Lakás vásárlásánál, új albérletbe való költözésnél egyik első kérdéseink közé tartozik a közös költség összege. De mi is a pontos jelentése, hol mennyibe kerül, mitől függ, hogy emelkedik-e az összeg? Mi a teendő, ha társasházi közös költség tartozás áll fenn vagy tartozást halmoztunk fel? Ki fizeti az albérlet közös költségét? Milyen tételeket tartalmaz és hogyan történik a kiszámítása a Társasházi Törvény vonatkozó szakasza alapján? Minden, amit tudnod kell a közös költségről!
Mi a közös költség és mit tartalmaz?
Magyarok milliói élnek társasházakban– az egyik legnagyobb konfliktusforrás pedig általában nem más, mint a közös költség. A közös költség, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik, a tulajdonosokat tulajdoni hányaduk arányában, terheli. Ez azt jelenti, hogy a társasházi lakókra eső közös költség a birtokolt tulajdon mérete alapján kerül kiszámításra – vagyis aki nagyobb lakásban lakik, arányosan nagyobb rész terheli. Mindenkire vonatkozik, aki valamilyen társasházban, közös fenntartású épületben lakik, vagy ilyen ingatlant birtokol.
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét első sorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény /társasházi törvény/ biztosítja.
A közös költség elemei
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege. A fenntartás költsége három részből, az üzemeltetésből, a karbantartásból és a felújításból – tevődik össze.
Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik. Ez fedezi a közüzemi szolgáltatások díjának megfizetését, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátását, szükség esetén a gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezését, az intézőbizottság rendszeresítését és működésének biztosítását.
Vagyis ide tartozik minden olyan tevékenység elvégzése, amiről egy önálló ingatlanban a tulajdonosnak egyedül kell gondoskodnia (pl. víz-, gáz-, villanyszámlák befizetése, javítási munkálatok), itt azonban a közös képviselőt vagy házfelügyelőt terheli a kötelezettség.
A karbantartás a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges. Ilyen például a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. Karbantartás alá számítjuk a hibaelhárítást, az időszerű és tervszerű karbantartás eseteit is.
A felújítás az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló, általános javítási építés-szerelési munkák végzése. Ezek megközelítőleg vagy akár teljesen visszaállíthatják az eredeti műszaki állapotot, illetőleg az eredeti használhatóságot. Az üzembiztonságot növelheti az egyes szerkezetek, berendezések kicserélése vagy az eredetitől eltérő kialakítás. Felújítás alatt értjük a teljes és részleges felújítás mellett a korszerűsítést is. A társasházak, közös lakóingatlanok esetében a szigetelési, ablakcserét támogató, vagy éppen tetőszerkezetet újító projektek, támogatások mind ebbe a kategóriába esnek.
A közös költségnek létezik még egy kategóriája, amelyet rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak nevezünk. Ez az állagvédelmet meghaladó, és a fenntartás körébe nem tartozó olyan kiadásokat jelenti, amelyek a közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges. Ezek tulajdonképpen olyan fejlesztési tervek, projektek, melyek ugyan nem feltétlenül szükségszerűek, ugyanakkor hosszabb távon elősegíthetik az ingatlan fejlődését.
Hogy egy adott költség a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak vagy a fenntartás körébe eső kiadásnak tekintendő-e, nem az összeg nagysága dönti el, hanem a fenti fogalmak alapján, annak célját szem előtt tartó elemzés és besorolás. Jelentős költségvonzattal járó karbantartás is tekinthető fenntartási munkának, és ezáltal többségi határozattal előírható költségnek, míg egy csekélyebb költség is lehet a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás. A bírói gyakorlat szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás egyebek mellett a közös tulajdonú tetőtérben új helyiség vagy lakás kialakítása, a közös tulajdonban maradt házmesterlakásból két kisebb lakás kialakítása bérbeadás céljára, lift beépítése oda, ahol eddig nem üzemelt, garázssor építése az udvaron, üzlethelyiség leválasztása a közös tulajdonú területből, vagy éppen leválás a központi fűtésről hőközpont-helyiség kialakításával, új kazán beszerzésével.
