A cikkben szereplő információk változásának jogát fenntartjuk!
Egy modern, 21. századi közös képviselőnek komplex, miden korábbinál szélesebb feladatkörnek kell eleget tennie, és szakképesítést kell szereznie ahhoz, hogy átlátható működéssel, transzparensen végezhesse a munkáját, a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: társasházi törvény) 2023. január 1-jén hatályba lépett módosításaival összhangban. Mert ez a törvénymódosítás a legjobban a közös képviselők szakszerű munkavégzését és felelősségkörét érinti. A törvény jelenleg hatályos állapotát bárki ingyenesen elolvashatja az interneten, pontosabban a jogtar.hu-n. Érdemes alaposabban utánajárni a változásoknak, mert rengeteg kellemetlenségtől kímélhetjük meg magunkat, ha nem esünk bele valamelyik támadható jogszabályi kérdésbe, és nem kell mélyen a zsebünkbe nyúlni egy-egy büntetési tétel után.
A társasházi törvény – elvárásai szerint feladatait végző közös képviselő intézi a társasház működtetésével kapcsolatos legfontosabb feladatokat:neki kell koordinálnia a szemétszállítást, a közüzemi számlák befizetését, a könyvelést is a társasházi törvény 2023-as fejlesztése alapján. Évente minimum egy alkalommal kötelezően össze kell hívnia a társasházi közgyűlést, vagy ennél gyakrabban is, ha ezt ösztönzően váratlan események történnek, mely közgyűléseken jegyzőkönyvet kell vezetnie a közös képviselőnek és a közgyűléseken meghozott határozatokat a Határozatok Könyvében kell nyilvántartania. Szabályokat kell alkotnia a közös használatú területekről a társasházi törvény 2023-as átalakulásával szinkronban, a folyosókról és a lépcsőkről, ezt pedig ismertetnie kell a lakókkal. Egyúttal a közös képviselő követi az épület állagmegóvását és szükség szerint haladéktalanul gondoskodik az állagmegóváshoz ill. a kárelhárításhoz, kárenyhítéshez szükséges munkálatok elvégeztetéséről, hogy a környezet élhető legyen a társasházban,
A feladatok sokaságából körvonalazódik egy még nagyobb kihívás: hogyan lehet a befizetett költségeket, a tartozásokat, egyáltalán a működést átláthatóbbá, követhetőbbé tenni a hivatalok és a társasház lakói felé? Ezekre a felmerülő kérdésekre ad választ a 2023-as társasházi törvény.
Mi a társasházi törvény?
A hatályos társasházi törvényt 2003-ban az Országgyűlés azért alkotta meg és azért frissíti évről évre, hogy egyre nagyobb biztonságban, jogilag és gazdaságilag egyaránt átlátható módon megvalósuljon a társasházak létesítése és fenntartása. A társasházi törvény alapvető funkciója tehát abban rejlik, hogy ezek a házak megbízhatóan és szabályok mentén, átgondolt törvényi struktúrát követve működjenek a mindennapokban (továbbá minden esetben előtérbe kerülhessenek a tulajdonosi szempontok és érdekek).
A társasházi törvény 2023. évtől hatályos rendelkezései több millió magyar életét befolyásolja.
Mit jelent mindez?
A kormány a társasházi törvényt módosításával gyökereiben változtatja meg az addigi szabályozást. A társasházi törvény 2023-as megfogalmazásából kiderül, hogy július 1-től jelentősen átalakulnak a közös képviselő legfontosabb feladatai és kötelezettségei. A 2023-as társasházi törvény lényege abban rejlik, hogy felsorolja a társasházak jogait és kötelezettségeit.
A társasházi törvény 2023-as átalakításának másik sarkalatos pontja az, hogy minden intézőbizottsági elnöknek és közös képviselőnek szakszerű végzettséggel kell rendelkeznie a feladatai ellátásához, enélkül ugyanis senki nem vállalhat tisztségviselői feladatot, a hatályos szabályok alapján (49. § (1) bekezdés d) pont): Nem lehet közös képviselő ill. az intézőbizottság elnöke, tagja és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik a társasházi törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az a törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.
Mire való a társasházi törvény?
Transzparencia és egyszerűsítés. Ez az a két vezérelv, amely mentén a társasházi törvény 2023-as innovációja született, hogy egy letisztultabb, mindenki számára nyomon követhető rendszert vigyen a társasházakkal kapcsolatos ügykezelésbe, a közös képviselők tevékenységének szakszerűsítésébe.
