üzlethelyiségek.
A társasház alapításához minden tulajdonosnak, mint alapítónak, alá kell írnia az alapító okiratot. Egy társasházat egyetlen cég vagy magánszemély is alapíthat, ha a fenti feltételek teljesülnek. Az alapításhoz szükséges a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is (közokiratként vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratként). Az alapító okiratot be kell nyújtani az ingatlan-nyilvántartási dokumentumok részeként.
Az alapító okirat tehát tulajdonképpen a társasház létrehozására irányuló szándéknyilatkozat. Ebben kell megnevezni a közösség nevét és címét, valamint részletesen felsorolni a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket, a közös tulajdont érintő tulajdoni hányadokat és a tulajdonosok nevét. Ha az okiratban rögzített adatok bármelyike megváltozik, az alapító okirat módosítására van szükség, amihez minden tulajdonostárs beleegyezése elengedhetetlen.
Társasház előzetes alapítása
Új építésű társasházak esetében lehetőség van a társasház alapításának előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a feljegyzés az ingatlan tulajdoni lapjának III. részében jelenik meg a bejegyzést követően.
Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. Az alapítás tényének feljegyzése hatással van minden későbbi jogszerzőre is az ingatlan tekintetében. Az épület felépítése után kérhető a társasház hivatalos bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba. Ha az elkészült épület nem felel meg az előzetes alapító okiratban foglaltaknak, a társasház bejegyzéséhez módosítani kell az alapító okiratot.
Fontos megjegyezni, hogy az előzetes feljegyzéssel még nem jön létre a társasház. Az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetéshez földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd ezeket záradékoltatja az illetékes földhivatalban. A záradékolt vázrajzok és egyéb dokumentumok alapján az ügyvéd elkészíti az alapító okiratot.
Az alapító okirat elkészítéséhez szükséges dokumentumok:
- az ingatlan tulajdoni lapja,
- építési engedély,
- épületfeltüntetési vázrajz,
- szintenkénti alaprajz,
- végleges használatbavételi engedély.
Osztatlan közös tulajdonból társasház
Sokszor felmerül a kérdés, hogy mi a teendő, ha az egyik tulajdonos el szeretné adni az ingatlan rá eső részét. A társasházi külön tulajdont jellemzően magasabb áron lehet eladni, és gyakran könnyebb is vevőt találni rá, mint a közös tulajdon esetén. Emellett előny, hogy társasház esetében nincs szükség az osztatlan közös tulajdonból eredő elővásárlási jog figyelembevételére.
Első lépésként célszerű a többi tulajdonossal megállapodni a társasházzá alakulásról. Ha ez nem vezet eredményre, akkor bírósági úton is kezdeményezhető a társasház létrehozása.
A Társasházi törvény előírja, hogy a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól. Ilyen esetben az alapító okiratot a bírósági határozat helyettesíti.
Ha egy több épületből álló társasházról van szó, az egy vagy több épület lakásainak tulajdonosai – tulajdoni hányad szerinti többségük – kérhetik a bíróságtól önálló társasház alapítását, amennyiben ez nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak jogos érdekeit. A keresetlevélhez csatolni kell az alapító okirat vagy okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. Ebben az esetben is szükség van földmérő bevonására, aki elkészíti a szintenkénti változási vázrajzokat és záradékoltatja azokat az illetékes földhivatalnál. A szükséges dokumentumok:
- az ingatlan tulajdoni lapja,
- szintenkénti változási vázrajz,
- az ingatlan bővítése esetén hatósági bizonyítvány.
Társasház alapítása lépésről-lépésre
Ahogy már fentebb láthattuk, általában ezek a jellemző esetek fordulnak elő társasház alapítása estén. Nézzük meg még egyszer a folyamatokat alaposabban, lépésről-lépésre.
· Döntés a társasház alapításáról: Az első lépés az ingatlan tulajdonosainak (vagy egyetlen tulajdonosának) döntése a társasház létrehozásáról.