Mire való a közös költség?
Ahogy korábban részletesen kifejtettük, a közös költség tulajdonképpen egy társasházi, közös ingatlan folyamatos fenntartásához, üzemeltetéséhez, karbantartásához, javításához, felújításához és fejlesztéséhez szükséges. Többek között Az alábbi kategóriákat fedezi.
- Társasházi biztosítási költségek: ide tartoznak az épületen belüli villany-, víz- és gázvezetékek káreseményekkel kapcsolatos költségek fedezése, a beázás, a viharkár és minden egyéb tényező, amelyre vonatkozik a társasházi biztosítás – ugyanúgy, akár egy saját tulajdonú, önálló ingatlannál.
- Üzemeltetési költségek: a közös használatú,takarítási költségei (pl. lépcsőház, szeméttározó), a közös helyiségek rezsiköltségei, a liftek működtetési díja, a szemétszállítás díja (van, ahol ezt a tételt nem számítják bele a közös költségbe – ez megegyezés kérdése), az épület körüli járdák és zöldterületek karbantartási költségei, és amennyiben van parkosított udvar, annak a fenntartási költségei.
- Karbantartási költségek: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
- Hibaelhárítás: A hibaelhárítás az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, az időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése, a tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka.
- Felújítási költségek: az épület homlokzatának és közös helyiségeinek rendszeres felújítása – pl. szigetelés, festés, tetőcsere és egyéb időszakos munkálatok, de ide tartoznak például a legváltozatosabb célú panelprogramok is.
Közös költség a társasházi törvényben
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét első sorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény /társasházi törvény/ biztosítja, mögöttes jogszabályként pedig elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) a mérvadó.
A törvény szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. Fontos kiemelni, hogy a közgyűlés a birtoklás, a használat és a hasznosítás módját is meghatározhatja. A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (röviden: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy a társasházi lakókra eső közös költség a birtokolt négyzetméterszámuk alapján kerül kiszámításra – vagyis aki nagyobb lakásban lakik, arányosan nagyobb rész terheli.
A Ptk. 5:75. § alapján az esetleges hasznok, illetve természetesen a kötelezettségek a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk alapján illetik meg. Tehát ha valamiben, ami a közös tulajdonba tartozik kár keletkezik, vagy elromlik, akkor a társasházi jogban annak a javítását a tulajdoni hányadnak megfelelően kell anyagilag finanszírozni. A Társasházi törvény kiegészíti a fentieket azzal, hogy közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani a mértékeket, ami a közös tulajdon fenntartására, javítására, a hátralékok megfizetésére, valamint a felújítási alap felhasználására vonatkozik.
Fontos, hogy amennyiben a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásra kerül sor, akkor az minden tulajdonost annyiban terhel, ahányad részben tulajdonosok. Ehhez tartozóan, minden rendes gazdálkodás körén kívül eső kiadást csak a tulajdoni hányadok 100%-os támogatásával, egyhangúan lehet megszavazni.
Hogyan kell kiszámítani a közös költséget?
Annyiféle lakás- és háztípus létezik különféle adottságokkal, lakókkal, problémákkal, hogy minden egyes ház közös költség-képzési módszere egyedi. Pontos számokat nem nagyon lehet általánosságban meghatározni, mert ez függ a lakásszámtól, a műszaki állapottól, az épület korától, az építési módjától, hogy van-e lift, kert, garázs vagy egyéb felépítmény a telken. A társasházi közös költséget, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik, tulajdoni hányad alapján kell megállapítani.