A társasházi törvény 2023-as átrendeződése azt jelenti, hogy változni fog a társasházak nyilvántartásba vételének rendszere, azonban a társasház lakástulajdonosainak ebből nem származik hátránya. Inkább arról van szó, hogy a közös képviselők képzésével és egy átfogóbb adminisztrációs-nyilvántartási rendszer bevezetésével követhetőbbé, átláthatóbbá válik a társasházak működése.
A 2023-as társasházi törvény jegyében a társasházak a jogi személyek nyilvántartási rendszerébe kerülhetnek majd, és nyilvános adattá válnak, a rögzítésre kerülő információk bármelyik lakó és a hatóságok által is visszakövethetőek, nő a kontroll lehetősége. Tehát bárki pontosan nyomon követheti, hogy ki képviseli az adott társasházat, ki a közös képviselő, és milyen tevékenységet folytat ebben a szerepénben. Ez a 2023-as társasházi törvényváltozás a közös képviselőkre helyez nagyobb feszültséget:azért kell szakképesítéssel rendelkezniük, hogy eleget tehessenek a magasabb követelményrendszert támasztó adminisztrációs eljárásának, vagyis hogy szakszerűbben, visszaélésektől mentesen és precízebben végezhessék a munkájukat.
A társasházakkal foglalkozó szakértők pozitív változást látnak az új törvényben, mert szerintük egyszerűbbé teszi a gyakran túlbonyolított társasházi eljárásokat, és a közgyűlésen hozott döntések megvalósítása is leegyszerűsödik általa, mivel a társasháznak lesz jogilag felhatalmazott képviselője. Ez a fordulat kedvező hatással lehet olyan folyamatokra is a társasház működésében, mint a társasházi törvény házirendre hatása, a liftműködtetés egyszerűsítése, a társasházi törvény kéménybélelésre vonatkozó része, vagy a társasházi törvény garázsra alkalmazása.
A döntések egyszerűbbé válása olyan helyzetekben is sokat segíthet a lakóknak és a közös képviselőknek, mint a 2023-as társasházi törvény beázás esetén történő alkalmazása, a társasházi törvény 2023-as változatának közös tároló használatára vonatkozó része, vagy a sokszor vitatott közös költség kérdése. A társasházi törvény alkalmazásának egyik legnehezebb vonatkozása, a számvizsgáló bizottság működése is könnyebbé válik általa.
Kinek szól a társasházi törvény?
Mindenkinek, aki társasházban lakik bérlőként vagy tulajdonosként. A változás azonban még mélyrehatóbban érinti a közös képviselőket és az intézőbizottság elnökét, akik a társasház ügyes-bajos dolgait intézik a mindennapokban, az állagmegóvástól kezdve a közös költségek beszedésén át valamennyi fontos tevékenységig. Ugyanis egy olyan törvényről beszélünk, amely teljesen átformálja a társasház jogi státuszát és a benne dolgozók szakképzettségében egy szintlépést készít elő.
Transzparensebbé válik a társasházkezelés felelősségi dimenziója, hiszen a közös képviselők tevékenysége rögzül, és az is láthatóvá válik, hol történnek esetleges hibák a rendszerben, mi okoz nehézségeket a gazdasági működésben. Az ilyen hibák elkerülése érdekében vezeti be a törvény a közös képviselők szakképzésének igényét, tehát a társasházi törvény többnyire mindenképp a közös képviselőkre hárít többletkötelezettségeket 2023-ban. Már csak azért is, mert súlyos hibák elkövetése után a közös képviselők a saját vagyonukkal felelnek, akár 5 millió forint értékben is a módosításokra tekintettel.
Társasházi törvény tartalma
A törvény alapgondolatai
A törvény pontosan meghatározza, mit jelent a társasház definíciója a mai jogi környezetben. A társasházi törvény 2023-as interpretációja részletesen bemutatja, hogyan lehet jogilag szakszerűen társasházat alapítani. A 2023-ban is hatályban lévő társasházi törvény arról tartalmazza, milyen szempontok alapján jön létre az alapító okirat, minek kell szerepelnie benne, illetve változások esetén hogyan lehet módosítani a társasház alapító okiratát. Legalább ennyire lényeges a szervezeti és működési szabályzat alapelveinek lefektetése a társasházakkal kapcsolatban, a társasházi törvény ennek a lépéseit szintén végig veszi. Azt is olvashatjuk benne, melyek az alakuló közgyűlés során körvonalazott társasházi törvények, amiket foganatosítani kell már az első lépésben.
Kinek milyen jogai és kötelezettségei vannak a társasházban?
