A társasházakban zajjal járó munkavégzés könnyen feszültséget okozhat a lakóközösségben, hiszen az építési, felújítási vagy karbantartási tevékenységek gyakran nemcsak időigényesek, hanem hangosak is. Mindenképpen egyensúlyt kell teremteni a munkálatok szükségessége és a lakók nyugalmának tiszteletben tartása között – de hogyan tehetjük ezt meg? A cikkben bemutatjuk, milyen jogszabályokat kell figyelembe venni, mikor érdemes zajos tevékenységet végezni, hogyan kommunikálhatunk a szomszédokkal, valamint milyen praktikákkal csökkenthetjük a zaj okozta kellemetlenségeket. Minden a zajjal járó társasházi tevékenységekről – ezekre figyeljünk!
Miért kell beszélnünk a csendháborításról?
Bár mindennapi tevékenységeinkhez zajok is társulnak, a tartós vagy túlzott zajszint komoly problémákat okozhat. A csendháborítás nemcsak kellemetlen, de zajszennyezésnek is számít, ami hosszú távon jelentős hatással lehet az egészségünkre. Az állandó zajterhelés alvásproblémákhoz, krónikus fáradtsághoz és akár komolyabb egészségügyi problémákhoz is vezethet. Társasházban különösen fontos, hogy figyeljünk egymásra, hiszen az otthon nyugalma mindannyiunk alapvető igénye – és elidegeníthetetlen joga is.
A zajos munkavégzés – legyen szó fúrásról, bontásról vagy felújításról – a városi és vidéki életben egyaránt konfliktusokat szülhet. Míg a városokban gyakran házibulik, zenehallgatás vagy építési munkálatok zavarják a nyugalmat, vidéken a fűnyírás, motorfűrészelés és egyéb gépek zaja kelthet feszültséget. A teljes körű felújítások és építkezések pedig még nagyobb türelmet és szervezettséget igényelnek a közösségtől.
Az otthonunk egy olyan hely, ahol joggal szeretnénk pihenni és feltöltődni, de ez gyakran empátiát és kompromisszumkészséget is megkövetel a szomszédok irányába. A társasházi élet lényege az alkalmazkodás, hiszen csak így teremthető meg a nyugodt együttélés. Ehhez szükség van arra, hogy mindenki betartsa az írott és íratlan szabályokat, amelyek a közös helyen létezés alapjait képezik.
Mik az általánosan érvényes szabályok a társasházban?
A Polgári Törvénykönyv előírásai a csendháborításról
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) egyértelműen kimondja, hogy mindenki köteles tartózkodni olyan magatartástól, amely másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarja, vagy jogaik gyakorlását veszélyezteti. Ez azt jelenti, hogy a felesleges zajkeltés időkorláttól függetlenül tilos. A szabálysértési törvény külön tényállásként említi a csendháborítást, amely szabálysértésnek minősül, és akár 30 ezer forintos bírsággal is sújtható.
A törvény nem kísérli meg részletesen felsorolni, hogy mely tevékenységek számítanak csendháborításnak. Azonban ide tartozhat a hangos zenehallgatás, hétvégi barkácsolás, lakásfelújítás, fűnyírás, házibulik vagy akár egy túl zajos háztartási gép használata is. Fontos, hogy a jogszabályok nem ismerete nem mentesít a felelősség alól! Amikor egy lakást, házat vagy földterületet vásárolunk, bérlünk, vagy más jogcímen használunk, kötelesek vagyunk betartani ezeket az előírásokat, és ugyanezt elvárhatjuk másoktól is.
Önkormányzati szabályozások szerepe
A csendháborításra vonatkozó szabályok természetesen helyenként eltérhetnek, hiszen az önkormányzatok saját rendeletekben szabályozzák a zajos tevékenységeket. Budapesten például kerületenként változhat, hogy hány óráig végezhetünk hangos munkálatokat vagy használhatunk zajos háztartási gépeket. Vidéken a reggel korán kezdődő fűnyírás, flexelés vagy motorfűrészelés jelenthet problémát.