A tulajdoni hányad alapján számított havi hozzájárulás
Ennél a módszernél megállapítják az egységnyi tulajdoni hányadra jutó havi közös költséget, vagyis:
- A közös képviselő, illetve az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza a közös tulajdonnal kapcsolatos várható kiadásokat
- a várható kiadások összegét elosztják az összes tulajdoni hányaddal, majd a hónapok számával (egy tulajdoni hányadra jutó várható havi kiadás)Az egy tulajdoni hányadra jutó várható havi kiadás figyelembevételével, (egész számra kerekítve) határozható meg az egységnyi tulajdoni hányadra jutó havi közös költség összege.
- Az épületrész (albetét) tulajdoni hányada és az egységnyi közös költség szorzata adja meg a havonta fizetendő közös költséget.
Eltérések a közös költség számításánál:
A szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) kell meghatározni a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját. Az alábbi esetek fordulhatnak elő:
- nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetén (garázs, pince, raktár) gyakori, hogy az általánosan megállapított egységnyi közös költség 25 – 50 %-a fizetendő;
- üzlet, iroda, orvosi rendelő, nagy forgalmú helyig esetén is megállapítható kedvezmény, vagy jogos érdek fennállása esetén felár
Hogyan történik a közös költség befizetése?
A közös képviselő vagy az intézőbizottság tájékoztatja a tulajdonostársakat a közös költség összegéről, és befizetésének módjáról.
A közös költség fizethető:
- banki átutalással (eseti vagy állandó megbízással, csoportos beszedéssel)
- postai készpénzátutalási megbízással (csekk)
- házipénztárba készpénzzel történő fizetéssel
- bankkártyás fizetéssel
A tulajdonosok részéről a befizetés alapbizonylata a közgyűlési határozat. A befizetés könyvelésének konkrét bizonylata pedig lehet:
- az átutalási megbízás, bankkivonat
- csekken történő fizetésnél a csekk,
- a házipénztárba készpénzzel történő fizetésnél a bevételi pénztárbizonylat.
A közös költségről a társasház nem állít ki számlát a tulajdonosok részére, egyszerűen abból az okból kifolyólag, hogy a társasház részéről nem történik semmiféle szolgáltatásnyújtás vagy termékértékesítés. (Az általános forgalmi adóról szóló törvény csak ezekben az esetekben írja elő a számla- vagy nyugtaadási kötelezettséget. Olyan esetben azonban, ha a társasház pl. bérbe ad egy reklámfelületet, már szolgáltatást nyújt, s erről köteles számlát kiállítani.) A társasház nevére érkező beszerzésekről, költségekről szóló számlákat a társasház számolja el, azok fedezete a közgyűlésen elfogadott költségvetésben kerül megtervezésre.
Azokat tovább számlázni nem kell (nem is lehet) a tulajdonosoknak, mivel a közös költségként befizetett összegekkel ezeket a terheket ők már megfizették.
Hol mennyi lehet a közös költség?
A közös költség összegének megállapítása minden esetben egyedi alapon történik, hiszen minden társasháznak és a bennük található lakásoknak, garázsoknak, tárolóhelyiségeknek egyedi műszaki paraméterei vannak. A közös költség összegét befolyásolhatja a lakásunk mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt. A legtöbb esetben, kisebb lakásoknál, ha nem történt rendhagyó kiadás, a közös költség összege hozzávetőlegesen 7-15.000 Ft-tól indul, azonban az ennél jóval magasabb közös költség sem számít ritkának.
A közös költség szabályai és a fizetési kötelezettség
A közös költség szabályai
A Társasházi törvény (Tht.) kötelező eleme egy társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának (SZMSZ). Ebben írják elő és fektetik le, hogy a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására milyen szabályok vonatkoznak. Vagyis minden közös költséggel kapcsolatos szabályt pontosan meg kell határozni ebben a dokumentumban.
Ez azt jelenti, hogy az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség esetleges tulajdoni hányadtól eltérő megfizetését, a költségnemeket és a számítás módot. Ide tartoznak a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és megfizetés szabályai, a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a feladatai, a felújítási alap képzésének elhatározása esetén a hozzájárulás mértéke, valamint az alap felhasználásának szabályait. Egyszerűbben minden
olyan tevékenység, amelyet a lakók vagy a közös képviselő, házmester végezni fog a közös költség összegével.