Ez a pont azért fontos a társasházi törvény 2023-as újításában, mert részletesen körüljárja, milyen jogok illetik meg a lakástulajdonost a közös tulajdont illetően. Szintén feltárja, milyen jogok vannak a közös tulajdon értékének megóvását, fenntartását és fejlesztését illetően, meghatározza az ezekkel kapcsolatos kötelezettségeket is. Emellett elkülöníti a saját külön tulajdonrészt, annak meghatározott jogaival és köztelezettségeivel együtt. A társasházi törvény 2023-ban azt is magában foglalja, mit jelent a társasház házirendje.
Ki lehet közös képviselő és az intézőbizottság elnöke? Milyen képzettségi feltételeknek kell megfelelnie egy tisztségviselőnek?
A társasházi törvény 2023-as változata is rendelkezik a társasház szerveinek törvényességi felügyeletének keretiről. Vagyis részletekbe menően elemzi, mit jelent a közgyűlés és annak feladatköre, illetve mi történhet egy megszervezett közgyűlésen a megjelenők között. A társasházi törvény 2023-ban már pontosan definiálja, ki számít közös képviselőnek, illetve milyen széleskörű jogokat és kötelezettségeket von maga után ez a szerepkör.
A jelenleg hatályos társasházi törvény 49.§-a leírja, hogy semmiképp sem lehet tisztségviselő, azaz közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, aki büntetett előéletű, vagy aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt van. Az ilyen személy jogilag nem láthat el társasház-kezelői vagy ingatlankezelői tevékenységet.
Az sem lehet közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök, aki természetes személyként vagy gazdálkodó szervezetként jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget. Szintén ki kell zárni a közös képviselői és intézőbizottsági elnöki szerepkörből azt a személyt, aki nem rendelkezik üzletszerűen végzett társasház-kezelői vagy ingatlankezelői tevékenysége kapcsán a törvényben meghatározott szakképesítéssel, valamint nem tesz eleget a törvény alapján a nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségnek.
Vagyis a társasházi törvény 2023-as 54.§-a szerint csak az folytathat üzletszerűen végzett társasház-kezelői vagy üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet, aki rendelkezik a törvény felhatalmazása által kiadott, jogszabályban pontosan meghatározott szakképesítéssel, és megfelel az ott definiált feltételrendszernek.
Ismét visszatérünk ahhoz a ponthoz, miszerint közös képviselői tevékenységet csak a megfelelő szakképzettség megszerzésével végezhet valaki, enélkül jogilag egyszerűen senki sem tudja betölteni ezt a szerepkört. Mit jelent ez a társasházi törvény nyelvén 2023-ban? Üzletszerűen végzett társasházkezelői- vagy ingatlankezelői tevékenységet csak az a gazdálkodói szervezet folytathat a jogszabály szerint, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja rendelkezik a 2023-as társasházi törvényben meghatározott szakképesítéssel, és megfelel a feladatkör jogi feltételeinek. A gazdasági szervezetnek mindig be kell jelentenie a hatóságok felé, ha folytatni szeretné a már megkezdett, ezirányú tevékenységét.
A 2023-as társasági törvény azt is bemutatja, milyen tevékenységek elvégzésére jogosult az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság. Nyilvántartást vezet például az üzletszerű társasház-kezelői tevékenység végzésére jogosult személyek munkájáról, illetve a tevékenységük jogi és gazdasági átláthatóságáról, mert gyakorlatilag csak így valósulhat meg a jogszabályoknak megfelelő működés. A nyilvántartási kötelezettségét az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság (melyek a területileg illetékes Kormányhivatalok) a Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerbe való bejegyzéssel valósítja meg. Ezek az adatok egyébként mindenki számára nyilvánosan elérhetőek, mert közhiteles hatósági nyilvántartásnak minősülnek (és a társasházi törvény 2023-as módosítása következtében mindenképpen transzparenssé, nyilvánosan elérhetővé is kell tennie a közös képviselőnek a rendszerben).
A 2023-as társasházi törvény 54.§ (3a) pontja részletesen felsorolja, mit kell tartalmaznia a nyilvántartásnak. Szerepeljen benne a szolgáltatást végző természetes személy munkáltatójának megnevezése, annak születési helye, ideje, és anyja születési neve. Ezen túlmenően jelölni kell a nyilvántartásában a szolgáltatási tevékenység nyelvét, a szolgáltatást végző személy munkára jogosító szakképzésének azonosító számát és a bizonyítványának számát, hogy átláthatóan végezhesse a tevékenységét.
