A társasház nemcsak egy épület, ahol több lakás sorakozik egymás mellett. A társasház jogi értelemben egy külön tulajdonforma, ami pontos szabályok mentén jön létre. Ez azt jelenti, hogy nem elég, ha fizikailag megosztottuk az ingatlant, vagy kialakítottunk több lakást – a hivatalos társasházi forma csak akkor jön létre, ha azt bejegyeztetjük, és minden előírást betartunk.
Ha több lakást szeretnénk külön értékesíteni, ha átláthatóan akarjuk kezelni a közös részek fenntartását, vagy ha hosszú távon rendezetten akarjuk kezelni az ingatlan jogi sorsát, akkor társasházzá kell alakítanunk az épületet. Ennek a folyamatnak megvannak a maga sajátos lépései, feltételei és buktatói is. Cikkünkben végigmegyünk az összes fontos tudnivalón az új társasház alapításával kapcsolatban, és a leggyakoribb kérdéseket is igyekszünk megválaszolni!
Mi is az a társasház?
Társasház akkor jöhet létre, ha egy adott ingatlanon belül legalább két, egymástól műszakilag elkülönülő, önálló rendeltetési egység található. Ezek lehetnek lakások, üzlethelyiségek, műhelyek vagy más, nem lakás céljára szolgáló helyiségek. Az a lényeg, hogy az alapító okirat pontosan rögzítse, mely részek kerülnek külön tulajdonba, és melyek maradnak közös tulajdonban.
A társasház egy olyan jogilag szabályozott ingatlanstruktúra, amelyben az egyes lakások (vagy üzlethelyiségek) önálló tulajdonban vannak, de az épület más részei – például a lépcsőház, a tető, a pince, az udvar vagy a folyosó – közös tulajdont képeznek. Ezeket minden tulajdonos együtt birtokolja, és közösen felelős a fenntartásukért. A társasház nem rendelkezik jogi személyiséggel, de működését mégis külön szabályzat irányítja. Van közgyűlés, döntéshozatal, közös képviselet – mindezeket előre meg kell határozni az alapító dokumentumokban.
A társasház akkor tekinthető hivatalosan megalapítottnak, ha:
- legalább két önálló, műszakilag elválasztott egység van az ingatlanon (például két lakás, vagy egy lakás és egy üzlethelyiség),
- ezek az egységek külön tulajdonba kerülnek, azaz minden tulajdonostárs pontosan meghatározott ingatlanrészt birtokol önállóan,
- az összes olyan rész, amit nem különítünk el tulajdonilag – például a lépcsőház, folyosó, pince, tető, közös fűtési rendszer stb. – a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
Ez a három feltétel együtt szükséges. Ha bármelyik hiányzik – például csak egyetlen lakás van, vagy nincs egyértelmű műszaki leválasztás –, akkor nem lehet társasházként bejegyezni az ingatlant.
Van még egy fontos kiegészítés: ha az épület nem a tulajdonosok közös földterületén áll, tehát a telek valamilyen okból nem közös tulajdonban van, akkor az ingatlantulajdonosokat földhasználati jog illeti meg arra a telekrészre. Ez azt jelenti, hogy használhatják és kezelhetik azt, de nem ők a tulajdonosai.
Mikor és miért érdemes társasházat alapítani?
A társasház-alapításra különösen akkor van szükség, ha:
- egy családi házat több lakássá alakítottunk,
- új társasházat építettünk, és a lakásokat külön értékesítenénk,
- az ingatlant többen birtokoljuk, és világos, szabályozott rendszerre van szükség a közös használat és költségviselés kezeléséhez.
A társasházi forma előnye, hogy külön tulajdonként értékesíthetjük a lakásokat, átláthatóvá válik a közös költségek kezelése és jogilag védettebb, stabilabb tulajdonosi viszonyokat teremt.
A társasházzá alakítás feltételei
Ahhoz, hogy egy ingatlant társasházzá alakítsunk, több jogi és műszaki feltételnek is teljesülnie kell. Ezek nem csupán ajánlások, hanem jogszabályi előírások, amelyeket nem lehet figyelmen kívül hagyni. Nézzük sorban, mik ezek.