Általános szabályként elmondható, hogy munkaidőben végezhetőek felújítási munkák és zeneoktatás, míg hangos háztartási gépeket este 8-9 óráig szokás engedélyezni. Egyes önkormányzatok előírják, hogy ebédidőben szünetet kell tartani a zajos tevékenységekben, míg más helyeken a lakók többségi beleegyezéséhez kötik például az állattartást vagy a zene- és táncgyakorlást.
Társasházi házirendek és szigorítások
A társasházak saját házirendjükben további szigorításokat vezethetnek be, de ezek nem lehetnek ellentétesek az önkormányzati előírásokkal. Egyes társasházak meghatározhatják, hogy mikor lehet fúrni, porszívózni, mosógépet használni, vagy akár azt is, hogy nem hordhatunk hangos lábbelit, mint például klumpát vagy fapapucsot. Ezek a szabályok az együttélés megkönnyítésére és a konfliktusok elkerülésére szolgálnak.
Mikor kivétel a csendháborítás?
Nem minden esetben minősül zajszennyezésnek egy zajos tevékenység. Például sürgős hibaelhárítás (csőtörés vagy villanyszerelés) esetén a zajjal járó munkák felülírják a csendháborítás szabályait, de természetesen egy előre bejelentett lakásfelújítás, vagy éppen zajjal járó munkavégzés is ebbe a kategóriába tartozik – ha betartjuk az erre vonatkozó szabályokat!
Mi mindennek kell megfelelnem, hogy zajjal járó tevékenységet végezhessek a társasházban és ne büntessenek meg?
Sok társasház esetében előírás, hogy a saját tulajdonú lakás felújítását megelőzően engedélyt kell kérni. Ennek érdemes még a tervezés szakaszában utánajárni, hogy elkerüljük az esetleges problémákat. Fontos először azt is tisztázni, mit értünk felújítás alatt, mivel nem minden munkálat igényel engedélyt. Például a lakás belső falainak festése engedély nélkül elvégezhető, míg más tevékenységek – például tartószerkezeti elemek átalakítása – a társasház jóváhagyásához vagy hatósági engedélyhez kötöttek.
Jó hír, hogy a 482/2016. (XII. 28.) Kormányrendelet hatályba lépésével jelentősen csökkent az engedélyköteles munkálatok száma. Ennek köszönhetően például az épületek utólagos hőszigeteléséhez már nincs szükség külön kérelmezési eljárásra, ahogy a saját tulajdonon belüli rendeltetési egységek számának módosítása is engedély nélkül elvégezhető.
Ezek azonban általános szabályok és a társasházi törvény, a ház alapító okirata, illetve szervezeti és működési szabályzata ettől eltérően rendelkezhet. A Társasházi Törvény például előírja, hogy amennyiben a felújítás olyan közös tulajdonú részeket érint – például tartófalakat vagy falba épített vízvezetékeket –, amelyek műszaki állapotát megváltoztatják, az építtető tulajdonosnak be kell szereznie a közvetlenül érintett tulajdonostársak írásos beleegyezését. Ez általában a tulajdoni hányad legalább kétharmadával rendelkező tulajdonostársak hozzájárulását jelenti.
Amennyiben a tervezett munkálatok nem érintik a társasház alapító okiratát, és nem kapcsolódnak közös tulajdonban lévő ingatlanrészekhez, nincs szükség a többi tulajdonos hozzájárulására. Ugyanakkor lényeges tisztában lenni azzal, hogy ha engedélyköteles felújítást végzünk az előírt engedélyek nélkül, a társasház jogosult lehet birtokvédelmi eljárást indítani ellenünk.
Nézzük meg részletesebben is, melyik lépésnél mire kell odafigyelnünk, hogy biztosan ne fussunk bele kényes szituációkba!
Hol találhatom meg a társasházi lakásfelújítás szabályait?
Először is fontos kiemelni, hogy a társasházi lakásfelújítások szabályai nem csupán szóbeszéd tárgyai, hanem jogszabályokban és írásos dokumentumokban is rögzített előírások. Ha társasházban tervezünk felújítást, akkor nemcsak az állami jogszabályok, hanem az adott ház saját szabályzatai is irányadók.