A nyilvántartásban a társasházi törvény 2023-as újítása alapján fel kell tüntetni a közös képviselői tevékenységet végzőnek a gazdálkodói szervezet cégszámát, a cég rövidített nevét, emellett egyéni vállalkozóként a könnyebb beazonosíthatóság jegyében a nyilvántartási számmal együtt. Ha a közös képviselő egyéni vállalkozó, akkor a saját nevét és lakhelyét is be kell írni a nyilvántartásba, miként azt is, milyen közreműködő tag vagy alkalmazott vesz még részt a vállalkozásban. Az idő itt is fontos tényező: a nyilvántartásban szerepelnie kell a nyilvántartásba vétel időpontjának, a szolgáltató nyilvántartási számának. Emellett láthatóan benne kell lennie a nyilvántartásba vevő hatóság megnevezésének, és annak is, ha a szolgáltatási tevékenység valamilyen okból éppen szünetel (annak kezdő- és záró időpontjával együtt). A könnyed kommunikáció érdekénben a nyilvántartás olyan adatokat is kér a közös képviselőtől, mint az elektronikus telefonos, postai és más elérhetőség, hogy valamilyen probléma vagy adathiány miatt fel tudják vele venni a kapcsolatot.
Ezen adatoknak egytől egyig szerepelni kell a nyilvántartásban, hogy az adatszolgáltatás minden elemében eleget tegyen a 2023-as előírásoknak. .
Ezeket az adatokat egészen törlésig az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság kezeli. Ha valamilyen adatban változás történik, és indokolttá válik a szolgáltatást végző közös képviselő vagy a gazdasági szervezet felülvizsgálatra, akkor az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság hivatalból eljárást indíthat az ügyben, és intézkedéseket léptethet életbe a változások nyilvántartásba való átvezetéséről.
A társasházi törvény 2023-as 55.§ szerint egy közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a hat lakásosnál nagyobb társasház közgyűlése is előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését. Ha ilyen közgyűlési határozat meghozatalára kerül sor, akkor abban érdemes kitérni arra, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költséget a tulajdonostársaknak kell megfizetnie, amennyiben a közös képviselő ezt nem vállalja.
A 2023-as társasházi törvényből megtudhatjuk, mire vonatkozik és fordítódhat a közös költség, milyen tevékenységet végez a társasházban az intézőbizottság, és milyen funkciókat lát el a számvizsgáló bizottság. Arról is említést tesz a társasházi törvény 2023-as „finomhangolása”, hogy ki a gazdasági ellenőrzést végző személy, és milyen kötelezettségek keretében végezheti a munkáját.
Jogok, kötelezettségek és alapfogalmak
A társasházi törvény 2023-as újraértelmezése rávilágít arra, milyen szabályok kontextusában valósulhat meg az üzletszerű társasházkezelő tevékenység. Mert ez is pontosan definiálható kötelezettségeket von maga után, szakképesítést igényel az, hogy valaki betölthesse a 2023-as évtől.
A 2023-as társasházi törvény végén egy fogalommagyarázat is helyet kapott, amely részletesen elemzi az egyes terminusokat. Ugyanakkor itt szerepel a társasházi törvény hatályba lépésének ideje, a társasházi törvény mellékletével egyetemben.
Társasházi törvény változások 2023-ban – Mire kell számítani?
Komoly szakmai tudás szükséges ahhoz, hogy valaki elláthassa 2023-tól a közös képviselői feladatokat, ezzel egyenes arányban bővül a törvényi kötelezettségek száma. Azért volt szükség ezt integrálni a 2023-as társasházi törvénybe, mert a közös képviselők tekintélyes része szakirányú képzettség és elegendő tudás hiányában végezte a tevékenységét, és ennek eredményeként rengeteg hiba és átláthatatlan gazdasági tevékenység született a munkásságukból fakadóan.
Hogyan értelmezhető a társasházi törvény?
A társasházak a 2023-as társasházi törvény jegyében a jogi személyek rendszerében kerülnek rögzítésre. Vagyis bármikor ellenőrizhetőek, áttekinthetővé válnak a hatóságok, a lakók és bárki számára. Könnyebben visszakövethetővé válnak a gazdasági adatok a társasházi törvény 2023-as megjelenése által. Ez jelentősen csökkenti a könyvelési és működtetési hibák mennyiségét, ehhez viszont a közös képviselőknek magasabb szinten kell teljesíteniük. A 2023-as társasházi törvény éppen ezért fogalmazza meg azt a szempontot, hogy a közös képviselők a hatékonyabb munkavégzés jegyében képezzék magukat. Azaz tanuljanak konfliktuskezelést, vezetői készségeket, műszaki, jogi és gazdálkodási ismereteket, mert csak ezáltal tudják 2023-tól szakszerűen ellátni korábban végzett munkájukat, egy magasabb fejlődési pályára kapcsolva.