Tulajdonosi hozzájárulás
Társasházat csak akkor lehet alapítani, ha az ingatlan valamennyi tulajdonosa ehhez hozzájárul. Ha egyetlen személy a tulajdonos, akkor ő maga hozhat döntést az alapításról. Több tulajdonos esetén azonban mindenkinek egyhangúlag bele kell egyeznie. Nincs lehetőség arra, hogy egyes tulajdonostársak megkerülésével vagy többségi szavazással induljon el a folyamat – a társasházi alapítás kizárólag teljes körű konszenzussal történhet.
Külön tulajdonba kerülő egységek száma
Társasházzá csak olyan épület alakítható, amelyben legalább két külön tulajdonként nyilvántartható egység található. Ezek lehetnek:
- lakások,
- vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségek (például üzlet, iroda, műhely).
Az is megfelelő, ha jelenleg még nem állnak rendelkezésre ezek az egységek, de az épület műszaki adottságai lehetővé teszik a kialakításukat, és azt a dokumentáció is alátámasztja.
Alapító okirat – a társasház „alapszabálya”
A társasház létrehozásának kulcsdokumentuma az alapító okirat, amely meghatározza:
- mely részek kerülnek külön tulajdonba (mely lakások, helyiségek),
- mely részek maradnak közös tulajdonban (lépcsőház, tető, pince stb.),
- hogyan oszlanak meg a tulajdoni hányadok a tulajdonostársak között.
Az alapító okirat elkészítéséhez jellemzően földmérő és ügyvéd bevonására van szükség. A földmérő felelős a pontos alapterületi kimérésekért és az alaprajzok elkészítéséért, míg az ügyvéd a dokumentum jogi érvényességét biztosítja és ellenjegyzi. Fontos alapelv, hogy minden olyan épületrész, amelyet nem jelölünk meg külön tulajdonként, automatikusan a közös tulajdonba kerül.
Az ingatlan-nyilvántartás rendezése
Mielőtt a társasház bejegyzésére sor kerülhet, minden olyan jogot vagy terhet, amely az ingatlant jelenleg érinti – például jelzálog, használati jog, szolgalom – rendezni kell. Ez történhet úgy is, hogy az érintett felek megegyeznek abban, az adott jog milyen módon marad fenn a társasházi struktúrában (pl. melyik lakást vagy helyiséget fogja terhelni), vagy szükség esetén törölni kell a nem alkalmazható bejegyzéseket.
Egy helyrajzi szám – egy társasház
A társasházi forma kizárólag akkor alkalmazható, ha az épület egyetlen helyrajzi számhoz tartozó földrészleten áll. Vagyis nem lehet több helyrajzi számon fekvő, külön telkekre épült ingatlanokat egy társasház alatt összevonni. Ha ilyen helyzet áll fenn, előbb telekalakításra vagy egyesítésre van szükség.
Az alapítás jogilag csak akkor érvényes, ha azt írásba foglaljuk, és az alapító okiratot:
- vagy közjegyző közokiratba foglalja,
- vagy ügyvéd ellenjegyzi,
- majd minden tulajdonostárs aláírja.
A társasház megalakulása csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel válik hivatalossá. Ez az alapja annak, hogy a társasház külön egységként, önálló szervezetként működhessen.
Ha a társasház alapító okiratában később bármilyen módosítás történik – például új lakás kerül kialakításra, vagy módosul a közös tulajdoni arány –, akkor azt módosító okiratban kell rögzíteni, és újra be kell nyújtani a földhivatalhoz bejegyzésre. A társasház képviseletét a közös képviselő látja el, akit a tulajdonosok választanak meg.
Különleges eset, amikor a társasházi formát nem a tulajdonosok, hanem egy tulajdonostárs kérésére a bíróság rendeli el. Ilyenkor – ha a feltételek adottak – a társasházzá alakításról bírósági határozat születik, és ez pótolja az alapító okiratot.
Az alapító okirat aláírásától számított 60 napon belül az első, úgynevezett alakuló közgyűlést is meg kell tartani. Ezt bármelyik tulajdonostárs vagy az építtető is összehívhatja.