· Az alapító okirat és a vázrajz elkészítése: Az alapító okirat elkészítése mindenképpen szükséges, amely lehet közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat is. Ezt be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. Az okirat elkészítéséhez földmérő által készített vázrajz is szükséges. Új társasház esetében a teljes épület alaprajzát is el kell készíttetni a földmérővel.
· Vázrajz benyújtása a földhivatalba: Miután a földmérő csapat felmérte az épületet, és elkészítette a vázrajzot, ezt be kell nyújtani a földhivatalba záradékolásra.
· Földhivatali záradékolás: Ha a földhivatal a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelőnek találja a dokumentációt, záradékolja a vázrajzot.
· Szándéknyilatkozat benyújtása új épület esetén: Új épület társasházzá alakítása előtt szándéknyilatkozatot kell benyújtani a földhivatalnak. Szándéknyilatkozat hiányában az albetétekre osztás nem jegyezhető be a tulajdoni lapra.
· Alapító okirat benyújtása a földhivatalba: A záradékolt vázrajzzal együtt be kell nyújtani az alapító okiratot vagy annak módosítását, és az esetlegesen szükséges hatósági bizonyítványt az ingatlan-nyilvántartási osztályra.
· Társasházi törzslap létrehozása: Az ingatlan-nyilvántartásban létrejön a társasházi törzslap, amely tartalmazza az ingatlan adatait, tulajdoni hányadokat és egyéb információkat.
· Társasház üzemeltetése: Miután a társasházat hivatalosan létrehozták, az alapítók megkezdhetik az épület fenntartását és működtetését a társasház szabályzatának megfelelően.
A társasházi alapító okirat tartalma és alaki követelményei
Az alapító okirat tehát a társasház legfontosabb dokumentuma, amely létrehozza a társasháztulajdont és a társasház-közösséget. Ebben kell meghatározni a tulajdoni viszonyokat, a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot, a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatokat, jogokat és tényeket, valamint a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. Nézzük át az alapító okirat tartalmát részletesebben.
Az okiratnak tartalmaznia kell a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket, valamint egyéb ilyen tárgyakat. A lakásprivatizáció következtében gyakran előfordul, hogy a társasházban található nem lakás célú helyiségek külön tulajdonba kerültek. Ezeket általában emelet és ajtószám szerint, az alaprajzon pedig sorszámozva szokás megjelölni. Emellett fel kell tüntetni a külön tulajdonú lakásokhoz és helyiségekhez tartozó egyéb helyiségeket is. Ha ezeket a helyiségeket nem külön tulajdonba kívánják sorolni, de a külön tulajdon tulajdonosának kizárólagos használatába szeretnék adni, akkor ezeket a közös tulajdonból a lakáshoz tartozó kizárólagos használatú helyiségként kell feltüntetni. Nem szükséges, hogy az alaprajz tartalmazza a lakások beosztását, elegendő az alaprajz szerinti számozást és az alapterületet feltüntetni.
A közösség szerveit és azok hatáskörét az SZMSZ tartalmazza. Általában előnyös, ha ezen ügyek rugalmasabb szabályozási formát kapnak, ezért ezeket az SZMSZ-ben tárgyaljuk.
Az alapító okiratnak tehát lényegében meg kell határoznia az alábbiakat:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását (pl. az épülethez tartozó földrészlet, alap- és felmenő falak, padlástér, tető, kémények, padlástér, lépcsőház, pince)
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
A társasházi alapító okirat felépítése
Fontos tudni, hogy a társasházi alapító okiratok két fő kategóriába sorolhatók. Az egyik kategóriába azok az alapító okiratok tartoznak, amelyek a jelenleg hatályos jogszabályok alapján készültek. A másik kategóriába pedig azok az okiratok tartoznak, amelyeket korábbi, már nem hatályos jogszabályok szerint hoztak létre. Az alapító okiratok két típusának felépítése közös vonásokkal rendelkezik. Általában római számokkal vagy az ábécé nagybetűivel tagolják őket:
- I. rész: Bevezető rendelkezések, a közösség neve, amely alapértelmezés szerint a társasház címe, valamint a társasház megnevezése.