Akár olyan ismeretek is segítik a mindennapi tájékozódásukat és gördülékenyebb munkavégzésüket, mint a villamossági háttér és az épületgépészeti felépítésekre való rálátás, mert így könnyebben tudnak intézkedni az esetlegesen felmerülő vészhelyzetekben. A jogi és gazdasági képzés felelősségteljesebbé teszi az üzemeltetés, a működtetés adminisztrációját, erre is gondolt a 2023-as társasházi törvény.
Végrehajtási rendelet
A Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság nyilvántartást vezethet a társkasházkezelést végző közös képviselő tevékenységéről, annak jogi és gazdasági transzparenciájáról. Az ebben szereplő adatokat a közös képviselőnek fel kell tüntetnie a rendszerben, és közhiteles hatósági nyilvántartásnak minősül, ezért bárki megnézheti őket.
A végrehajtási folyamat során a rendszerben szerepelnie kell a közös képviselő vagy munkáltató nevének, születési helyének, idejének, anyja születési nevének. Regisztrálni kell az adatok között a szolgáltatás nevének a szolgáltatást végző személy munkára jogosító szakképzésének azonosító számát és a bizonyítványának számát. Ugyanakkor benne kell lennie a nyilvántartásban a gazdálkodói szervezet cégszámát, a cég rövidített nevét, emellett egyéni vállalkozóként a könnyebb azonosíthatóság jegyében a nyilvántartási számmal együtt. Ha a közös képviselő egyéni vállalkozó, akkor a saját nevét és lakhelyét is be kell írni a nyilvántartásba, miként azt is, milyen közreműködő tag vagy alkalmazott vesz még részt a vállalkozásban. A nyilvántartásba vétel időpontját szintén fel kell tüntetni, illetve a közös képviselő elektromos, postai és telefonos elérhetőségét is.
GDPR és SZMSZ szolgáltatások társasházak részére
A GDPR megfeleltetés nem más, mint az adatkezelési szabályzat és a jogszabályok által elvárt, kötelező tájékoztató(k) az adott társasház egyedi adatkezeléseire szabva. Tartalmazza az adatkezeléshez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket, benne pl. a lakógyűlések és a tartozások rendezésének adatkezelési szabályait, sőt a kamerahasználati szabályokat is. Persze utóbbit csak abban az esetben, ha használnak kamerát a közös területek megfigyelésére. Minden ami a jogszerű társasházi adatkezelési érdekében kötelező, szükséges és hasznos.
Az SZMSZ a társasház működését részleteiben bemutató szabályzat. A megléte jogszabályi kötelezettség. Ha jól el van készítve, akkor a vitás helyzetek száma a nulla közelében lesz, hiszen minden kérdésre található benne megoldás. Nem kell vitatkozni, bíróságra járni, ha van egy jól megírt SZMSZ, ami megmondja, mikor, mit szabad/nem szabad tenni a megoldások érdekében. Egy ilyen jó SZMSZ elkészítését vállaljuk.
Amennyiben GDPR megfeleltetésre, vagy SZMSZ elkészítésre lenne szüksége, keressen minket bizalommal: ezzel kapcsolatban nyugodtan írjanak a sales@webhazmester.com e-mail címre és munkatársaink felveszik Önökkel a kapcsolatot.
Társasházi törvény végszó
Összefoglaljuk a 2023-as társasházi törvény legfontosabb újdonságait:
Nagyobb felelősség hárul 2023-tól a közös képviselőkre. Egyrészt magasabb képzettség szerzésére kötelezi őket a társasházi törvény változása 2023-ban, hogy gördülékenyebben és minden korábbinál szakszerűbben végezzék a munkájukat, több szakterületre rálátva. Másrészt súlyos, akár több millió forintig terjedő pénzbírsággal büntethetőek a közös képviselők. A 2023-as társasházi törvény 27. paragrafusában megjelölt törvényességi keret akár 5.000.000 forintos pénzbírságot is kiróhat a közös képviselőre és az intéző bizottság elnökére, ráadásul a saját vagyonukkal kell felelniük a hibáikért.
A társasházi törvény 2023-as 55.§ szerint egy közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a hat lakásosnál nagyobb társasház közgyűlése is előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését.