Előzetes társasház-alapítás – mire való, és hogyan működik?
Társasházat nemcsak kész, már álló épületre lehet alapítani. Ha egy társasház még csak épülőfélben van, lehetőség van arra, hogy a társasház létesítésének szándékát már az építkezés ideje alatt előzetesen nyilvántartásba vetessük. Ezt nevezzük megelőző eljárásnak, vagy más néven előzetes társasházi bejegyzésnek.
Ez azt jelenti, hogy még az épület tényleges befejezése előtt – az építési engedély és egy alapító okirat-tervezet alapján – kérhetjük a földhivataltól, hogy jegyezze fel az ingatlan-nyilvántartásba: ezen a helyrajzi számon társasház alapítása van folyamatban.
Ez a feljegyzés jogi védelmet ad a tulajdonos(ok) számára. Amint a földhivatal rögzíti az előzetes alapítás tényét, az alapítási szándék minden későbbi jogszerzőre nézve kötelezővé válik. Vagyis ha a társasház-alapítás után más személy tulajdont vagy más jogot szerez az adott ingatlanra (pl. vásárol, haszonélvezeti jogot kap), akkor őt már kötni fogja az a társasházi struktúra, amit az alapítók előre meghatároztak.
Ehhez szükséges, hogy:
- a társasház építéséhez kiadott építési engedély rendelkezésre álljon,
- az ingatlan valamennyi tulajdonosa aláírja az alapító okiratot (vagy legalábbis annak tervezetét, amely már tartalmazza a jövőbeli társasház szerkezetét és felépítését),
- a tulajdonosok kifejezett szándékkal kérjék a nyilvántartási feljegyzést.
A földhivatal ezután nem végleges társasházi bejegyzést hajt végre, hanem csak egy feljegyzést az ingatlan-nyilvántartásban, amely a társasházi alapítás előkészületéről szól.
Mi történik az épület befejezése után?
Amikor az építkezés lezárult, és az illetékes hatóság kiadja a használatbavételi engedélyt, az ingatlan tulajdonosa(i) kérhetik a társasház végleges bejegyzését. Ez már a tényleges társasházi struktúra hivatalos nyilvántartásba vétele – az, amit a későbbiekben mindenki számára kötelező érvényűként kell kezelni.
Fontos azonban, hogy a használatbavételi engedély – amellyel az épület ténylegesen forgalomba hozható – időnként eltérhet az eredeti építési engedélytől. Ilyenkor a társasház végleges bejegyzése előtt szükség lehet a dokumentumok (főként az alapító okirat) módosítására is, hogy azok megfeleljenek a valós állapotnak és az engedélyezett épületparamétereknek.
Új társasház alapítása lépésről lépésre
Ha már minden feltétel adott – az épület műszakilag megfelel, a tulajdonosok egyetértenek, és a jogi háttér is biztosított –, akkor megkezdhetjük a társasház hivatalos alapítását. Ez egy több lépésből álló, pontos sorrendet követő eljárás, amelynek során az ingatlan társasházi formában kerül nyilvántartásba, önálló helyrajzi egységekre bontva.
1. Döntés a társasház alapításáról
Elsőként a tulajdonos(ok) részéről világos és dokumentált döntést kell hozni a társasház létrehozásáról. Ha egyetlen tulajdonosa van az ingatlannak, ő egymaga határozhat erről. Ha több tulajdonos van, akkor az alapításhoz minden érintett egyhangú beleegyezése szükséges. Ez a döntés nemcsak jogi nyilatkozat, hanem gyakorlati elköteleződés is – innentől kezdve elindul a dokumentáció és az adminisztrációs folyamat.
2. Az alapító okirat és vázrajz elkészítése
A társasház létrehozásának kulcsdokumentuma az alapító okirat.
Mit tartalmaz a társasházi alapító okirat?