- II. rész: A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása.
- III. rész: A külön tulajdonba kerülő lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek, valamint az egyes tulajdonosokat megillető tulajdoni hányadok. Itt szerepelhetnek az elővásárlási, előbérleti vagy kizárólagos használati jogok, ha ilyenek léteznek.
- IV. rész: Az ingatlan-nyilvántartás által megkívánt egyéb adatok, jogok és tények felsorolása.
A korábbi szabályozás alapján létrehozott alapító okiratok esetében a tulajdonostársak egymás közötti belső jogviszonyait az V. rész szabályozza.
Az alapító okirat módosítása
A társasházi alapító okirat módosításához, akárcsak az alapításhoz, általában minden tulajdonostárs hozzájárulására szükség van, és a módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak is. A Társasházi törvény (Tht.) két fontos kivételt határoz meg, amikor nem szükséges a 100%-os tulajdonosi egyetértés az alapító okirat módosításához.
· Kivétel 1: Ha az alapító okirat lehetővé teszi, a közös tulajdonú ingatlanrészek és vagyontárgyak elidegenítésének jogát a társasházi közösség gyakorolhatja, ha az ingatlan önálló egységként alakítható ki, vagy a meglévő külön tulajdon tárgyát bővíti. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadával rendelkező tulajdonostársak szavazatával dönthet az elidegenítésről. A döntésnek tartalmaznia kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok meghatározását, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető okiratként szolgál.
· Kivétel 2: A társasházi közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát akkor is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak legalább négyötöde egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell szólítani a kisebbségben maradt tulajdonostársakat, hogy a határozat meghozatalától számított 60 napon belül írásban nyilatkozzanak arról, kívánnak-e élni a keresetindítási jogukkal. Ha nem tesznek írásbeli nyilatkozatot, vagy kijelentik, hogy nem élnek ezzel a joggal, a határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető.
Ezeket a határozatokat ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ha egyik kivétel sem alkalmazható, bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését olyan épületrészre vonatkozóan, amely önálló ingatlanként kialakítható vagy a meglévő külön tulajdon tárgyát bővíti, amennyiben ez nem sérti a kisebbség méltányos érdekeit. Az alapító okiratot és annak módosítását ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A társasházi alapító okirat kikérése
Ha lakáseladóként nincs nálunk az alapító okirat, akkor is több lehetőség van arra, hogy hozzájussunk ehhez a fontos dokumentumhoz.
- A szomszédok megkérdezése: A legegyszerűbb mód, hogy érdeklődünk a ház régebbi lakóinál, hátha ők még megőrizték az alapító okiratot.
- Közös képviselő felkeresése: A közös képviselőnek elvileg rendelkeznie kell az alapító okirattal, bár előfordulhat, hogy nem található meg nála.
- Földhivatal: Ha az előző két lehetőség nem vezetett eredményre, a földhivatalhoz is fordulhatunk. Itt betekintést nyerhetünk vagy másolatot kérhetünk az alapító okiratról.
Fontos megemlíteni, hogy több verzió is létezhet egy társasházi alapító okiratból. Előfordulhat, hogy a szomszédnál egy korábbi verzió található, de az érvényes, hivatalos változat mindig az, amelyik a földhivatalnál van nyilvántartva.
Az alapító okirat kikérése a Földhivataltól
Ha a társasházi alapító okirat másolatát szeretnénk beszerezni, vegyük figyelembe a következőket:
- Ki kérheti: Az alapító okirat másolatát kizárólag az ingatlan tulajdonosa, a közös képviselő, vagy azok meghatalmazott képviselője igényelheti.
- Illetékes földhivatal: Mindig az illetékes földhivatalhoz forduljunk.
- Iratmásolás megrendelése: Az iratmásolatot írásban kell megrendelni. Ezt megtehetjük e-mailben, e-papíron, vagy személyesen is, ha ellátogatunk az illetékes földhivatalba és kitöltjük a szükséges nyomtatványt.
