Magyarországon rengetegen élnek társasházban, ám sokan nincsenek tisztában azzal, hogyan is működik egy társasház jogilag. Mit lehet tenni, ha a szomszéd rendszeresen nem fizet közös költséget vagy milyen jogorvoslati lehetőségünk van akkor, ha a társasházi közgyűlésen számunkra kedvezőtlen határozatot hoznak? A cikk célja, hogy röviden ismertesse a társasházak működését, azon belül is az egyik legfontosabb döntéshozó szervet – a közgyűlést. Ki hívhat össze egy ilyen közgyűlést, mik a szabályai, miről születhet döntés és hogyan lehet ezek ellen fellebbezni? Minden, amit a társasházi közgyűlésről tudni érdemes!
Mi az a közgyűlés?
A közgyűlés a társasház tulajdonosainak akaratát megtestesítő, formálisan összehívott szerv. A közgyűlésen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így az anyagi (pl. költségvetéssel kapcsolatos) kérdések is, de a közös képviselő megválasztása vagy épp a tőle való megválás is közgyűlési döntésnek köszönhető.
A társasházi törvény széles jogkörrel ruházza fel a közgyűlést. A társasház működésével, gazdálkodásával kapcsolatos, valamint a személyi kérdésekben való konkrét döntéseken kívül a törvény a közgyűlés hatáskörébe utalja azokat a döntéseket is, melyeket az alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat egyértelműen nem utal más személy vagy szervezet hatáskörébe. Ezzel a társasházi törvény egyrészről az ott élő tulajdonosoknak a közös tulajdonnal kapcsolatos aktivitását kívánja fokozni, másrészről ténylegesen is a közgyűlést kívánja a társasház legfőbb döntéshozójává tenni. Ez egyrészt csökkenti a közös képviselő eljárása miatt esetlegesen keletkező viták számát, másrészt a társasházban lakók valóban demokratikusan dönthetnek a saját magukkal, lakókörnyezetükkel kapcsolatos ügyekről.
A közgyűlés hatásköre elsősorban a társasház-közösségre, illetve a társasházi közös tulajdonra terjed ki. A törvény a közgyűlést néhány olyan joggal is felruházza, mely a tulajdonostársak külön tulajdonát, illetve az abból fakadó részjogosultságokat érinti. Ilyenként említhető meg a külön tulajdonhoz kapcsolódó közös tulajdonú ingatlanrész közös tulajdoni jellege megszüntetésének lehetősége; a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosítási módjának megváltoztatását megtiltó döntés.
Ebbe a körbe tartozik a közös költség megfizetésével hátralékba kerülő tulajdonostárs külön tulajdonának jelzáloggal való terhelése is, mely elsősorban biztosítékul szolgál arra az esetre, ha a hátralékos tulajdonostárs eladja az ingatlanát. Emellett fizetésre ösztönző hatást képes kiváltani a hátralékos tulajdonostárssal szemben. A törvény ezekkel a rendelkezésekkel a rendeltetésszerű joggyakorlás elvét alkalmazza a társasház-közösségre, melyeket a társasház-közösségnek, mint a tulajdon-közösség formájának sajátosságai indokolnak.
Ki hívhatja össze a közgyűlést?
A közgyűlést a közös képviselő hívja össze, valamennyi tulajdonostárs írásbeli értesítésével. A meghívók kézbesítésével egyidejűleg annak egy példányát a társasházban, jól látható helyen is ki kell függeszteni. Ez egyszerűen azért szükséges, hogy a lehető leginkább biztosított legyen, hogy minden lakóhoz eljutott a megfelelő információ.
A számvizsgáló bizottság is jogosult összehívni a közgyűlést, ha ezt a társasház biztonságos működése érdekében kezdeményezte, de a közös képviselő erre vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget. A kisebbség védelmét szolgálja az a rendelkezés, mely szerint kötelező a közgyűlés összehívása abban az esetben is, ha azt a tulajdonostársak egytizede a napirendet és az okot megjelölve írásban kéri. Ennek teljesítésére a közös képviselőnek tizenöt napja van. Ha e kötelezettségének nem tesz eleget, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megjelölt személy a közgyűlést összehívhatja.
A közgyűlések összehívásával kapcsolatos visszásságok elkerülése miatt a törvény jelentősen szigorítja az összehívás szabályait. A törvény szerint a közgyűlés összehívása írásban, a tervezett időpont előtt 8 nappal megküldött, a napirendi pontok tételes felsorolását tartalmazó meghívóval történhet. Ez a szabály nem érvényesül sürgős esetekben, amikor valamilyen súlyos meghibásodás kapcsán a vagyontárgyakat, a társasházat, annak berendezéseit, vagy az épületben lakók biztonságát közvetlenül veszély fenyegeti. Ebben az esetben a nyolc napos határidőt nem kötelező betartani a gyors reagálás érdekében.
A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer mindenképpen össze kell hívni. Az éves gazdálkodást bemutató elszámolásról, a következő időszak költségvetésének megállapításáról határozó közgyűlést a szervezeti- és működési szabályzatban (SZMSZ) meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31.-ig meg kell tartani.