Ahogy említettük, az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség összetételének, illetve megállapításának a módját. Például egy fűtési szolgáltatás tervében az alábbi költségeket kell mindenképpen megjeleníteni (természetesen attól függően, milyen szolgáltatásokat vesz igénybe az adott ingatlan):
- fűtőanyag költsége
- a központi hőtermelő berendezés, áram díja
- a tüzelőanyag rakodásának, illetve szállításának költsége
- a fűtő és segédmunkás munkabére és járulékai
- vállalkozás keretében végzett fűtői tevékenység
- a kazán, illetve tüzelőanyag elhelyezésére szolgáló helyiség, hőtermelő berendezés tisztántartásával kapcsolatosan felmerülő közvetlen költségek
- egy év szüksége, számlával/nyugtával igazolt üzemeltetési költségek összességei A többi szolgáltatás (áram, víz, gáz, tisztántartási költségek stb.) esetében ugyanígy, ehhez hasonló tételes kimutatással kell eljárni.
A közös költség fizetési kötelezettsége
A közös költség fizetésének kötelezettsége a tulajdonostársakat a Társasházi törvény alapján terheli. Ezt kizárni érvényesen nem lehet, a tulajdonostársi minőségből fakad, függetlenül attól, hogy ténylegesen használja-e a közös részeket, berendezéseket. A fizetési kötelezettség a tulajdonostárs tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől annak törléséig tart, utóbbi esetben pl. adásvétel során a felek ettől eltérően, a birtokbaadás időpontjától kezdődő fizetési kötelezettségben is megállapodhatnak. A korábbi tulajdonos tartozásáért az új tulajdonos nem felel, ilyet sem az alapító okirat, sem az SZMSZ, sem egyedi közgyűlési határozat nem írhat elő, ilyen hátralék behajtására a polgári jog általános szabályai szerint kerülhet sor a korábbi tulajdonostárssal szemben. Utóbbi tétel alól egyetlen kivétel, ha a közösköltség-hátralék biztosítására jelzálogjog van bejegyezve a külön tulajdonra, ilyenkor az új tulajdonos köteles tűrni a társasházi követelés kielégítését.
A Társasházi törvény szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik. Tulajdoni hányad alatt az ingatlan-nyilvántartás szerinti, oda bejegyzett közös tulajdoni hányadot, a tulajdoni lap I. részén feltüntetett, a külön tulajdonhoz alkotórészként kapcsolódó hányadot kell érteni. Az SZMSZ más szabályokat is alkalmazhat, pl. egyenlő arányú költségviselést, kiszabhat többlethasználati díjakat, de ezekben az esetekben is mindenképpen SZMSZ rendelkezés kell, egyedi közgyűlési határozat nem engedélyezheti a törvénytől való eltérést.
Amennyiben egy tulajdonnak több tulajdonosa van, az adott közös költséget a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint viselik, ettől az SZMSZ sem térhet el (a tulajdonostársak egymás között megállapodhatnak a költségviselés részleteiről). A közös költség megfizetésére tehát mindig a tulajdonostárs köteles, függetlenül attól, hogy ténylegesen bérlő vagy haszonélvező használja az ingatlant. A tulajdonos és a tényleges használó közötti olyan megállapodás, ami a használó kötelezettségévé teszi a közös költség fizetését, kizárólag a társasház egyetértése esetén, vonatkozó szabályok szerint köthető meg. Ennek hiányában a társasház csak a tulajdonossal szemben léphet fel.
Ki fizeti az albérlet közös költségét?