- Megrendelő lap: Az iratmásolat megrendeléséhez szükséges lapot megtalálhatjuk és letölthetjük a Földhivatal online felületén.
Lakáseladás és az alapító okirat
Ezért fontos az alapító okirat lakáseladásnál
Ideális esetben egy lakástulajdonosnak már az ingatlan megvásárlásakor foglalkoznia kellene az alapító okirattal, azonban a tapasztalatok szerint ez gyakran elmarad. Ha szerencsénk van, ez nem okoz problémát, de eladás előtt mindenképpen igyekezzünk beszerezni egy példányt és alaposan tanulmányozzuk át!
Bár az alapító okiratban nem mindig találunk olyan információkat, amelyek közvetlenül érintenék a lakás eladását, előfordulhat, hogy tartalmazhat fontos részleteket. Milyen információk lehetnek ezek?
- Elővásárlási jog: Más személyeknek van elővásárlási joguk az ingatlanra.
- Előbérleti jog: Valakinek előbérleti joga van a lakásra.
- Kizárólagos használati jog: Egyes helyiségeket, például tárolókat vagy gépkocsi beállókat kizárólagos használatba adnak.
- Tároló: Tartozik-e tároló a lakáshoz?
- Gépkocsi beálló: Tartozik-e gépkocsi beálló a lakáshoz akár az épületen belül, akár azon kívül?
Ezek a jogok nem tükröződnek a lakás tulajdoni lapján, hanem kizárólag az alapító okiratban találhatóak meg. Mivel ezek kulcsfontosságú tényezők lehetnek az ingatlan értékének és értékesítésének szempontjából, elengedhetetlen, hogy tisztában legyünk velük, ha lakáseladást vagy vételt tervezünk.
Gyakori kérdések a társasházi alapító okirattal kapcsolatban
Mennyibe kerül a társasház-alapítás?
Mint minden projektnél, itt is elmondható, hogy sok tényezőtől függ a végösszeg. Ezért, ha pontos mennyiségről nem is tudunk beszélni, tételesen láthatjuk, hogy nagyjából milyen költségek merülhetnek fel.
- Jogi költségek: Ide tartozik az ügyvédi költség az alapító okirat elkészítéséért és az esetleges jogi tanácsadásért.
- Földmérő mérnök díjazása: A földmérő által készített vázrajz és egyéb dokumentáció elkészítésének költsége.
- Ingatlan-nyilvántartási eljárás díja: Az alapító okirat és a vázrajz bejegyzésének díja a földhivatalban.
- Új fogyasztási helyek és mérőórák kialakítási költségei.
Több földrészleten is létrehozható társasház?
Nem. Társasház nem hozható létre több földrészleten, mivel a társasházi törzslapon csak egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet szerepelhet.
Hogyan készül ez alapító okirathoz szükséges vázrajz?
A földmérő felméri az épület egészét, majd elkészíti a vázrajzot és a hozzá tartozó kérelmet. Ezt a dokumentációt be kell nyújtani záradékolásra a földhivatalba. Ha a földhivatal a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelőnek találja a dokumentációt, záradékolja a vázrajzot, ezt követően, ezzel együtt lehet az alapító okiratot vagy annak módosítását a rajzokkal és az esetlegesen szükséges hatósági bizonyítvánnyal együtt beadni a földhivatalba.
Összegzés
A társasházi alapító okirat kulcsfontosságú dokumentum. A pontos és részletes alapító okirat segíthet elkerülni a jövőbeli jogi problémákat és vitákat. Fontos, hogy a lakástulajdonosok és a társasházi közösség tisztában legyenek az alapító okirat tartalmával és az esetleges módosítási lehetőségekkel is. A jogszabályok által előírt kötelezettségek és kivételek ismerete hozzájárulhat a gördülékeny működéshez és a tulajdonosi jogok védelméhez. A helyes információk és a megfelelő dokumentumok birtokában biztosítható, hogy a társasház működése jogilag is megfelelő keretek között zajlik, amely elősegíti a közösségi élet harmonikus működését.