Mik a közgyűlés összehívásának formai és tartalmi követelményei?
Ahogy már feljebb is említettük, vészhelyzetek esetén akár azonnal közgyűlés összehívása is lehetséges – azonban a normális, ügymenet szerinti közgyűlés összehívásának már több követelménye van.
A közgyűlésre:
· valamennyi tulajdonostársat írásban meg kell hívni,
· a meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyre ki kell függeszteni,
· a meghívókat legkésőbb a közgyűlés időpontját megelőzően 8 nappal meg kell küldeni,
· a tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni.
A meghívó kiküldésére vonatkozó 8 napos határidő alól sürgős esetben kivételt lehet tenni.
Mit tartalmaz pontosan egy közgyűlési meghívó?
Ha a meghívó nem szabályszerű, úgy maga a társasházi közgyűlés szabályszerűsége is vitatható lesz a későbbiekben, ezért nagyon fontos odafigyelni, hogy az alábbi tételek mindenképpen szerepeljenek egy közgyűlési meghívóban:
- a közgyűlés helye és időpontja
- a közgyűlés levezető elnöke, a jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására és megszavazásra előterjesztett napirend
- részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalás
- a megismételt közgyűlés időpontja és eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívás
- mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket
Kik vehetnek részt a közgyűlésen?
A közgyűlésen valamennyi tulajdonos részt vehet és szavazhat. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha a közgyűlés nem határozatképes megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. A közgyűlés főszabály szerint a határozatát a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséggel hozza meg.
Ha tehetjük, mindenképpen vegyünk részt a társasházi közgyűlésen: nem csak azért, mert ezzel a lakóközösséget tiszteljük meg, hanem azért is, mert valójában így szólhatunk bele, fejezhetjük ki véleményünket a lakókörnyezettel és azok ügyeivel kapcsolatosan.
A közgyűlés hatásköre
A közgyűlés hatásköre világosan körülírt a 2003. évi CXXXIII. társasházi törvényben. Ennek a Társasházi törvénynek (továbbiakban Tt.) a rendelkezései szerint a társasház legfőbb szerve a közgyűlés, amelyet a tulajdonostársak közössége alkot. A közgyűlés dönt minden a társasházat érintő ügyről, leszámítva azokat, amelyeket az SZSMSZ a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe utal. A Tt. előírásai alapján vannak olyan ügyek, amelyek közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartoznak:
- Alapító okirat módosítás, illetve a társasháztulajdon megszüntetése
- A közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartása és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása
- Közösséget terhelő kötelezettségek vállalása
- A közös képviselő, valamint a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása
- Éves költségvetés és elszámolás, valamint a beszámoló elfogadás, illetve a közös képviselő részére a jóváhagyás megadása
- A közös képviselő, illetve a számvizsgáló bizottság tagjai ellen történő kártérítési per indítása, valamint büntetőfeljelentés megtétele.
- Polgári jogvita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezése
A közgyűlésen vezetett jegyzőkönyv és a határozatok
A közgyűlést az elnök vezeti le. Az ő feladata a határozatképesség megállapítása. A közgyűlésen jegyzőkönyvet is kell vezetni. A határozatképességet a jegyzőkönyvben rögzíteni kell, ezután lehet csak az egyes napirendi pontok tárgyalására áttérni. A közgyűlés elnökének, a jegyzőkönyv vezetőjének, valamint a jegyzőkönyvet hitelesítő két személynek a megválasztása minden egyéb napirendi pontot megelőz.
A közgyűlés akkor tekinthető határozatképesnek, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet minden egyes napirendről történő szavazás előtt meg kell állapítani. Amennyiben a közgyűlés nem határozatképes, akkor megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést az eredetivel megegyező napirenddel kell összehívni. Amennyiben az SZMSZ eltérően nem rendelkezik, akkor a megismételt közgyűlés az eredeti közgyűléssel megegyező napra is kitűzhető. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
A közgyűlésen a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Amennyiben a Tt. nem rendelkezik másképpen, akkor a közgyűlési a határozatait egyszerű szavazattöbbséggel hozza meg, amelyet a tulajdoni hányad alapján kell figyelembe venni.
A közgyűlésen vezetett jegyzőkönyv szabályai
A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek legalább az alábbiakat kell tartalmaznia:
- a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs neve
- mellékelt jelenléti ív, amely tartalmazza a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét
- a közgyűlés határozatképességének megállapítása
- a tárgyalt napirendek összefoglalása
- a közgyűlés által meghozott határozatok szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatok
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. A közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell.
A közgyűlésen írásban meghozott határozat
A közgyűlési határozat írásban is meghozható, de ilyen esetben további előírásokat tartalmaz a Társasházi törvény. A közgyűlési napirendben lévő írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban is szavazhatnak. Az írásbeli szavazás és az eredmény megállapításának részletes szabályait az SZMSZ-ben kell meghatározni. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.