Minden társasház rendelkezik egyedi szervezeti és működési szabályzattal (SZMSZ), valamint házirenddel, amelyek tartalmazzák a lakók együttélésének és a lakásfelújítások elvégzésének részleteit. Országos szinten pedig a 2003. évi CXXXIII. törvény – ismertebb nevén a Társasházi Törvény – szabályozza a társasházakkal kapcsolatos tevékenységeket, beleértve a felújításokat is. Fontos tisztában lennünk vele, hogy a törvények és helyi szabályok, előírások nem ismerete nem mentesít minket egy esetleges büntetés, szankció esetén!
Milyen munkálatokhoz szükséges egyeztetnem a társasházzal?
A társasházi lakásfelújítások szabályozása az utóbbi években változott, így 2021-ben fontos módosítással bővült a Társasházi Törvény. A törvénymódosítás előírja, hogy minden olyan felújításhoz, amely érinti a ház közös tulajdonban lévő részeit, előzetesen engedélyt kell kérni a közgyűléstől.
Közös tulajdonú részeknek számítanak például:
- a födém,
- a teherhordó falak,
- a homlokzat,
- a központi csőrendszer és vezetékek.
Példák az engedélyköteles munkákra
- Teherhordó fal bontása vagy módosítása: nem végezhető el anélkül, hogy a közgyűlés hozzájárulását megszereznénk.
- Homlokzati átalakítások: nem nyithatunk új ablakot, és a meglévő nyílászárókat sem módosíthatjuk engedély nélkül.
- Klíma kültéri egységének elhelyezése: a kültéri egység homlokzatra való felszereléséhez szintén a ház beleegyezése szükséges.
- Közös csőrendszerhez való hozzáférés: a társasház központi csöveinek cseréjét, javítását gyakran a ház saját szerelői végzik, és a költségeket gyakran a társasház biztosítására terhelik.
Kinek kell bejelenteni a társasházi lakásfelújítást?
Egy társasházi lakásfelújítás megkezdése előtt számos lépést kell megtenni annak érdekében, hogy a munkálatok megfeleljenek a jogszabályi előírásoknak és a ház belső szabályzatának. A bejelentési kötelezettség mértéke és módja azonban több tényezőtől is függ.
- Minden esetben alapvető fontosságú, hogy tisztában legyünk a társasház szervezeti és működési szabályzatában (SZMSZ) és házirendjében foglaltakkal. Ezek pontosan meghatározhatják, milyen típusú felújításokat kell bejelenteni, és milyen esetekben szükséges további engedélyeket beszerezni.
- A felújítás megkezdése előtt általában elsőként a közös képviselőt kell tájékoztatni a tervezett munkálatokról. Ez minden esetben ajánlott, még akkor is, ha a munkák nem érintenek közös tulajdonban lévő épületrészeket vagy berendezéseket. Ha viszont a felújítás kiterjed a társasház közös részeire, mint például a teherhordó falak, a födémek vagy a homlokzat, akkor a közös képviselő mellett a közgyűlés jóváhagyása is szükséges. Ezekben az esetekben a felújítási munkák megkezdése előtt érdemes konzultálni egy statikussal, aki szakvéleményt adhat arról, hogy a tervezett átalakítás nem veszélyezteti-e a ház szerkezeti épségét. A statikus által kiállított szakvélemény a közgyűlési jóváhagyás megszerzésének előfeltétele is lehet.
Fontos figyelembe venni, hogy a társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) és a helyi szabályzatok előírásai alapján a közös tulajdonú részeket érintő felújítások esetében nem csupán a közgyűlés, hanem a közvetlenül érintett tulajdonostársak hozzájárulása is szükséges lehet. A törvény kimondja, hogy az ilyen munkálatokhoz a tulajdonosok legalább kétharmadának jóváhagyó nyilatkozata szükséges, amelyet írásban kell megadniuk.
Pontosan milyen munkálatokhoz szükséges a közgyűlés hozzájárulása?
A társasházi törvény 2021-es módosítása óta még szigorúbb szabályok vonatkoznak a közös tulajdonú részeket érintő felújításokra. A közgyűlés előzetes engedélye szükséges minden olyan munkálathoz, amely a társasház közös tulajdonában álló épületrészeket érinti, még akkor is, ha ezek a magántulajdonban lévő lakás területén találhatók. Ahogy már korábban is érintettük, ezen épületrészek közé tartoznak például az alábbi esetek – részletesebben kifejtve.