A társasházi alapító okirat az egész társasház jogi alapja. Ez az a dokumentum, amely létrehozza a társasházi tulajdonformát, kijelöli a közös és külön tulajdonú részeket, és meghatározza a tulajdonosokat megillető hányadokat. Ezen túl szerepel benne a társasház közösségének neve is – ha nincs más megjelölés, akkor ez megegyezik a társasház címével.
Az alapító okiratban rögzíteni kell:
- A külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket: Ezeket általában emelet és ajtószám szerint, az alaprajzon sorszámozva tüntetik fel. Ide tartoznak például üzletek, irodák vagy garázsok is.
- A közös tulajdonba kerülő épületrészeket: Ezek lehetnek a lépcsőházak, falak, tető, pince, padlástér, udvar, alapozás stb.
- A tulajdoni hányadokat: Minden tulajdonos arányos részesedést kap a közös tulajdonból, amit az ingatlan alapterülete vagy más megállapodás alapján számítanak ki.
- Egyéb nyilvántartási adatokat: Ilyenek például a közös név, az ingatlan címe, illetve minden olyan adat, amit a földhivatal előír.
- Használati jogosultságokat: Ha például egy pince vagy tároló kizárólagosan egy lakáshoz tartozik, de jogilag mégis közös tulajdon, ezt külön fel kell tüntetni mint kizárólagos használatú helyiséget.
Az alaprajznak nem kell részletesen bemutatnia a lakások belső elosztását – elég az egyes egységek számozása és alapterületük feltüntetése.
Mi nem kerül az alapító okiratba?
A társasház működésével kapcsolatos részletes szabályokat – például a közgyűlés összehívását, a közös képviselő feladatait, döntéshozatali arányokat – nem az alapító okiratban, hanem a szervezeti és működési szabályzatban (SZMSZ) érdemes szabályozni. Ez lehetővé teszi a rugalmasabb módosítást és az igényekhez való jobb alkalmazkodást.
Az alapító okirat felépítése
Az alapító okiratokat tartalmuk alapján két fő típusba soroljuk:
- Jelenlegi szabályozás szerint készült okiratok – ezek megfelelnek az aktuális törvényi követelményeknek.
- Korábbi jogszabályok szerint készült okiratok – ezek még hatályban lehetnek, de időnként módosítani kell őket, hogy összhangba kerüljenek a mai előírásokkal.
A dokumentum általában jól tagolt, számozott szerkezetet követ, például így:
- I. rész – Alapadatok: A társasház neve, címe, a tulajdonosok azonosítása.
- II. rész – Közös tulajdon: A közös részek részletes felsorolása.
- III. rész – Külön tulajdon: Lakások, nem lakás célú egységek, tulajdoni hányadok, és adott esetben elővásárlási vagy kizárólagos használati jogok.
- IV. rész – Nyilvántartási tények: Minden további adat, amit a földhivatal kér.
- V. rész (ha van): Korábbi típusú okiratokban szerepelhet a tulajdonostársak belső viszonyainak részletes szabályozása.
Az alapító okirat lehet közokirat (közjegyző által hitelesítve), vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. Az okirat csak akkor érvényes, ha a benne szereplő adatokat hivatalos dokumentumok – például földhivatali nyilvántartás és műszaki rajzok – is alátámasztják.
Az okirathoz földmérő által készített vázrajz is szükséges, amely az ingatlan belső tagolását és az albetétek kialakítását mutatja. Új épületek esetén a földmérő feladata az épület teljes alaprajzának elkészítése is, beleértve a közös és külön tulajdonrészek pontos térképi feltüntetését.
3. A vázrajz benyújtása és záradékolása
Miután elkészült a vázrajz, azt a tulajdonos(ok) vagy a meghatalmazott szakértő (pl. földmérő vagy ügyvéd) benyújtja a földhivatalhoz. A hivatal a benyújtott dokumentációt formai és tartalmi szempontból megvizsgálja. Ha a vázrajz megfelel a jogszabályi előírásoknak, a földhivatal záradékolja azt. Ez azt jelenti, hogy hivatalosan elfogadják a rajzot, mint az ingatlan-nyilvántartás részét képező, hiteles műszaki dokumentumot.