A közös költség terhe általában azt/azokat a személyt/személyeket terhelik, akik az ingatlanban élnek vagy azt birtokolják. Alapesetben a közös költség a tulajdonos terhe a rá eső tulajdoni hányadának megfelelően, azonban, ha az ingatlan albérlet formájában kerül kiadásra, ezt a költséget általában átterhelik az albérlőre a lakás rezsijével együtt. Mindez érthető, hiszen a társasház működtetéséhez szükséges költségeket annak célszerű fizetni, aki ott lakik.
A „sima” közös költség tehát rendszerint az albérlő terhe (pl. szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takaríttatása), azonban erről mindenképpen előzetes megegyezés szükséges, és a bérleti szerződésbe is bele kell foglalni az esetleges későbbi konfliktusok elkerülése végett. A közös költség előtakarékosság és a társasházat érintő nagyobb kiadások (tervezett kiadások), mint például a szennyvízvezetékek karbantartása vagy a tetőfelújítás, melyek jellemzően nagyobb tételt jelentenek, a tulajdonos költségei közé tartoznak.
A közös költséget megemelő múltbeli tételek – amelyek, habár az ingatlan értékét növelték, de az alacsonyabb rezsi miatt az albérlőnek is kedveznek – gyakran vitatható kategóriába tartoznak (pl. panelprogram). A tulajdonos megteheti, hogy az ilyen közös költség többletet az albérlőre terheli (természetesen csak akkor, ha az albérlő ennek ellenére is belemegy a szerződéskötésbe), azonban a legetikusabb megoldás az, ha az albérlő mindössze a fentiekben felsorolt alapköltségeket fizeti.
Gyakori példa az is, hogy az albérleteztető tulajdonosok a megemelkedett közös költség összegét belefoglalják az albérleti díjba.
Összefoglalva tehát, a tulajdonos és az albérlő felek megállapodhatnak arról, hogy a közös költséget
- továbbra is a tulajdonos fizeti, s ezt beépíti a bérleti díjba vagy
- a bérlő fizeti.
A tulajdonos és a bérlő közötti kapcsolathoz a társasháznak közvetlenül sem jogi, sem pénzügyi vonatkozásban nincs köze, mert az a tulajdonos és a bérlő közötti megállapodás tárgyát képezi. Ez azonban nem változtatja meg a dokumentálásra vonatkozó szabályokat, azaz az adott ingatlanra előírt befizetés kerül könyvelésre a társasház nyilvántartásaiban – függetlenül attól, hogy ki eszközölte a befizetést.
A közös képviselő szerepe a közös költséggel kapcsolatban
A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. A társasház gazdálkodását érintő jelentősebb kérdésekben (felújítás, kötelezettségvállalás stb.) csak a közgyűlés (Szervezeti és Működési Szabályzat) felhatalmazása alapján járhat el.
- Döntéshozatalban való közreműködés: ő hívja össze a közgyűlést, és feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat a Társasházi törvény alapján – vagyis a közös költséggel kapcsolatos megegyezések, gyűlések és a lakók tájékoztatása a feladata.
- Adatok kezelése, nyilvántartások vezetése, iratok őrzése: az SZMSZ előírása esetén nyilvántartást kell vezetnie a tulajdonostársak lakcíméről, egyes személyes adatairól, a bérlő és a haszonélvező személyéről, a külön tulajdonban álló ingatlanokban lakó személyek számáról – ezek alapján történik a közös költség kiszámítása is.
- Gazdálkodással kapcsolatos feladatok: köteles mindent megtenni a társasház épülete fenntartásának biztosítása érdekében, ami kiterjed az üzemeltetésre, a karbantartásra, és a felújításra, ideértve az ebben a körben hozott közgyűlési határozatok végrehajtását is. Évenként köteles költségvetési javaslatot (Tht. 47.§.) és elszámolást (Tht. 48.§) készíteni, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. A társasház működésének fenntartása érdekében közli és beszedi a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét a külön jog alapján megállapított szolgáltatások díját, valamint érvényesíti a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
A közös költség emelése
A közös költség megemelő tényezői közé tartozik tipikusan minden olyan kiadás, ami:
- a társasház karbantartását és felújítását célzó beruházásokról szól, mint például a tetőcsere vagy a homlokzati szigetelés,
- a jelentősen megemelkedett rezsi-, energiaárak kompenzálását célozza, amelyet maga a szolgáltató terhel a végfelhasználókra.