- Teherhordó falak: Ezek átalakítása vagy bontása csak statikai szakvélemény alapján történhet, amely igazolja, hogy a tervezett munkálatok nem veszélyeztetik a ház szerkezeti stabilitását. A közgyűlés jóváhagyása nélkül az ilyen munkálatok megkezdése tilos.
- Homlokzat: A homlokzaton végzett bármilyen változtatás – például egy új ablak nyitása, meglévő ablak nagyítása, vagy klímaberendezés kültéri egységének elhelyezése – a közgyűlés engedélyéhez kötött. A homlokzat a ház esztétikai és építészeti egységét képezi, ezért a változtatásokat szigorúan szabályozzák.
- Födémek: A födémek átalakítása vagy megerősítése szintén a közgyűlés engedélyét igényli, mivel ezek a ház szerkezeti integritásának alapvető elemei.
- Közös csőrendszerek és berendezések: Ha a felújítás során hozzá kell nyúlni a ház közös víz- vagy fűtési rendszeréhez, akkor ezeket a munkálatokat csak a közös képviselő jóváhagyásával és általában a társasház által kijelölt szakemberek bevonásával lehet elvégezni. A közös rendszerek sérülése komoly károkat okozhat az egész társasház számára, ezért ezek cseréjét vagy javítását gyakran a társasház biztosítása fedezi.
A szomszédok tájékoztatása – Miért fontos?
Még abban az esetben is, ha a felújítás nem érinti a közös tulajdonban lévő részeket, rendkívül fontos, hogy tájékoztassuk a közvetlen szomszédainkat a munkálatokról. A zajos vagy hosszabb időn át tartó munkák könnyen okozhatnak feszültséget a lakók között, ezért érdemes előre jelezni a felújítás pontos időtartamát, valamint megadni egy elérhetőséget, ahol probléma esetén elérhetnek minket. Ez történhet személyes megkeresés formájában, de egy jól látható helyre (például a lépcsőház üzenőfalára vagy a liftbe) kihelyezett tájékoztató cetli is elegendő lehet.
A tájékoztatón tüntessük fel:
- melyik lakásban zajlik a felújítás,
- a felújítás várható időtartamát,
- elérhetőséget, ahol a felújítást végzők vagy a tulajdonos elérhetőek,
- esetleg a tervezett zajos időszakokat, hogy a szomszédok jobban tudjanak alkalmazkodni.
Fontos, hogy a kiírt határidő reális legyen, és mindig hagyjunk néhány napos rugalmasságot a váratlan események miatt.
Milyen büntetést kaphatunk, ha nem tartjuk be a társasházban zajjal járó munkavégzés szabályait?
A társasházi lakásfelújítások során a zajjal járó munkavégzés szabályainak megsértése komoly következményekkel járhat. A csendháborítás, mint szabálysértés, a magyar jogrendben szigorúan szabályozott és a hatóságok különféle szankciókat alkalmazhatnak a rend megsértőivel szemben.
A 2012. évi II. törvény a szabálysértésekről kimondja, hogy aki lakott területen indokolatlanul olyan zajt okoz, amely alkalmas mások nyugalmának megzavarására, szabálysértést követ el. Ez a rendelkezés vonatkozik a lakásfelújítások során keletkező zajokra is, különösen akkor, ha azok a megengedett időszakokon kívül történnek, vagy a zajszint meghaladja a jogszabályban meghatározott határértékeket.
A hatóságok többféle intézkedést is alkalmazhatnak a csendháborítást elkövetőkkel szemben. A rendőrség, a közterület-felügyelők és a természetvédelmi őrök figyelmeztethetik a szabálysértőt, helyszíni bírságot szabhatnak ki, vagy feljelentést tehetnek. A helyszíni bírság összege általában 5 000 forinttól 50 000 forintig terjedhet, de súlyosabb vagy ismétlődő esetekben akár 150 000 forintos bírság is kiszabható.