4. Szándéknyilatkozat benyújtása (csak új épület esetén)
Abban az esetben, ha a társasház még nem létező, újonnan épülő épületre vonatkozik, a folyamat kiegészül egy további lépéssel: szándéknyilatkozatot kell benyújtani a földhivatalhoz. Ez a nyilatkozat azt rögzíti, hogy a tulajdonosok a társasház alapítását az építkezés befejezése után véglegesíteni kívánják. A szándéknyilatkozat megléte előfeltétele annak, hogy a társasház majd albetétekre legyen bontható – azaz, hogy a lakásokat, helyiségeket külön tulajdoni lapokon rögzítsék. Ennek hiányában a társasház bejegyzése megtagadható.
5. Az alapító okirat benyújtása a földhivatalhoz
A záradékolt vázrajz birtokában benyújthatjuk az alapító okiratot – vagy ha már történt változás, annak módosított változatát – a földhivatal ingatlan-nyilvántartási osztályára. Amennyiben szükséges, hatósági bizonyítványokat is csatolni kell (például használatbavételi engedély új épület esetén). A földhivatal ellenőrzi az okirat formai és tartalmi helyességét, majd dönt a társasház bejegyzéséről.
6. Társasházi törzslap létrehozása
Ha a bejegyzés megtörtént, az ingatlan-nyilvántartásban létrejön a társasházi törzslap. Ez a dokumentum a társasház „alapnyilvántartása”, amely tartalmazza:
- az ingatlan helyrajzi számát,
- a társasház nevét és adatait,
- a külön tulajdonú albetétek listáját,
- valamint a tulajdonosok tulajdoni hányadát.
A törzslap alapján kerül sor a külön tulajdonok önálló nyilvántartásba vételére – vagyis itt alakulnak ki a lakásokhoz, üzlethelyiségekhez tartozó albetétek.
7. A társasház működtetése
Miután a társasház bejegyzése megtörtént, megkezdődhet annak tényleges működtetése. Az első lépés az alakuló közgyűlés megtartása, amelyet a tulajdonosok közül bárki, vagy az építtető is összehívhat. Ez a közgyűlés dönt a közös képviselő személyéről, elfogadhatja a szervezeti és működési szabályzatot, valamint dönthet a társasházi közösség költségvetéséről is. Innentől a társasház már saját szabályai alapján működik, a közös részek fenntartása, a közös költségek kezelése, a döntéshozatal és a mindennapi üzemeltetés már a társasházi közösség feladata.
Az alakuló közgyűlés szerepe és menete
Miután az alapító okiratot minden tulajdonostárs aláírta, a társasház megalakulásának következő lépése az alakuló közgyűlés megtartása. Ezt a közgyűlést az aláírástól számított 60 napon belül kötelező összehívni. Az összehívás jogával bármely tulajdonostárs vagy az építtető is élhet. Ez a közgyűlés az első hivatalos döntéshozatali fórum, ahol a társasházi közösség megalapozza a működés kereteit. Itt születnek meg azok a döntések, amelyek biztosítják a társasház napi működésének elindulását.
Az alakuló közgyűlésen az alábbi kérdésekben kell határozni:
- Meg kell választani a közös képviselőt, aki a társasház jogi és adminisztratív képviseletét ellátja, vagy – ha így dönt a közösség – intézőbizottságot kell kijelölni, élén egy elnökkel.
- Amennyiben indokolt, dönteni kell a számvizsgáló bizottság létrehozásáról, és a tagjainak megválasztásáról. Ez a testület a közös képviselet munkáját ellenőrzi.
- El kell dönteni a társasház fizetési számlájának megnyitásáról, amelyre a közös költségek és egyéb bevételek érkeznek, és amelyről a kiadásokat kezelik.
A szervezeti és működési szabályzat elfogadása
Legkésőbb az alakuló közgyűlésen – vagy ha ez nem történik meg, akkor az azt követő 60 napon belül összehívott közgyűlésen – el kell fogadni a társasház szervezeti és működési szabályzatát (SzMSz). A döntéshez egyszerű szótöbbség elegendő.