Sajnos egy-egy felújítás munkálatnál maguk a gyorsan változó árajánlatok is nehezítik a közös képviselő munkáját, hiszen ezeket minden esetben el kell fogadtatnia egy társasházi közgyűlésen. Az energiaárak tekintetében viszont a közgyűlésnek nincs jelentős beleszólási joga: a rezsit minden esetben ki kell gazdálkodnia egy-egy tulajdonosnak.
Közös költség fizetése tartozás esetén
A közös költség összegét a társasház tagjainak kötelező befizetnie, különben közös költség tartozás keletkezik. A tulajdonosok gyakran nincsenek tisztában azzal, milyen következményei lehetnek a közös költség elmulasztásának. Végső esetben végrehajtási eljárás folyhat le a közös költséggel tartozó tulajdonossal szemben. Már három havi közös költség tartozás következménye is lehet jelzálogjog bejegyzése, amit akkor törölnek, ha a közös költség tartozás kiegyenlítése megtörténik.
A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel (ami alapesetben a közlés tudomásulvételétől indul). A közös költség 5 évnél régebbi tartozása 5 éven belül elévül.
Bizonyos esetekben csak az oldja meg a problémát, ha fizetési meghagyási felszólítás kerül kibocsátásra. Elrendelése az SZMSZ felhatalmazása, vagy egyedi közgyűlési határozat alapján történhet meg. Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet. A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik. Ha a tulajdonostárs vitatja a fizetési meghagyásban foglalt követelést, akkor lehetősége van azzal szemben ellentmondással élni. Ebben az esetben – ha a társasház keresetet nyújt be a bíróságra – akkor a bíróság dönt a közös költség követelés jogalapjáról és összegszerűségéről is.
A társasházi törvény értelmében a közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a hátralékos tulajdonostárs részére – az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére – igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni (akkor is, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta). A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem).
A törvény ezzel kapcsolatban előírja, hogy amennyiben az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helye, székhelye, telephelye ismertté válik, a kézbesítési vélelem az új lakó- vagy tartózkodási helyre, székhelyre, telephelyre az előbb leírt módon megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be.
A közös költség és a lakóközösség
A közös költség fizetéséről a lakók véleménye nagyon eltérő szokott lenni egy-egy ingatlanon belül. Van, aki tökéletesen jogosnak gondolja a plusz terheket, hiszen az élettér fejlesztéséről, karbantartásáról van szó, ugyanakkor az is előfordul, hogy egy tulajdonos teljes mértékben ellenáll ezeknek a kötelezettségeknek. Sok múlik a közös képviselő személyén, attitűdjén, hiszen ő az, aki az SZMSZ alapján minden lakót tájékoztat a vonatkozó törvényes eljárások alapján a költségekről és módozatokról.
Lényeges, hogy képes legyen megértetni a tulajdonosokkal, hogy nem csak a saját lakásukon belül, hanem a közös terekben és magában a házban, a szerkezetben is fontos a rendszerek karbantartása, fejlesztése, illetve hosszabb távon történő fenntartása.
Sajnos, sok esetben az a tapasztalat, hogy a lakók az évenként egyszer megtartott közgyűlésen sem jelennek meg – ezáltal azonban kimaradnak olyan fontos döntésekből is, melyek az ő életüket, mindennapjaikat és környezetük színvonalát is közvetlenül befolyásolja.
A közös költség tehát a társasházak mindennapjainak biztosítására szolgál. Legyen szó takarításról, a közüzemi számlák befizetéséről vagy éppen egy panelprogram keretében történő pályázat felkutatásáról és megírásáról, érdemes részt vennünk benne, hiszen saját környezetünkről, lakóterünk fejlesztéséről szól.