Amennyiben a helyszíni bírság vagy a figyelmeztetés nem vezet eredményre, vagy a szabálysértés súlyosabb megítélésű, szabálysértési eljárás indulhat, amelynek keretében a bírság összege elérheti a 150 000 forintot is.
Ezen túlmenően, ha a csendháborítás rendszeres vagy különösen zavaró, a szomszédok birtokvédelmi eljárást is kezdeményezhetnek a helyi jegyzőnél vagy bíróságon. Ebben az esetben a hatóság eltilthatja a zajkeltőt a zavaró tevékenységtől, és kötelezheti a jogsértő állapot megszüntetésére.
Fontos megjegyezni, hogy a csendháborítás nemcsak a közvetlen pénzbírságok miatt kerülendő, hanem azért is, mert hosszú távon rontja a szomszédokkal való viszonyt, és negatívan befolyásolja a lakóközösség harmóniáját. Ezért a lakásfelújítások tervezésekor és kivitelezésekor mindig tartsuk szem előtt a vonatkozó szabályokat és előírásokat, valamint legyünk tekintettel a szomszédok nyugalmára és jólétére.
GY.I.K. a társasházban zajjal járó munkavégzésről
Mikor kezdhetjük el a zajjal járó munkát?
Általában reggel 8-tól este 6-ig dolgozhatunk hétköznapokon, szombaton délelőtt, de vasárnap és ünnepnapokon szinte mindenhol tilos.
Mi történik, ha valaki nem tartja be a zajszabályokat?
A szomszédok panaszt tehetnek, ami rendőri figyelmeztetéshez, bírsághoz vagy akár birtokvédelmi eljáráshoz vezethet.
Milyen bírságot kaphatok csendháborításért?
A helyszíni bírság 5 000-től 150 000 forintig terjedhet, ismétlődő szabálysértés esetén pedig komolyabb szankciókra is számíthatunk.
Mi történik, ha nem jelentem be a felújítást?
A társasház akár jogi lépéseket is tehet, például birtokvédelmi eljárást indíthat a szabályok megsértése miatt.
Mire érdemes figyelni a zajos munkák időzítésénél?
Próbáljuk a zajos munkát rövidebb szakaszokra bontani, és szüneteket tartani, hogy a szomszédok is tudjanak pihenni.
Van különbség a panel és a hagyományos társasház zajszabályai között?
Általában nincs, de a panelek vékonyabb falai miatt még fontosabb a lakók együttműködése és a szabályok betartása.
Zajjal járó munkavégzés társasházban – Összegzés
Láthatjuk tehát, hogy a zajjal járó társasházi munkavégzés különösen kényes kérdés, mivel a munkálatok nemcsak az adott lakástulajdonos kényelmét, hanem az egész lakóközösség nyugalmát is érintik. A szabályok betartása és a megfelelő kommunikáció alapvető fontosságú a konfliktusok elkerülése érdekében – akkor is, ha mi végzünk ilyen tevékeynséget, és akkor is, ha nekünk kell türelemmel lennünk más lakók felé. A munkálatok megkezdése előtt érdemes tájékozódni a társasház házirendjében és szervezeti-működési szabályzatában foglaltakról, különösen a zajos tevékenységek engedélyezett időintervallumáról, valamint a közös tulajdonú részeket érintő felújítások engedélykötelezettségéről. A közös képviselő értesítése és a szomszédok tájékoztatása nemcsak előírás, hanem a jó szomszédi viszony megőrzésének alapja is.
A felújítás során be kell tartani a közös területek tisztaságára és a lift védelmére vonatkozó szabályokat, valamint gondoskodni kell az építési hulladék megfelelő kezeléséről. A szabályok megszegése esetén a szomszédok panasszal élhetnek, amely figyelmeztetéstől kezdve pénzbírságig vagy akár birtokvédelmi eljárásig terjedhet. Az ilyen problémák elkerülése érdekében kulcsfontosságú a pontos tervezés, a szabályok alapos ismerete és a lakók igényeinek tiszteletben tartása. Ha minden érintett betartja a vonatkozó előírásokat, a zajjal járó munkálatok zökkenőmentesen végezhetők el, miközben a lakóközösség nyugalma is megőrizhető.