Az SzMSz rögzíti a társasház közösség belső működésének szabályait, így például:
- a közgyűlés és a közös képviselő hatásköreit,
- a döntéshozatali eljárásokat,
- a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit,
- valamint a közös költségek viselésének módját, arányait és elszámolásának szabályait.
Ez a dokumentum a társasház belső életének működési alapja, és a gyakorlatban sokkal nagyobb hatással van a mindennapi működésre, mint maga az alapító okirat.
Mennyibe kerül a társasház alapítása?
A társasház létrehozásának költsége több tényezőtől is függ, ezért pontos összeget nehéz előre meghatározni. Ugyanakkor a várható kiadások jól körülhatárolhatók. Ezek jellemzően a következők:
- Jogi díjak: Ügyvédi munkadíj az alapító okirat elkészítéséért, valamint jogi tanácsadás, ha szükséges.
- Földmérői költségek: A vázrajz és egyéb műszaki dokumentáció elkészítésének díja, amit a földmérő számít fel.
- Földhivatali eljárási díj: Az ingatlan-nyilvántartási eljárás, vagyis a bejegyzés hivatalos költségei.
- Közműkiadások: Új mérőórák, fogyasztási helyek kialakítása, ha az önálló egységek ezt megkövetelik.
Gyakori kérdések a társasház alapításról
Mi történik, ha csak az egyik tulajdonos szeretne társasházat alapítani?
Nem lehet egyoldalúan dönteni. Ha többen birtokoljuk az ingatlant, mindenki beleegyezése kell. Ha nincs egyetértés, érdemes mediátort vagy ügyvédet bevonni.
Kell-e külön engedély a társasház-alapításhoz?
Nem kell külön hatósági engedély, de a földhivatali bejegyzéshez minden előírást teljesítenünk kell, és hiteles dokumentációval kell alátámasztani a kérelmet.
Mi a különbség az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat között?
Az alapító okirat rögzíti a társasház létrejöttének jogi alapjait. A szervezeti-működési szabályzat pedig a működést szabályozza: hogyan hozzunk döntést, mikor tartunk közgyűlést, milyen jogosítványai vannak a közös képviselőnek.
Lehet-e társasházat utólag is alakítani egy meglévő épületből?
Igen. Ha műszakilag és jogilag megfelel a feltételeknek, bármikor alapíthatunk társasházat. Ez gyakori például régi bérházak vagy átalakított családi házak esetében.
Meddig érvényes a társasház bejegyzése?
A bejegyzés végleges, amíg az épület áll, vagy amíg a tulajdonosok nem döntik el közösen, hogy megszüntetik. Ezt viszont csak kivételes esetekben lehet visszavonni.
Lehet társasházat több földrészletre alapítani?
Nem. A jogszabályok értelmében társasház kizárólag egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészleten hozható létre. A társasházi törzslap csak egyetlen ingatlanhoz kapcsolódhat, így ha az épület több földrészletre nyúlik át, előbb telekegyesítésre van szükség.
Kizárhat-e valakit az alapításból az, aki a legtöbb tulajdoni hányaddal rendelkezik?
Nem. Minden tulajdonost be kell vonni az alapító okirat aláírásába, aránytól függetlenül. Az alapítás csak konszenzussal jöhet létre.
Mi történik, ha az építkezés befejeztével módosulnak a tervek?
Az alapító okiratot módosítani kell. Ezután újra be kell nyújtani a földhivatalhoz a friss dokumentumokat.
Mennyi idő alatt jegyzik be a társasházat?
A földhivatal általában 30 napon belül dönt, de hiánypótlás esetén ez meghosszabbodhat.
Új társasház alapítása – Összefoglaló
A társasház-alapítás nem bonyolult, ha jól készítjük elő. Az átlátható dokumentáció, az együttműködő tulajdonosi kör és a profi szakértők bevonása jelentősen lerövidíti az időt, és csökkenti a hibák esélyét. Dolgozzunk lépésről lépésre, legyünk alaposak, és kérjünk segítséget, ha elakadtunk. Ezzel hosszú távon sokkal rendezettebb, értékállóbb és könnyebben kezelhető ingatlant hozunk létre.