A megismételt közgyűlés
A megismételt közgyűlést a határozatképtelen társasházi közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető (tehát tulajdonképpen ugyanarra a napram mint az eredeti közgyűlés), ha a szervezeti és működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. Azonban erre utalást a megismételt közgyűlés meghívójában már előre fel kell tüntetni azzal a kitétellel, hogy ahol a társasházi törvény a tulajdonostársak meghatározott tulajdoni hányada alapján számított szavazati arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.
Hasznos tippek társasházi lakóknak – így készüljünk fel a közgyűlésre!
1. Célszerű már előre áttanulmányozni a meghívót és mellékleteit, a napirendi pontok témáját. Gondoljuk, számoljuk át, mit jelent személyesen nekünk az adott összeg, kiadás, emelés, csökkentés, javaslat. Ha látjuk, milyen nagyságrendű kiadások várhatnak ránk, könnyebb elhatározni magunkat kérdezni, hozzászólni, javaslatot tenni módosításra.
2. Ne várjuk meg, amíg fizetési meghagyást kapunk! A közgyűlésen lehet jelezni, ha túlzottnak tűnő kiadás tervezéssel találkozunk, hiszen másoknak is lehet éppen ugyanez a problémája.
3. Meg kell vitatni a napirendi pontokat, nem csak mindren rábólintani. A közgyűlés döntést hoz, amihez azután tartani kell magunkat (kivéve a Társasházi törvény idevonatkozó eseteit, amikor törvénytelen, vagy a kisebbség jogos sérelmére történő döntés született. Ekkor lehet és kell a jegyzőhöz, bírósághoz fordulni). Vagyis nagyon nem mindegy, mit és hogyan szavazunk meg. Módosítani egészen a szavazásig lehet a határozati javaslaton, ezért célszerű előre megfogalmazni, akár leírni, mit szeretnénk másképpen elfogadásra javasolni.
4. Toll és papír mindenképpen jó, ha van nálunk közgyűlésen, mind jegyzetelni saját vagy mások javaslatait, mind rögzíteni az elhangzott dolgokat, eredményeket. A közgyűlésről, így a határozatokról is, jegyzőkönyv készül, amit elkészülte után meg lehet tekinteni. A két tulajdonostárs, akik a jegyzőkönyvet hitelesítik – és a közgyűlésen az első napirendi pontban szokás megválasztani őket – ellenőrzik is, hogy ami belekerült az úgy hangzott el, illetve ami elhangzott, az valóban kerüljön jegyzőkönyvbe.
GYIK a társasházi közgyűlésről
Mit tehetek közös képviselőként, ha a társasház nem fogadta el az előző évi beszámolót és a jelen évi tervezetet?
Ebben az esetben az első lépés mindenképpen az, hogy vitassuk meg még egyszer a kérdéses pontokat a közösséggel. Ebből a szempontból kiemelt jelentősége van a kifogásolt pontoknak, mivel a közös képviselő által készített beszámolónak jogszabályi hivatkozás és különleges szakértelem hiányában is alkalmasnak kell lennie arra, hogy a tulajdonos felmérje a társasház anyagi helyzetét, a bevételeket és a kiadások indokoltságát, mindezek összefüggését a rá háruló további terhekkel, és az általa teljesített befizetések felhasználásával. Ezek a kérdések nem képezhetnek szakértői feladatot, mert ebben az esetben a laikus módon is képviselhető tulajdonosi érdek védelme kerülne veszélybe. A beszámoló és a tervezet megvitatását követően a közgyűlés megismételt összehívását is megfontolhatjuk.
Mit tehetek, ha nem kapom meg a közgyűlés jegyzőkönyvét?
A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a társasházi közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg – ha a szervezeti és működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. A határozatok alapjául szolgáló jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet a közös képviselőhöz intézett kérésével és arról másolatot kérhet. A tulajdonostársak polgári peres eljárás keretében követelhetik az iratok rendelkezésre bocsátását, ha a közös képviselő nem teszi lehetővé az iratbetekintési és másolatigénylési jog gyakorlását. Perindítás előtt ugyanakkor a költségek csökkentése érdekében érdemes az annak elkerülését lehetővé tevő eszközök – például ügyvédi felszólító levél – igénybevételét is megfontolni.
Mit tehetek érintett tulajdonoként, ha úgy gondolom, hogy egy közgyűlési határozat több tulajdonostárs jogos érdekét vagy jogszabályt sért?
Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti és működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül.
Közgyűlés összegzés
A közgyűlés a társasház életének, gazdálkodásának döntéshozó testülete. Benne velünk együtt, akik szavazással hozzuk meg a döntéseket. Ezért nem mindegy, hogy elmegyünk-e egy gyűlésre és természetesen az sem, hogy mit szavazunk meg, ezért nem mindegy, hogy a közgyűlésre elmegyünk-e vagy sem. Minden döntés súlyát magunk is viseljük a következő hónapokban, esetenként években. A közgyűlés a lakközösségről, rólunk szól, mert nekünk kell döntenünk további terveinkről, jövőnkről. Tegyünk mindezt úgy, hogy érdemes legyen társasházi polgárnak lenni!
